La proposta di tassa sui pied-à-terre di New York non è solo una misura per il bilancio. È un segnale ai compratori abbienti di tutto il mondo che il calcolo sulle seconde case di lusso sta cambiando.
New York ha un problema da 5,4 miliardi di dollari e una soluzione politicamente conveniente. La governatrice Kathy Hochul vuole tassare le seconde case in città del valore di 5 milioni di dollari o più, con una sovrattassa annuale sugli immobili che rimangono vuoti mentre il proprietario vive altrove. La città stima che circa 13.000 proprietà sarebbero interessate. Gli addetti ai lavori nel settore immobiliare pensano che quel numero sia ottimistico.
La proposta ha un nome con una certa storia: la pied-à-terre tax. Era già circolata ad Albany nel 2019, fu affossata dalle lobby del settore, e ora è tornata, questa volta con la spinta politica di un sindaco appena eletto che aveva costruito la sua campagna, in parte, sull’idea di far pagare ai proprietari assenti benestanti il privilegio di un indirizzo a Manhattan che usano raramente. Hochul afferma che la sovrattassa genererebbe almeno 500 milioni di dollari all’anno. L’Independent Budget Office, analizzando la versione del 2019, aveva stimato una cifra più vicina ai 232 milioni. Il divario tra questi numeri dice qualcosa su quanto sia difficile tenere ferma la ricchezza mobile.
Nulla di tutto ciò scoraggia la governatrice. Né dovrebbe farlo del tutto. Il sentimento alla base della politica è reale. Un’analisi del censimento sulle abitazioni di New York City ha rilevato circa 59.000 unità detenute per “uso stagionale, ricreativo o occasionale” nel 2023. Non sono abitazioni. Sono posizioni di investimento con vista.
Ciò che il dibattito politico non coglie, però, è dove va quel capitale in seguito.
I compratori abbienti non smettono di acquistare seconde case perché una città aumenta il costo della proprietà. Cercano altrove. E la lista delle destinazioni, in particolare per i compratori americani, include sempre più spesso il Sud Europa. L’Italia, più di ogni altro paese, continua a emergere.
Le ragioni non sono difficili da spiegare. I valori degli immobili residenziali italiani sono cresciuti in modo significativo negli ultimi tre anni, spinti da una combinazione di domanda straniera, offerta limitata di qualità nei centri storici e una struttura di trattati fiscali tra Italia e Stati Uniti che rimane comparativamente favorevole. Il regime fiscale forfettario italiano per i nuovi residenti, con un tetto di 100.000 euro annui indipendentemente dal reddito estero, ha reso il paese una vera destinazione di trasferimento per gli americani con un alto patrimonio netto. Il valore esperienziale non è un’astrazione: un palazzo restaurato a Firenze o una tenuta nel cuore del Chianti offre qualcosa che un pied-à-terre su Park Avenue strutturalmente non può offrire, ovvero la sensazione di vivere da qualche parte, non semplicemente di parcheggiare il capitale da qualche parte.
Questa distinzione conta per un certo tipo di compratore. La seconda casa a New York è sempre stata in parte un oggetto di status, in parte uno strumento finanziario, in parte una comodità. La pied-à-terre tax colpisce tutti e tre gli usi contemporaneamente. Un compratore che paga una sovrattassa su un appartamento da 20 milioni di dollari vuoto per 40 settimane all’anno comincia a chiedersi se quell’appartamento valga davvero quello che costa. Confrontato con un immobile in Italia, che combina potenziale di reddito da locazione, peso culturale, qualità di vita e una struttura fiscale sulla proprietà più favorevole, i conti cambiano.
Non si vuole dire che i newyorkesi benestanti stiano per abbandonare Manhattan in massa per la Toscana. Il ragionamento è più sfumato. Ciò che la proposta Hochul fa, se venisse approvata, è accelerare una conversazione già in corso tra compratori che si muovono tra mercati diversi. Quella conversazione riguarda dove conviene allocare il capitale delle seconde case, e l’Italia continua a vincerla.
Il Real Estate Board of New York, che ha assunto la posizione pubblica più dura contro la tassa, mette in guardia da un calo della domanda e una riduzione delle costruzioni. La preoccupazione per i vincoli all’offerta nel contesto newyorkese è legittima. Ma l’effetto secondario, la riallocazione globale degli investimenti immobiliari di lusso, è qualcosa che nessun gruppo di lobbying locale può affrontare.
C’è anche un’ironia strutturale che raramente viene menzionata nei dibattiti di bilancio ad Albany. Il mercato newyorkese delle seconde case ultralussose era già in contrazione prima che questa proposta arrivasse. Regole più severe sugli affitti a breve termine hanno ridotto il potenziale di reddito per le proprietà non primarie. L’attività dei compratori stranieri è diminuita. I tassi di interesse elevati hanno colpito gli acquisti di seconde case più duramente di quelli delle abitazioni principali. La pied-à-terre tax, se approvata, si abbatte su un mercato già in ritirata, il che suggerisce che le previsioni sulle entrate siano ottimistiche e che gli effetti comportamentali possano essere più marcati di quanto l’amministrazione preveda.
Per i compratori che osservano la situazione da entrambe le sponde dell’Atlantico, la lezione è familiare: le politiche possono muovere i mercati più velocemente di qualsiasi forza di mercato. Quando accade, i compratori che si muovono per primi tendono a spostarsi verso luoghi dove l’ambiente normativo è stabile, l’asset è genuinamente scarso e l’esperienza della proprietà è qualcosa di più di una voce in un bilancio.
L’Italia è quel luogo per un certo tipo di compratore da anni. New York potrebbe stare accelerando i tempi.
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