L’insediamento di Zohran Mamdani come sindaco di New York City il 1° gennaio 2026 ha suscitato reazioni nel settore immobiliare che vanno dall’ottimismo cauto alla genuina preoccupazione, con sentimenti che dipendono in gran parte dal settore immobiliare in cui operano gli stakeholder. Nonostante i fondamentali di mercato solidi – tra cui robusta attività di nuove costruzioni, conversioni ufficio-residenziale di successo, ripresa del leasing e delle valutazioni degli uffici di Classe A, e un fiorente settore degli affitti a mercato libero – incombe una grande incertezza normativa. La promessa elettorale centrale del sindaco entrante – un congelamento quadriennale degli aumenti degli affitti stabilizzati – è diventata il punto focale dell’ansia del settore.
L’Eredità Abitativa di Adams: Una Fondazione Costruita su Soluzioni dal Lato dell’Offerta
L’influenza del sindaco Eric Adams sul panorama dello sviluppo di New York City si estenderà ben oltre il suo mandato. Sia Adams che Mamdani hanno identificato l’accessibilità abitativa come una sfida critica, tuttavia i loro approcci divergono fondamentalmente. Adams ha operato dalla convinzione che un’offerta insufficiente fosse al cuore della crisi, spingendo la sua amministrazione a lanciare iniziative complete volte a incentivare la costruzione del settore privato. Il pezzo forte della strategia abitativa di Adams, il City of Yes for Housing Opportunity, è stato approvato nel dicembre 2024. Questo ambizioso quadro di rizonizzazione a livello cittadino promette di generare oltre 82.000 nuovi appartamenti nei prossimi 15 anni, destinando al contempo 5 miliardi di dollari allo sviluppo di infrastrutture e abitazioni. Un anno dopo l’implementazione, Adams ha annunciato che i permessi edilizi sono aumentati del 23% su base annua fino ad ottobre 2025.
Oltre al City of Yes, l’amministrazione Adams ha facilitato cinque importanti rizonizzazioni di quartiere che coprono Midtown South, il corridoio di Atlantic Avenue a Brooklyn, Long Island City, Jamaica nel Queens e le aree che circondano le stazioni Metro-North pianificate nel Bronx. Queste rizonizzazioni prevedono collettivamente quasi 50.000 nuove unità residenziali, con circa 15.000 designate come accessibili.
Adams ha anche istituito una commissione di revisione dello statuto che ha inserito quattro misure relative all’edilizia abitativa nella scheda elettorale del 4 novembre 2025 – tutte approvate dagli elettori. Queste riforme dello statuto accelerano lo sviluppo di alloggi accessibili semplificando le revisioni dell’uso del territorio e consentendo a determinati progetti di aggirare i requisiti tradizionali di approvazione dei membri del Consiglio Comunale.
Sul fronte degli incentivi fiscali, Adams ha sostenuto l’estensione del programma 421-a prima della sua scadenza nel 2022. Dopo la sua cessazione, ha sostenuto nuove disposizioni abitative nel bilancio dello Stato di New York FY 2025, che ha introdotto l’esenzione fiscale 485-x come sostituto del 421-a. Il bilancio statale ha inoltre autorizzato l’amministrazione Adams a creare due nuovi distretti residenziali con rapporti di superficie edificabile elevati (FAR di 15 e 18) e ha stabilito l’esenzione fiscale 467-m specificamente progettata per stimolare le conversioni da ufficio a residenziale.
Queste iniziative politiche hanno prodotto risultati tangibili. Le vendite di siti di sviluppo hanno raggiunto 4,5 miliardi di dollari durante i primi tre trimestri del 2025 – un aumento del 53% rispetto allo stesso periodo del 2024 – mentre il volume delle transazioni è salito del 17%, secondo l’All Asset Report Q1-Q3 2025 di Ariel Property Advisors per New York City. Manhattan e Brooklyn hanno catturato il 77% del volume in dollari e il 53% delle transazioni per lo sviluppo da zero, sottolineando la domanda di siti primari pronti per la costruzione. Tuttavia, i requisiti salariali obbligatori statali per i progetti 485-x contenenti 100 o più unità hanno limitato lo sviluppo su larga scala nei distretti periferici.
Le transazioni di conversione e demolizione di uffici hanno totalizzato circa 1 miliardo di dollari durante i primi nove mesi del 2025, concentrate principalmente a Manhattan. Supportate da nuovi incentivi e flessibilità di zonizzazione, numerose proprietà per uffici di Classe B e C vengono trasformate in uso residenziale. Secondo l’ufficio del sindaco, più di 12.000 case sono nella pipeline di conversione, incluse 3.000 unità permanentemente accessibili.
