L’ultimo rapporto FIAIP sul mercato immobiliare toscano è arrivato la settimana scorsa con un dato che merita attenzione: le compravendite nella regione sono cresciute fino al 12%, più del doppio della media nazionale. Per contestualizzare: il mercato italiano nel suo complesso è cresciuto di circa il 5% nello stesso periodo. La Toscana non si è limitata a superare le altre regioni; lo ha fatto in modo netto, con una dinamica che sembra strutturale, non congiunturale.
Eugenio Giani, presidente della Regione Toscana, lo ha detto chiaramente alla presentazione del rapporto, a Palazzo Strozzi Sacrati a Firenze: l’immobile è tornato a essere percepito come un investimento. Valori in crescita, volumi di transazione più sostenuti, rinnovato interesse da parte degli acquirenti internazionali: tutti i segnali indicano la stessa direzione. Eppure Giani ha scelto parole misurate. I mercati forti premiano chi è già proprietario; possono escludere chi non lo è. Il richiamo alla necessità di rigenerazione urbana senza nuovo consumo di suolo suggerisce che la regione guarda a questa traiettoria con ottimismo, ma anche con consapevolezza.
Vale la pena fermarsi su questa tensione. Le stesse forze che rendono la Toscana attraente per un acquirente di New York o Miami possono rendere gli affitti inaccessibili per una famiglia nel centro storico di Lucca. I mercati forti tendono a essere a somma zero, da questo punto di vista, e i governi regionali italiani hanno risposto più lentamente dei loro omologhi nordeuropei sul fronte dell’offerta. La rigenerazione del patrimonio urbano sottoutilizzato è l’intuizione giusta, ma è uno strumento lento.
Cosa attira il capitale straniero, in primo luogo? Firenze rimane il punto di riferimento, secondo Alessandro Lombardi, presidente di FIAIP Toscana. Ha la forza gravitazionale che le città come lei hanno sempre avuto: arte, università, un’economia costruita intorno alla cultura e al turismo che raramente subisce contrazioni. Ma la notizia principale del 2025 non è solo Firenze. La costa performa. Grosseto, Lucca, le province che storicamente erano mercati estivi piuttosto che destinazioni di investimento durante tutto l’anno, registrano una crescita costante delle transazioni. L’accesso al credito è migliorato, e con esso si è alzata la soglia di chi può partecipare a questo mercato.
Gli acquirenti americani, in particolare, occupano una posizione distintiva in questo quadro. La relativa forza del dollaro sull’euro negli ultimi due anni ha creato di fatto una finestra di sconto per gli acquirenti con base negli Stati Uniti. Un casale da 1,2 milioni di euro nelle campagne senesi che all’inizio del 2022 richiedeva circa 1,38 milioni di dollari, oggi può essere acquistato per circa 1,25 milioni ai tassi attuali. Quella differenza non è trascurabile. Rappresenta un potere d’acquisto reale, e non è passata inosservata nei circoli del wealth management e dei family office, che trattano sempre più spesso l’immobiliare italiano come un asset rifugio piuttosto che come un impulso di stile di vita.
La dimensione lifestyle conta comunque, ovviamente. Ma gli acquirenti sofisticati hanno imparato a separare le due cose. Il richiamo emotivo di una proprietà sulle colline del Chianti non deve essere l’argomento principale dell’acquisto quando il caso finanziario regge da solo. La Toscana offre entrambi, ed è proprio per questo che continua a emergere nelle conversazioni sui portafogli transfrontalieri.
C’è poi una dinamica meno discussa: gli incentivi fiscali del governo italiano per i nuovi residenti, tra cui il regime della flat tax per i soggetti ad alto patrimonio netto che trasferiscono la residenza, continuano a rendere la combinazione proprietà e residenza particolarmente efficiente. Per gli acquirenti americani che valutano un’esposizione in Europa, l’Italia spunta più caselle contemporaneamente di quasi qualsiasi mercato comparabile.
Questo non significa che il mercato sia privo di complessità. I tempi burocratici restano una sfida concreta. La due diligence su immobili italiani, soprattutto su rustici con storie catastali articolate, richiede una conoscenza locale specializzata che non può essere replicata attraverso un processo di transazione internazionale standard. Zonizzazione, registri catastali e permessi di ristrutturazione hanno una loro logica in Italia, e quella logica premia in egual misura la pazienza e la competenza locale.
Ciò che i dati FIAIP confermano è che la finestra per posizionarsi in Toscana, prima che diventi una storia istituzionale di massa, si sta restringendo. I mercati in questa fase del ciclo, con crescita simultanea dei volumi e dei prezzi e con la domanda straniera come elemento strutturale, non tendono ad aspettare. Si muovono.
Columbus International Real Estate monitora questo corridoio da anni, con uffici al Rockefeller Center di New York e presenze strategiche a Miami, Milano e Firenze. La società opera tanto come funzione di intelligenza di mercato quanto come struttura transazionale, fungendo da collegamento operativo tra i developer italiani e una clientela internazionale che non ha il lusso di imparare un nuovo mercato da zero. Per gli acquirenti americani che guardano all’Italia, o per proprietari italiani che considerano un’esposizione negli Stati Uniti, il posizionamento della società su entrambe le sponde dell’Atlantico offre una lettura di questo mercato difficile da replicare. Contatti: info@columbusintl.com
