Contributo di Richard Tayar per Business Community
Scienza e mercato hanno opinioni diverse su quando finirà davvero la pandemia. Di fatto, con le varianti e nuove, indispensabili restrizioni in atto, sembra quasi imprudente parlare di fase post-pandemica, ed è difficile prevedere quanto e che cosa resterà delle abitudini di questi mesi. Gli scenari possibili non spaventano però il settore immobiliare, diventato una sorta di bussola in equilibrio tra i “se” e i “ma”, anche quando tutto era fuori controllo e le esigenze di vita e lavoro si rinnovavano sotto i nostri occhi.
Il periodo ancora in corso ha portato tutti in breve tempo ad adattarsi a nuovi ritmi di lavoro, sperimentando, forse per la prima volta e a diverse latitudini, il lavoro da remoto. Modello lavorativo di cui alcuni già da anni si prodigavano a raccontare e mostrarne l’efficacia e funzionalità, immersi però in cultura societaria saldamente ancorata a quello che già conosceva e ancora limitata da preconcetti e da qualche ostacolo tecnologico. L’avvento improvviso della pandemia ha però dato una forte accelerazione e, per certi versi, ha quasi obbligato a dirigersi verso un processo che si muoveva lento già negli ultimi dieci anni. Senza dubbio questo ultimo periodo ha fatto rivalutare a molti i concetti di tempo e spazio, ponendo maggiore attenzione a tutto ciò che si può fare in quei sessanta minuti necessari solitamente per raggiungere il proprio posto di lavoro e valorizzando più che mai i 2 metri quadrati di terrazzo usati fino a quel momento come deposito degli attrezzi.
Il lockdown ha quindi generato due movimenti: il primo all’esterno, verso quei territori che fino a pochi mesi fa erano considerati periferie, e il secondo all’interno della propria abitazione, provocando un notevole impatto sul settore immobiliare. Si può tranquillamente affermare, infatti, che nessuna asset class è più quello di un tempo. Prendiamo il retail, anche quello high street, o l’hospitality; un tempo erano settori immobiliari inavvicinabili e con rendimenti contenuti, mentre oggi li troviamo ampiamente a sconto: grandi opportunità con qualche rischio.
La logistica ormai è regina, spinta dall’esplosione dell’eCommerce esattamente come alcune asset class che un tempo erano alternative e che ora stanno diventando fortemente mainstream: data center, life sciences, healthcare, senior living, student living e molte altre. Gli uffici stanno ripensandosi, una asset class in pausa di riflessione, almeno così sembra. Fra tutte è il residenziale che sta riservando maggiori sorprese sia perché la domanda sta esplodendo in Italia come in US, ma anche perché è una domanda esigente che trova spesso un’offerta impreparata e un patrimonio immobiliare forse non adeguato.
Il Bel Paese
Prendiamo Milano dove i prezzi salgono e la domanda è elevata.
La volontà di cambiare guarda a spazi abitativi più ampi, questo è certo, ma non è una novità, si guarda invece agli spazi spesso ignorati: gli affacci sul mondo esterno. I balconi, anche i balconcini sono elementi un tempo ignorati ma che ora possono incidere anche per il 15% sui prezzi di vendita. Se poi parliamo di terrazzi, giardini pensili, fazzoletti di verde ad uso esclusivo, arriviamo a percentuali anche del 25% di incidenza sulla vendita a corpo di una unità abitativa. Tutto questo non basta, infatti assistiamo a due fenomeni apparentemente contrastanti. Da una parte la domanda cerca il nuovo – il patrimonio immobiliare ai piedi della Madonnina è piuttosto invecchiato e non sempre di eccelsa qualità – dall’altra si torna all’organizzazione degli spazi interni tipico delle costruzioni anni 60. Luoghi funzionalmente distinti, molte camere, i corridoi (addirittura loro, che sembravano completamente defunti). La richiesta è di poter isolarsi in casa, per lavoro, ma anche per relax, di suddividere le zone fra familiari e personali, con una netta distinzione fra zona giorno e zona notte, i doppi servizi sono ormai imprescindibili.