La piattaforma della campagna di Mamdani presenta una visione contrastante, proponendo di spostare la produzione abitativa dal controllo privato a quello pubblico. Il suo piano prevede l’emissione di 70 miliardi di dollari in obbligazioni municipali per costruire 200.000 case sovvenzionate pubblicamente, permanentemente accessibili, costruite da sindacati, a canone stabilizzato nel prossimo decennio, rivolte a famiglie a basso reddito, anziani e famiglie lavoratrici. Combinato con i circa 30 miliardi di dollari che la città ha già pianificato di allocare, l’investimento totale raggiungerebbe 100 miliardi di dollari.
Slancio del Mercato degli Uffici di Classe A: Forte Leasing e Valori in Aumento
I proprietari di immobili per uffici di Classe A hanno vissuto un anno da record. Il leasing di uffici a Manhattan ha superato i 30 milioni di piedi quadrati durante i primi nove mesi del 2025 – il volume più alto registrato dal 2002, secondo Colliers. Quasi il 70% di questa attività di leasing si è concentrata in edifici di Classe A, con grandi transazioni superiori a 100.000 piedi quadrati per un totale di oltre 6,8 milioni di piedi quadrati, guidate da inquilini affidabili nei settori finanza, legale, tecnologia e intelligenza artificiale.
Durante una recente conferenza Bisnow, Tony Malkin, CEO di Empire State Realty Trust (ESRT), ha sottolineato il robusto leasing nel portafoglio di uffici del REIT di 7,8 milioni di piedi quadrati affittabili a Manhattan, che mantiene un’occupazione superiore al 93%. ESRT ha annunciato all’inizio di questo mese la sua acquisizione di 386 milioni di dollari dello Scholastic Building al 555-557 Broadway a SoHo – circa 368.000 piedi quadrati di spazio per uffici e 28.000 piedi quadrati di retail di prima qualità – segnalando la continua fiducia nel mercato degli uffici di Manhattan.
L’attività di investimento negli uffici si è rafforzata significativamente, con vendite che hanno raggiunto 4,8 miliardi di dollari durante i primi tre trimestri del 2025. Il volume in dollari è aumentato dell’88% e le transazioni sono salite del 49% su base annua, secondo l’All Asset Report Q1-Q3 2025 di Ariel. Le proprietà per uffici premium di Classe A e Trophy hanno rappresentato il 79% delle vendite totali di uffici durante questo periodo, scambiandosi a una media di 819 dollari per piede quadrato – in aumento del 18% su base annua e solo il 6% al di sotto del benchmark del 2018.
Scott Rechler, CEO e Presidente di RXR, che mantiene sostanziali investimenti in uffici a New York City, avrebbe incontrato Mamdani in agosto per sottolineare che “sicurezza e ordine pubblico” rimangono essenziali per la prosperità della città, secondo il Wall Street Journal. Dopo la sua vittoria elettorale, Mamdani ha annunciato che il Commissario di Polizia Jessica Tisch ha accettato di continuare a servire nella sua amministrazione – una mossa che potrebbe alleviare le preoccupazioni riguardo alla retorica “togliere fondi alla polizia” di alcuni membri del team di transizione.
La Composizione del Team di Transizione Segnala le Priorità
Tra le 400 persone nominate nei 17 comitati di transizione di Mamdani, 24 sono state assegnate al team di transizione per l’edilizia abitativa, rappresentando prevalentemente il settore degli alloggi accessibili. Sebbene i proprietari di immobili a canone stabilizzato manchino di rappresentanza diretta, gli stakeholder sperano che le loro preoccupazioni raggiungano l’amministrazione entrante attraverso intermediari.
I rappresentanti del settore immobiliare nel comitato per l’edilizia abitativa includono: Jed Walentas, CEO di Two Trees Management e Presidente del Real Estate Board of New York; Lisa Gomez, CEO di L+M Development Partners, uno sviluppatore di alloggi accessibili; Carolee Fink, COO di M Squared; Matt Wambua, Vice Presidente di Merchants Bank; Carlina Rivera, Presidente e CEO della New York State Association for Affordable Housing (NYSAFAH); e Rafael Cestero, CEO della Community Preservation Corporation. Gomez, Fink e Wambua hanno precedentemente prestato servizio nel governo cittadino durante le amministrazioni Bloomberg e de Blasio. Il comitato per l’edilizia abitativa include anche rappresentanti di gruppi di advocacy pro-abitazione e organizzazioni di inquilini.
Inoltre, il sindaco eletto ha recentemente convocato riunioni con sviluppatori immobiliari, banchieri e investitori per discutere strategie di produzione e conservazione di alloggi accessibili.
