I nuovi dati suggeriscono che il Sud della Florida abbia perso la sua fama di alternativa economica rispetto a New York City. Ma alcuni dei nomi più importanti nel settore immobiliare sostengono che questa conclusione non colga il quadro generale.

Cosa mostrano i dati

Secondo Fox Business, una recente analisi di Bloomberg basata sui dati del Bureau of Economic Analysis ha rilevato che il costo della vita complessivo nell’area di Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach ha ormai superato quello della grande New York. La stessa analisi ha stimato che i costi abitativi nel Sud della Florida sono circa il 5% più alti rispetto a New York e alla sua periferia.

I dati sull’inflazione confermano questa tendenza. I prezzi al consumo nel Sud della Florida sono saliti del 36% dal 2019, il secondo aumento più marcato tra le principali aree metropolitane statunitensi, dietro solo a Tampa. I prezzi delle case nella regione sono cresciuti del 79% dall’inizio della pandemia, e i proprietari di casa in Florida pagano ora un premio assicurativo medio annuo superiore agli 8.000 dollari, circa quattro volte quello pagato in media a New York.

Gli sviluppatori replicano

Nonostante questi dati, i dirigenti dietro alcune delle torri residenziali più grandi in costruzione in entrambe le città sostengono che Miami stia semplicemente recuperando terreno dopo decenni in cui è stata sottovalutata.

Danielle Naftali, vicepresidente esecutiva di Naftali Group, ha dichiarato a Fox Business che l’aumento dei costi a Miami riflette la sua trasformazione in una città globale a tutti gli effetti, non più solo una meta stagionale, citando le nuove istituzioni culturali, i ristoranti e i marchi dell’ospitalità arrivati insieme alla crescita della popolazione.

Ryan Shear, managing partner di PMG, ha espresso un’opinione simile, notando che storicamente il mercato immobiliare di Miami è sempre stato scambiato a prezzi ben inferiori rispetto a città comparabili come New York, Londra o Los Angeles, e che solo ora sta colmando quel divario.

Entrambi gli sviluppatori sostengono che oggi gli acquirenti sono meno concentrati sul prezzo al metro quadro e più interessati allo stile di vita, ai servizi e al valore a lungo termine, uno spostamento che secondo loro giustifica il premio di prezzo.

L’argomento fiscale

Il vantaggio più evidente che la Florida mantiene, secondo gli sviluppatori, riguarda la tassazione. La Florida resta uno dei nove stati privi di imposta sul reddito personale, mentre i contribuenti più ricchi di New York City affrontano un’aliquota combinata statale e locale che sfiora il 14,8%.

Shear è stato diretto riguardo ai calcoli, dichiarando a Fox Business che i contribuenti nella fascia più alta a New York possono arrivare ad aliquote effettive comprese tra il 50% e il 55%, a seconda del distretto, mentre i residenti in Florida rispondono solo alle aliquote federali, poiché non esiste alcuna imposta statale o cittadina aggiuntiva.

Ha anche respinto l’idea che l’aumento delle tasse sulla proprietà rifletta un cambiamento dell’aliquota, sostenendo invece che sia il valore dell’immobile stesso ad essere cresciuto, non l’aliquota applicata. Ciononostante, i dati di ATTOM mostrano che le tasse sulla proprietà nell’area di Miami sono aumentate del 62% dal 2019, e a novembre gli elettori della Florida decideranno se esentare i primi 250.000 dollari di valore di un’abitazione principale dalle tasse sulla proprietà non destinate al finanziamento scolastico.

Costi di costruzione e trasferimenti aziendali

Al di là dell’economia legata all’acquisto della casa, Shear ha sottolineato che i costi di costruzione continuano a favorire la Florida. Costruire un grattacielo resta significativamente più economico nello stato rispetto a New York, ha affermato, anche se i costi di finanziamento sono praticamente gli stessi a livello nazionale, dato che le banche concedono prestiti a livello interstatale.

Ha inoltre evidenziato un cambiamento nel tipo di aziende che si trasferiscono a sud, spiegando che non si tratta più solo di uffici satellite che si spostano a Miami, ma di intere sedi centrali aziendali, incluso quello della stessa PMG. Questo tipo di trasferimento, secondo lui, segnala un cambiamento economico più permanente piuttosto che una tendenza temporanea.

Una questione di priorità

I dati del censimento mostrano che il reddito familiare mediano nell’area metropolitana di Miami era di 80.625 dollari nel 2024, leggermente inferiore alla mediana nazionale. Gli sviluppatori riconoscono il divario di accessibilità economica per i residenti a reddito medio, ma sostengono che per gli acquirenti che alimentano i loro progetti il calcolo vada ben oltre il prezzo al metro quadro.

Come ha dichiarato Shear a Fox Business, le persone si chiedono sempre più spesso dove vogliono davvero trascorrere la propria vita, valutando fattori come il clima, l’equilibrio tra lavoro e vita privata e la cultura, insieme al risparmio fiscale. Secondo lui, è proprio questo fascino più ampio, non solo il bilancio economico, a continuare ad attrarre persone e aziende nel Sud della Florida.

Fonte: Fox Business