Nei primi sei mesi del 2026, l’Italia ha attirato 7 miliardi di euro in investimenti immobiliari. È il miglior semestre mai registrato nel paese, un salto del 28% sull’anno precedente e del 62% sopra la media dell’ultimo decennio. Numeri che raccontano qualcosa di più profondo di un semplice ciclo favorevole: un mercato che sta riscrivendo le proprie regole di attrattività per i capitali internazionali.

I dati arrivano dal Team Research di Dils e sono stati riportati da Il Sole 24 Ore. Il quadro che emerge è quello di un’accelerazione costante trimestre dopo trimestre: 2,6 miliardi nei primi tre mesi dell’anno, seguiti da 4,3 miliardi nel secondo trimestre, con una crescita del 56% rispetto al trimestre precedente. Non è un rimbalzo isolato. È una traiettoria.

Il retail guida la classifica, ma non da solo

Con circa 2,3 miliardi di euro investiti, il retail resta l’asset class regina del semestre. Il merito è soprattutto del secondo trimestre, il migliore mai registrato per il comparto, con 1,6 miliardi mossi da due operazioni fuori scala: l’acquisizione di Via Montenapoleone 8 a Milano e un portafoglio paneuropeo di outlet che include Serravalle Designer Outlet e Castel Romano Designer Outlet. Anche i centri commerciali tornano centrali nelle strategie degli investitori, con oltre un miliardo raccolto negli ultimi dodici mesi.

La logistica torna a correre

Il comparto logistico sfiora 1,2 miliardi di euro, il miglior risultato degli ultimi quattro anni e una crescita del 50% sullo stesso periodo del 2025. Dietro questa spinta ci sono soprattutto acquisizioni di portafogli da parte di grandi investitori istituzionali internazionali. Sul fronte della domanda, il take-up tocca 1,6 milioni di metri quadrati nel semestre, un nuovo record assoluto trainato dagli hub logistici del Nord Italia. La scarsità cronica di immobili di qualità continua a spingere verso l’alto i canoni prime, segno di un mercato dove l’offerta fatica strutturalmente a tenere il passo della domanda.

L’hospitality regge il confronto con un anno d’oro

Il settore alberghiero chiude il semestre a circa 1,1 miliardi di euro. È un risultato solido, sopra la media storica, anche se inferiore al 2025, un anno considerato eccezionale per il comparto. Roma concentra le operazioni di maggior peso, mentre Milano si conferma il mercato più liquido e dinamico, attirando circa il 40% dei capitali complessivi investiti nel settore. Cresce parallelamente l’interesse per le destinazioni alpine legate al turismo di fascia alta, un segnale di come gli investitori stiano ampliando lo sguardo oltre le grandi città.

Uffici: capitali in aumento, spazi introvabili

Gli investimenti negli uffici salgono a circa 880 milioni di euro, in crescita del 13%, concentrati quasi interamente su Milano e Roma. Ma il dato più interessante riguarda l’occupazione degli spazi. A Milano l’assorbimento rallenta non per mancanza di domanda, ma per carenza reale di prodotto prime, in particolare nel Central Business District e a Porta Nuova, dove la vacancy scende intorno al 2% e i canoni salgono fino a 900 euro al metro quadrato l’anno. Roma segue una traiettoria diversa: il take-up cresce del 27%, sostenuto dalla domanda di spazi ampi e di alta qualità, segno di una capitale che si sta riposizionando come mercato per occupier strutturati.

Living: il miglior semestre in dieci anni

Il comparto living registra circa 730 milioni di euro investiti, con un incremento del 69% rispetto al 2025 e il miglior risultato semestrale dell’ultimo decennio. A trainare la crescita sono soprattutto nuovi sviluppi e progetti di riqualificazione. Lo student housing si conferma il segmento più vivace, con quasi 300 milioni investiti, spinto da una carenza persistente di posti letto nelle città universitarie principali.

Sul residenziale tradizionale, le compravendite crescono del 4,4% nel primo trimestre, mentre l’offerta di nuove costruzioni resta limitata. Le locazioni raccontano invece due città diverse: Roma vede crescere sia i contratti sia i canoni, mentre Milano registra una flessione, in parte compensata dalla diffusione dei contratti a canone agevolato.

Data center e leisure aprono nuove strade

Le asset class alternative e mixed use raggiungono quasi 890 milioni di euro, spinte in particolare dai data center, sempre più al centro delle strategie di investitori istituzionali, e dal segmento leisure, rafforzato dall’acquisizione dell’Unipol Forum di Assago.

Un mercato che sta cambiando pelle

Secondo Dils, questo risultato record conferma un rafforzamento strutturale del real estate italiano, che si affianca a Spagna, Portogallo e Grecia nel guidare la crescita immobiliare del Sud Europa. La platea degli investitori si allarga: ai tradizionali operatori istituzionali e ai fondi value-add e opportunistici si aggiungono sempre più family office, attratti da comparti con driver di crescita di lungo periodo come living, student housing, data center, education e healthcare.

Iniziano inoltre a comparire i primi format più sperimentali, come il branded luxury residential, un segnale che il mercato italiano non si limita a crescere in volume, ma sta iniziando a diversificarsi anche nei modelli di prodotto offerti agli investitori.

Fonte: Il Sole 24 Ore, articolo di Rossella Savojardo, 6 luglio 2026, dati Team Research Dils.