Il mercato degli immobili di lusso a Milano sta riducendo progressivamente le distanze con Londra, storico punto di riferimento globale del settore. Mentre la città italiana sperimenta una fase di forte dinamismo, la capitale britannica subisce una contrazione dei valori superiori al 4% su base annua. Peraltro, come evidenziato di recente dal Financial Times e dal Sole 24 Ore, se si analizza il rapporto tra la media dei salari e i costi del mattone, l’immobiliare residenziale ordinario a Milano risulta ormai persino meno accessibile rispetto a quello londinese.
Nel comparto prime, i prezzi milanesi rimangono complessivamente inferiori a quelli d’Oltremanica: i valori medi per metro quadro oscillano tra i 10 e i 23 mila euro (a fronte dei 20-30 mila euro registrati nel cuore di Londra), sebbene le zone di massimo pregio a Milano abbiano già toccato punte superiori ai 27 mila euro al metro quadro, allineandosi agli standard delle principali metropoli mondiali. Il vero punto di svolta risiede però nella capacità di attrazione: Londra sta vivendo una fase di stasi, laddove Milano capitalizza l’interesse degli investitori internazionali grazie a un sistema fiscale decisamente più favorevole.
L’andamento dei mercati: i numeri del sorpasso
L’evoluzione dei prezzi a Milano fotografa una crescita esponenziale. Secondo l’Osservatorio sulle Residenze Esclusive di Tirelli & Partners, le richieste massime per il segmento luxury sono balzate dai circa 18 mila euro al metro quadro del 2020 fino a sfiorare i 28 mila euro nel 2025, segnando un incremento del 54% in un quinquennio.
I flussi della ricchezza privata confermano questa tendenza. Gli analisti di Knight Frank sottolineano come il mercato prime milanese stia mostrando performance migliori di quello londinese, complice anche una crescita della popolazione facoltosa in Italia più rapida rispetto a quella del Regno Unito, fattore che sostiene costantemente la domanda di immobili di alto livello.
A fare da traino al capoluogo lombardo concorrono diversi elementi:
- Vantaggi fiscali: L’attrattività della flat tax sui redditi esteri, pur essendo stata rimodulata a 300 mila euro all’anno, resta un forte incentivo per i grandi patrimoni.
- Prezzi competitivi: Le quotazioni del lusso milanese offrono ancora ampi margini rispetto ad altre piazze internazionali.
- Fattore Lifestyle: L’elevata qualità della vita e il prestigio delle location urbane consolidano il posizionamento della città.
Al contrario, lo scenario londinese sconta gli effetti di una politica fiscale orientata a una maggiore tassazione dei ceti più abbienti. Nel 2025, il distretto del Prime Central London ha registrato una flessione del 4,8% (dati Savills e Knight Frank). La contrazione ha colpito soprattutto gli immobili ultra-luxury (con valore oltre i 10 milioni di sterline), che hanno perso più del 6% in un anno, mentre le fasce di prezzo inferiori (tra i 2 e i 10 milioni) hanno contenuto le perdite tra il 3% e il 4%.
La pressione fiscale frena la City
La flessione del centro di Londra nell’ultimo decennio ha superato complessivamente il 20%. Secondo gli esperti di Knight Frank, la contrazione è imputabile principalmente a tre fattori:
- Inasprimento della Stamp Duty: L’imposta di registro è stata fortemente incrementata, in particolare per i non residenti e per l’acquisto di seconde case.
- Abolizione del regime Non-Dom: La cancellazione delle agevolazioni per i residenti non domiciliati, unita all’assenza di riforme alternative, ha spinto molti investitori a cercare nuove mete.
- Incertezza politica: I timori legati alle future mosse fiscali del governo britannico in materia di patrimoni e real estate continuano a frenare la propensione all’acquisto, nonostante i rincari della tassa comunale (council tax) siano stati inferiori alle previsioni della vigilia.
Nuovi flussi migratori e prospettive per il 2026
Il mutamento degli scenari internazionali sta favorendo un travaso di capitali dal Regno Unito verso l’Italia. Un’indagine di Lionard Luxury Real Estate evidenzia che, a fronte di un aumento generale della domanda del 42% tra il 2023 e il 2025, i potenziali acquirenti provenienti dal territorio britannico e interessati a Milano sono aumentati del 260%. La città è ormai percepita dalla clientela UK come un hub strategico sia per la tutela del patrimonio sia per ragioni di stile di vita. Parallelamente, nell’ultimo anno si è distinta anche la vivacità degli investitori francesi, cresciuti dell’11%.
Dopo la straordinaria accelerazione del biennio 2023-2024, Milano si avvia verso una fase di consolidamento più moderata ma comunque positiva. Se nel 2025 i prezzi del segmento prime milanese hanno registrato una variazione dello 0,4%, le stime di Knight Frank per il 2026 prevedono un incremento del 2% per la città lombarda, in netto contrasto con la City londinese, dove si attende un’ulteriore flessione del 2%.
