Mariah Carey acquistò due unità separate al 90 di Franklin Street, a Tribeca, per un totale di 9 milioni di dollari nel 1999, abbatté i muri divisori, fece installare motivi a farfalla su ogni maniglia di ogni mobile e non si voltò più indietro per 26 anni. Questo mese, ha messo in vendita il trilocale su tre piani che ne è risultato, 12.728 piedi quadrati di superficie, a 27 milioni di dollari.

Tre volte l’investimento originale. Diciotto milioni di dollari di rivalutazione. E questo prima di considerare i circa 9,6 milioni di dollari in contanti che ha estratto attraverso i rifinanziamenti nel corso degli anni.

Togliete i glitter e il pianoforte di Marilyn Monroe, e quello che avete è un’illustrazione piuttosto limpida di ciò che il mercato immobiliare di lusso di Manhattan ha fatto per i compratori pazienti e convinti nell’arco dell’ultimo quarto di secolo. Li ha ricompensati generosamente, spesso nonostante tutto: crisi finanziarie, pandemie, impennate dei tassi d’interesse e qualche saga di debiti da celebrity.

Ora considerate la domanda che si pongono sempre più spesso i gestori patrimoniali europei, i family office italiani e i compratori americani di seconde case, tutti insieme: dove si applica adesso quel tipo di convinzione?

I Numeri che Muovono i Capitali

I valori degli immobili prime italiani sono cresciuti di circa il 18-22% negli ultimi tre anni nei mercati chiave, Firenze e Milano in testa. Nel centro storico di Firenze, l’offerta di residenze davvero eccezionali è strutturalmente limitata in un modo che Manhattan può solo approssimare: protezioni UNESCO, codici edilizi vecchi di secoli e un numero finito di appartamenti al piano nobile significano che non è semplicemente possibile costruire nuova offerta per soddisfare la domanda. Quando qualcosa di straordinario arriva sul mercato, si vende.

Milano racconta una storia leggermente diversa. La città ha attraversato un decennio di deliberata reinvenzione urbana, dal distretto di Porta Nuova alla trasformazione in corso dell’ex area Expo. Il capitale internazionale, in gran parte americano, ha riconosciuto ciò che gli sviluppatori milanesi e gli acquirenti locali sapevano già: questa non è più un mercato immobiliare europeo secondario. È un mercato primario. Gli appartamenti di pregio a Brera o nel Quadrilatero della Moda oggi raggiungono prezzi che nel 2015 sarebbero sembrati audaci e che oggi appaiono quasi conservativi.

Per i compratori americani, in particolare quelli già abituati a operare a New York o Miami, il calcolo d’ingresso è convincente. Un appartamento di livello mondiale nel centro di Firenze può ancora essere acquistato per quello che costa un discreto bilocale in un buon palazzo di Manhattan. L’arbitraggio in termini di qualità della vita è evidente. Il caso d’investimento, sempre più, lo è altrettanto.

Perché gli Italiani Guardano a Ovest

Il flusso corre in entrambe le direzioni, e l’acquirente italiano nel mercato del lusso americano è un attore più sofisticato di quanto molti agenti immobiliari riconoscano.

Le famiglie italiane con alto patrimonio netto hanno da sempre compreso la diversificazione valutaria e il valore di detenere asset materiali in diverse giurisdizioni. Ciò che è cambiato è la loro dimestichezza con le città americane al di là dell’ovvio. Sì, New York rimane il punto di ancoraggio, il mercato che l’attico di Carey a Tribeca esemplifica, dove la combinazione di prestigio culturale, domanda di affitti e vera scarsità di proprietà eccezionali crea un pavimento che storicamente ha tenuto anche durante le turbolenze.

Ma Miami è emersa come un autentico secondo capitolo. La trasformazione della città negli ultimi cinque anni, accelerata da un’ondata di trasferimenti dal settore finanziario, tecnologico e legale dal Nordest, ha creato un mercato immobiliare di lusso con una credibilità internazionale che in precedenza non possedeva. Gli acquirenti italiani, abituati ai ritmi della vita costiera e ai piaceri di una città in cui affari e piacere convivono senza scuse, l’hanno trovata leggibile in un modo in cui molte altre città americane non lo sono.

Contano anche le considerazioni pratiche. La struttura fiscale della Florida è ben nota ai consulenti delle famiglie italiane con patrimoni internazionali. Il fuso orario, pur non essendo ideale, è più gestibile rispetto alla Costa Ovest. E la densità culturale di Miami, la sua architettura, la sua cucina, la sua scena del design, ha raggiunto un punto in cui la questione della qualità della vita, che un tempo favoriva le città europee quasi per impostazione predefinita, è genuinamente aperta.

L’Attico Carey come Caso di Studio, Non come Nota di Gossip

Sarebbe facile trattare il listino del 90 Franklin come gossip travestito da linguaggio immobiliare. I prestiti in sospeso, le spese mensili riportate, i motivi Art Deco a farfalla lasciati nelle foto di presentazione: tutto invita a un certo tipo di copertura giornalistica.

Ma la lettura più istruttiva è strutturale. Carey assemblò il suo trilocale con pazienza e convinzione in un momento in cui Tribeca stava passando da retrovia industriale a uno degli indirizzi residenziali più ambiti al mondo. Assunse Mario Buatta per creare qualcosa di genuinamente insostituibile, uno spazio che non può essere replicato a nessun prezzo perché il designer non c’è più e quell’epoca è finita. Mantenne la proprietà attraverso cicli che avrebbero messo alla prova investitori meno determinati. E ora, almeno sulla carta, si trova davanti a un guadagno lordo di 18 milioni di dollari.

Il principio in gioco non è specifico di Manhattan. Si applica ugualmente a un appartamento in un palazzo dell’Oltrarno, a un piano intero storico nel Quadrilatero di Milano o a un condominio ben posizionato a Brickell. Scarsità più insostituibilità più pazienza. Il mercato del lusso, nella sua forma migliore, premia chi comprende questa equazione e ha le risorse e l’orizzonte temporale per agire di conseguenza.

Ciò che cambia è la geografia in cui quell’equazione è oggi più favorevolmente valutata. E su questa domanda, la risposta punta sempre più verso l’asse Italia-America, dove i valori nei mercati italiani giusti rimangono significativamente al di sotto del loro potenziale a lungo termine e dove la domanda americana continua a essere sottoutilizzata rispetto all’opportunità.

Una Parola sulla Guida Giusta

Navigare quell’asse con efficacia richiede qualcosa di più di un agente locale in ciascun mercato. Richiede qualcuno che comprenda entrambi i lati simultaneamente, capace di leggere un’offerta fiorentina così come un broker navigato di New York legge una pagina di StreetEasy, e che abbia le relazioni su entrambe le sponde per accedere agli immobili prima che diventino un comunicato stampa.

Columbus International, con sede al Rockefeller Center di New York e uffici a Miami, Milano e Firenze, ha costruito la propria attività intorno a questa specializzazione. L’agenzia funziona come osservatorio di mercato tanto quanto come mediatore immobiliare, monitorando in tempo reale le dinamiche tra Italia e Stati Uniti e fungendo da collegamento concreto tra i developer del lusso e gli acquirenti internazionali meglio posizionati per cogliere ciò che quei developer stanno costruendo. Che il cliente sia una famiglia italiana che considera un punto d’appoggio a Miami o un compratore americano pronto ad affrontare seriamente l’opportunità toscana, la competenza su entrambi i mercati è il vero valore aggiunto. Per informazioni: info@columbusintl.com.