La matematica del mercato immobiliare di Manhattan è cambiata drasticamente. Per la prima volta da quando esistono i registri, quasi due terzi delle transazioni di appartamenti nel quartiere più costoso d’America si sono concluse senza un solo dollaro preso in prestito.
Secondo l’ultima analisi di mercato di Douglas Elliman, il 64% dei condomini e delle cooperative di Manhattan è passato di mano attraverso acquisti interamente in contanti nel 2025, un’accelerazione sorprendente rispetto al 61% dell’anno precedente. I dati, compilati dal veterano perito Jonathan Miller, rappresentano la più alta concentrazione di pagamenti in contanti nei suoi decenni di monitoraggio del notoriamente volatile mercato immobiliare di New York.
Non si tratta semplicemente di acquirenti facoltosi che preferiscono evitare i pagamenti dei mutui. È la prova di una trasformazione strutturale nel modo in cui gli strati superiori di Manhattan effettuano transazioni immobiliari, in particolare mentre i costi di indebitamento sono rimasti ostinatamente elevati per oltre tre anni.
La tendenza diventa ancora più pronunciata ai livelli più alti. Tra le proprietà che richiedono 3 milioni di dollari o più, le transazioni in contanti hanno costituito quasi il 90% di tutte le operazioni nel 2025. Confrontiamolo con le norme storiche: il contante tradizionalmente rappresentava circa la metà delle vendite residenziali della città.
“I prezzi del lusso si sono strutturalmente distaccati dal mercato più ampio negli ultimi due decenni”, ha osservato Miller nella sua newsletter Housing Notes, anche se ha notato che gli affitti di lusso non hanno seguito la stessa traiettoria.
Il ciclo retributivo di Wall Street ha amplificato l’effetto. Con la stagione dei bonus che consegna regolarmente compensi a sette e otto cifre ai top performer del settore finanziario, molti acquirenti semplicemente non hanno bisogno di finanziamenti. Perché lottare con richieste di mutuo e tassi di interesse quando l’assegno del bonus copre il prezzo di acquisto?
Gli effetti a catena stanno rimodellando le dinamiche del mercato di Manhattan. Il quarto trimestre del 2025 ha registrato un aumento dell’11,2% su base annua nelle vendite superiori a 4 milioni di dollari, più del doppio del tasso di crescita per le proprietà al di sotto di quella soglia. Il segmento del lusso non sta solo sovraperformando; sta praticamente sostenendo l’intero mercato sul suo bilancio.
Nel frattempo, i vincoli di inventario hanno spinto i prezzi mediani a 1,1 milioni di dollari per cooperative e condomini combinati nel quarto trimestre. Il mercato ha persino generato una nuova nomenclatura per categorizzare i suoi livelli superiori: “super-lusso” e “ultra-lusso” ora servono come designazioni di mercato legittime piuttosto che come iperbole di marketing.
La divisione tra cooperative e condomini racconta la propria storia sull’accessibilità. Le cooperative, con un prezzo mediano di 825.000 dollari, rimangono circa la metà del costo dei condomini a 1,66 milioni di dollari. Questa differenza di prezzo rende le cooperative l’ultimo punto di ingresso praticabile per gli acquirenti dipendenti dai mutui, il che probabilmente spiega perché il volume delle vendite di cooperative è cresciuto a più del doppio del tasso dei condomini nell’ultimo trimestre.
Per gli acquirenti che si affidano ai finanziamenti tradizionali, il messaggio è inequivocabile: il mercato residenziale di Manhattan favorisce sempre più coloro che possono emettere un assegno. In una città dove il settore immobiliare è sempre servito sia come casa che come simbolo di status, il contante non è solo re. È diventato il prezzo d’ingresso.
Fonte: New York Post
