Il mercato immobiliare ultra-lusso di Manhattan sta vivendo la sua performance più forte dai tempi del frenetico boom dei condomini che ha definito la metà degli anni 2010, e questa volta il rally presenta fondamenta radicalmente diverse rispetto al ciclo precedente. Le proprietà residenziali più costose del distretto hanno raggiunto un prezzo mediano di 6,39 milioni di dollari entro la fine del 2024, secondo i dati appena pubblicati da Douglas Elliman. Sebbene ancora marginalmente al di sotto del picco del 2016, la cifra rappresenta un aumento annuale del 6% e suggerisce che la fascia più alta del settore immobiliare di Manhattan ha quasi cancellato un decennio di volatilità.

Secondo il New York Post, il volume delle transazioni nella fascia alta racconta una storia altrettanto convincente. Circa 1.143 proprietà di lusso sono passate di mano lo scorso anno, eguagliando essenzialmente il flusso di operazioni del 2016 e registrando una crescita a doppia cifra rispetto all’anno precedente. La ripresa arriva dopo diversi anni di interruzioni pandemiche e costi di finanziamento elevati che hanno tenuto molti potenziali acquirenti ai margini. Ciò che rende questo ciclo distinto, tuttavia, è la composizione delle forze che spingono i prezzi al rialzo. A differenza del boom precedente, quando la scarsità di inventario era il catalizzatore primario, l’attuale apprezzamento deriva in gran parte da fondamentali economici piuttosto che da un’offerta limitata.

Jonathan Miller, il perito che ha compilato il rapporto Douglas Elliman, stima che meno della metà dell’attuale forza dei prezzi possa essere attribuita a un inventario ristretto. Il resto riflette un’economia locale robusta e il ritorno di sostanziosi pacchetti retributivi di Wall Street. Questo cambiamento nelle dinamiche porta importanti implicazioni per la sostenibilità del mercato. L’impennata del 2016 fu caratterizzata da una proliferazione di torri residenziali di nuova costruzione con unità eccezionalmente grandi prezzate a livelli senza precedenti. Nel decennio successivo, il mercato ha gradualmente assorbito quell’eccesso di offerta mentre l’attività di nuovo sviluppo rallentava considerevolmente. Il risultato è una struttura di mercato che appare più equilibrata e meno soggetta al tipo di eccesso speculativo che ha caratterizzato il periodo precedente.

Il segmento del lusso ha anche dimostrato una notevole resilienza durante la recente recessione. Sebbene i prezzi siano diminuiti bruscamente nei primi anni 2020 a causa dei flussi di popolazione in uscita e dell’incertezza sul lavoro remoto, le proprietà di fascia alta si sono riprese più rapidamente del mercato generale. Gli acquirenti facoltosi in genere dipendono meno dai finanziamenti ipotecari e di conseguenza affrontano una minore esposizione alle fluttuazioni dei tassi di interesse.

La ripresa è stata tutt’altro che uniforme nei diversi quartieri e categorie di proprietà di Manhattan. Mentre il prezzo di vendita mediano per tutte le abitazioni ora supera i livelli del 2016 su base distrettuale, i singoli sottomercati mostrano variazioni drammatiche nelle performance.
I prezzi dei condomini nel centro città rimangono al di sotto del loro picco precedente, anche se gli appartamenti cooperativi nelle stesse aree hanno registrato guadagni costanti. Greenwich Village ha sperimentato un calo particolarmente marcato nelle valutazioni dei condomini nel corso del decennio, mentre i vicini Soho e Tribeca sono riusciti a ottenere un modesto apprezzamento. Chelsea è rimasto indietro sia nei condomini che nelle cooperative, e l’East Side ha presentato un quadro misto, con i condomini dell’Upper East Side in forte crescita mentre le unità di Carnegie Hill sono diminuite.

Interessante notare che le cooperative di lusso hanno generalmente sovraperformato i condomini negli ultimi anni. Il cambiamento sembra riflettere una stabilizzazione a lungo termine nel mercato delle cooperative piuttosto che un improvviso cambiamento nelle preferenze degli acquirenti, sottolineando come diversi tipi di proprietà possano seguire traiettorie divergenti anche all’interno dello stesso quartiere.