Se avete mai cercato casa a New York, San Francisco o in un altro grande mercato americano e avete avuto la sensazione che gli annunci visibili online non corrispondano mai del tutto a ciò che è realmente disponibile, non è una semplice impressione.

Una recente inchiesta del New York Post rivela quanta parte del mercato immobiliare americano si sia silenziosamente allontanata dalla vista del pubblico. Il servizio si concentra su Compass, oggi la più grande agenzia immobiliare indipendente del paese dopo l’acquisizione di Anywhere Real Estate, e sulla sua crescente pratica di tenere gli annunci fuori dai database pubblici come Zillow e StreetEasy. Secondo il reportage, Compass controlla il 21,6% del mercato a livello nazionale, e a Manhattan questa quota sale fino a un sorprendente 80%.

L’agenzia presenta questa pratica come un servizio ai venditori. Gli annunci passano tipicamente attraverso tre fasi: prima come “Private Exclusive”, condiviso solo tra i circa 340.000 agenti dell’agenzia, poi come anteprima “Coming Soon” su siti selezionati, e solo in seguito come annuncio pienamente pubblico. Secondo l’azienda, questo approccio graduale aiuta le case a vendersi più rapidamente e a un prezzo più alto.

Ma non tutti sono d’accordo. L’analista immobiliare Jonathan Miller di StreetMatrix ha dichiarato al Post che questa pratica rappresenta “un grave passo indietro nel processo di acquisto della casa, agli anni ’50.” James Dwiggins, CEO dell’agenzia concorrente NextHome, è stato ancora più diretto, sostenendo che il vero valore di una casa può essere stabilito solo quando viene esposto all’intero mercato, e non alla sola rete interna di una singola azienda.

L’articolo riporta esempi concreti di cosa questo significhi nella pratica. Una coppia di San Francisco, che su suggerimento del proprio agente aveva inizialmente inserito il proprio appartamento come annuncio privato, ha ottenuto il prezzo richiesto solo dopo due visite. Quando l’accordo è saltato e la coppia ha ripubblicato l’annuncio pubblicamente sull’MLS e su Zillow, la casa è stata venduta sei giorni dopo per 100.000 dollari in più rispetto alla cifra inizialmente prevista. Sul fronte degli acquirenti, un imprenditore della Florida ha passato settimane a cercare di contattare l’agente responsabile di una casa trovata da solo, scoprendo poi che si trattava di un immobile “Coming Soon” di Compass, invisibile a chiunque fosse esterno alla rete dell’agenzia. Quando l’annuncio è finalmente comparso pubblicamente, la casa era già stata venduta, per una cifra che secondo le sue stime era inferiore di circa 40.000 dollari rispetto a quanto sarebbe stato disposto a pagare.

Le implicazioni sono particolarmente significative in mercati come Manhattan, dove il dominio di certi colossi fa sì che gli acquirenti che si affidano ai portali di ricerca standard possano perdersi la maggior parte degli immobili disponibili, spesso senza nemmeno saperlo. Alcuni stati, tra cui Washington, Wisconsin e Connecticut, si stanno già muovendo per limitare o vietare gli annunci fuori mercato, mentre misure simili sono in discussione a New York, Illinois e Hawaii. L’ufficio del Procuratore Generale di New York ha inoltre avviato un’indagine antitrust, tuttora in corso, sul peso di Compass nel mercato.

Cosa significa questo per chi acquista o vende dall’estero

Per i nostri clienti, molti dei quali seguono il mercato americano dall’Italia o presentano ad acquirenti americani le migliori opportunità in Italia, questa vicenda conferma un principio in cui crediamo da tempo: l’accesso e le relazioni contano oggi più che mai, in un mercato sempre più difficile da osservare dall’esterno.

Un acquirente internazionale che consulta Zillow o StreetEasy da Milano o Firenze si trova, per definizione, un passo indietro rispetto al mercato reale. Se quattro annunci su cinque a Manhattan transitano attraverso i canali privati di un’unica agenzia prima di raggiungere un sito pubblico, chi acquista senza un partner locale ben inserito opera con solo una parte del quadro complessivo, spesso senza rendersene conto.

Questo è esattamente il divario che Columbus International è nata per colmare. Con sede a Rockefeller Center, a New York, e uffici a Miami, Milano e Firenze, siamo parte integrante delle relazioni e delle reti che determinano quali immobili i nostri clienti vedono, e quando. Che siate investitori italiani alla scoperta del mercato americano per la prima volta, o acquirenti americani interessati all’Italia, il nostro compito è garantirvi di non dover mai cercare da fuori, guardando dentro.

Sul fronte della vendita, lo stesso principio vale in senso inverso. Un lancio privato e graduale può essere adatto ad alcuni venditori in determinate circostanze, ma come dimostra questa inchiesta, non è automaticamente la strada verso il miglior risultato. La strategia giusta dipende dal vostro immobile specifico, dai tempi e dagli obiettivi, ed è una conversazione che vale la pena avere con un broker che comprende entrambe le sponde dell’Atlantico.

Se state pensando di acquistare o vendere a New York, Miami, Milano o Firenze, e desiderate una lettura chiara e onesta di ciò che accade realmente nel mercato di oggi, vi invitiamo a contattare Columbus International.

Contatti: info@columbusintl.com

Fonte: Lauren Elkies Schram, “See why a majority of Manhattan home listings are hidden from view,” New York Post, 18 agosto 2026.