La Crisi degli Affitti Stabilizzati: Un Settore Sotto Forte Pressione
Gli immobili a canone stabilizzato hanno rappresentato il 20% del volume totale in dollari delle vendite multifamiliari durante i primi nove mesi del 2025, continuando a subire cali di prezzo. Molti edifici a canone stabilizzato ora vengono scambiati con sconti che raggiungono in media il 50% al di sotto delle valutazioni pre-Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) del 2019. L’HSTPA ha soppresso gli aumenti degli affitti anche per le vacanze a lungo termine, contribuendo a circa 50.000 unità stabilizzate vuote in tutta la città. Negli ultimi cinque anni, le spese operative negli edifici a canone stabilizzato sono aumentate del 28% mentre gli aumenti consentiti degli affitti hanno totalizzato appena l’11%.
Questa classe di asset in difficoltà è diventata la pietra angolare della campagna per l’accessibilità di Mamdani, con il sindaco eletto che si è impegnato a congelare gli affitti per quattro anni nei milione di appartamenti a canone stabilizzato che costituiscono il 44% dell’inventario degli affitti della città. Sebbene il sindaco non possa congelare direttamente gli affitti, nomina i membri del Rent Guidelines Board che votano sugli aggiustamenti annuali degli affitti.
Un recente rapporto della New York Apartment Association (NYAA) ha concluso che senza un compenso governativo delle spese operative, circa la metà degli edifici a canone stabilizzato pre-1974 affronterebbe il fallimento se il Rent Guidelines Board implementasse un congelamento degli affitti di quattro anni. Il risultato sarebbe un deterioramento finanziario e fisico degli edifici, potenzialmente innescando lo spostamento degli inquilini. Negli edifici a reddito misto contenenti sia unità a prezzo di mercato che stabilizzate, gli affitti a prezzo di mercato probabilmente aumenterebbero vertiginosamente per coprire i deficit operativi.
“Congelare gli affitti per quattro anni senza alcun piano per i costi in aumento non è un percorso verso la stabilità; è una ricetta per il diffuso fallimento degli edifici e lo spostamento,” ha dichiarato Kenny Burgos, CEO della NYAA. “I dati disponibili pubblicamente dipingono un quadro molto chiaro di disagio e, in ultima analisi, distruzione di questo vitale stock abitativo.”
Lo studio della NYAA ha determinato che circa il 47% di tutte le unità a canone stabilizzato esistono in edifici che sono al 100% o quasi interamente a canone stabilizzato. Più di 200.000 appartamenti in 5.000 edifici – situati principalmente nel Bronx e nel Nord di Manhattan – stanno già vivendo gravi difficoltà finanziarie.
Organizzazioni abitative aggiuntive hanno lanciato allarmi sulle condizioni in deterioramento del settore a canone stabilizzato, tra cui Enterprise e il National Equity Fund, il NYU Furman Center e la New York Housing Conference.
La New York Housing Conference ha proposto di stabilire un programma di finanziamento cittadino da 1 miliardo di dollari per alloggi a canone stabilizzato sovvenzionati pubblicamente a rischio di default. La NYAA stima che siano necessari ulteriori 3,65 miliardi di dollari per prevenire diffusi default ipotecari per edifici pre-1974 a maggioranza a canone stabilizzato che rimangono di proprietà privata pur contribuendo con 1,6 miliardi di dollari all’anno in tasse sulla proprietà.
Governance Pragmatica: Un Percorso Verso il Successo Reciproco
New York City si trova in un momento critico. L’amministrazione Adams ha stabilito l’infrastruttura per una sostanziale espansione dell’offerta abitativa – 485-x, 467-m, rizonizzazioni complete e il City of Yes for Housing Opportunity – iniziative pronte a fornire migliaia di nuove unità, inclusa una significativa pipeline di conversioni da ufficio a residenziale. Se l’amministrazione Mamdani entrante abbracciasse questo slancio, erediterebbe immediatamente questi benefici.
Simultaneamente, l’enfasi di Mamdani sugli alloggi a canone stabilizzato presenta sia sfide che opportunità. Un congelamento degli affitti di quattro anni intensificherebbe indiscutibilmente il disagio finanziario esistente del settore. Tuttavia, l’amministrazione possiede anche un’opportunità per rivalutare le restrizioni dell’era HSTPA e stabilire percorsi praticabili che consentano ai proprietari di reinvestire nelle loro proprietà. L’espansione delle disposizioni dell’Articolo 11, il ripristino dell’emendamento 610 e la facilitazione delle conversioni di edifici a canone stabilizzato finanziariamente in difficoltà in alloggi accessibili a lungo termine potrebbero stabilizzare i portafogli, salvaguardare gli inquilini e generare un sostanziale inventario di alloggi accessibili.
In definitiva, la narrativa dei prossimi quattro anni dipenderà dall’esecuzione. Se Mamdani governa pragmaticamente – proteggendo gli inquilini assicurando al contempo la sostenibilità finanziaria dei fornitori di alloggi – New York City può passare da una retorica divisiva verso un progresso collaborativo. Esiste l’opportunità per un’agenda equilibrata e pro-abitazione che rafforzi il futuro della città.
Fonte: Forbes