Il nuovo, soprattutto quello in costruzione (un centinaio di cantieri in città) ha caratteristiche che registrano puntualmente i nuovi desiderata: logge, balconi e terrazzi, locker room anche refrigerarti per le consegne di pacchi e spesa, spazi condominiali di coworking, un concetto estraneo ai più fino a pochi mesi fa e ormai diventato parte del linguaggio comune. È ormai evidente che Milano sta diventando sempre di più policentrica, spinta dall’apertura di persone e famiglie dal centro verso i borghi. I tempi di communiting spaventano di meno perché l’idea è che il remote working rimanga, almeno parzialmente, in una forma ibrida con il lavoro da ufficio, ma sono le zone periferiche che stanno traendo maggiore vantaggio. Da una parte la seduzione della città dei 15 minuti, dall’altra le cose molto più concrete come il potenziamento della rete metropolitana che attende anche la realizzazione della circle line milanese e poi anche progetti come Mind nell’ex area dell’Expo 2015 che stanno facendo evolvere la gentrificazione in rigenerazione urbana.
E negli Stati Uniti?
Oltreoceano con alcuni ovvi correttivi la spinta alla ricoperta dei “borghi” e il “south working” hanno attecchito maggiormente.
I flussi, da un punto di vista della dinamicità del mercato immobiliare, sono sensibili: Miami ha conosciuto un breve ma intenso ciclo rialzista e non sono stati pochi a trasferirsi lì, in cerca di verde, panorama, elementi naturali, spazi esterni che connettessero l’ambiente domestico con l’esterno, ma sono da segnalare anche i trasferimenti verso gli Hamptons o il Connecticut. Anche in questi casi parliamo soprattutto di élite e rimane da capire quanto questi trasferimenti saranno definitivi oppure no, ma questo ragionamento ci porta a New York City, il mercato immobiliare per antonomasia, in USA e nel mondo. La città che non dorme mai ha conosciuto una nuova e inedita fase, dalla quale siamo certi non si potrà tornare più indietro. La pandemia ha causato una spinta centrifuga della popolazione che ha scelto spesso di abbandonare Manhattan, convinta anche da quanto il remote working rendeva possibile: una migliore qualità della vita con un buon impiego, tanto che, tra qualche anno, si potrebbe parlare di well-being working.
Per quanto possa essere bello vivere al quarantesimo piano di un grattacielo, passare il lockdown in pochi metri quadri ha fatto fuggire le persone verso altre zone di New York, come Brooklyn. Già negli ultimi anni Brooklyn si era imposto come un mercato in forte crescita rispetto a Manhattan. Il primo slancio è arrivato dal riposizionamento di Williamsburg, delle zone limitrofe e perfino dell’entroterra del quartiere.
Con la pandemia è cresciuto ulteriormente l’interesse per Brooklyn, sia perché offre dei prezzi ridotti rispetto a Manhattan, sia perché ha maggiori spazi verdi, elementi naturali e scorci impossibili da trovare dall’altra parte dell’East River. Anche il Queens è stato scelto da molti, soprattutto nella zona di Astoria: si tratta di un’area fortemente residenziale e con una vita di quartiere quasi mediterranea.
Il Bronx, che già da prima della pandemia stava vivendo un momento di forte sviluppo, è ora al centro di un’accelerazione mai vista prima che parte da Parkchester fino al South Bronx. Tutte queste aree fuori dall’isola di Manhattan hanno in comune un prezzo al metro quadro più contenuto, ma soprattutto una concezione dell’abitare più europeo con spazi interni più generosi, edifici più bassi – per i quali si può anche fare a meno dell’ascensore -, aree verde pubbliche e private, una vita di quartiere dinamica e vivace, tanto che anche qui si è cominciato a parlare di città dei 15 minuti. Se da una parte, quindi, possiamo parlare di esodo dagli uffici, dall’altra si stanno riscoprendo nuovi locali che si reinventano per offrire ai propri clienti quello di cui hanno bisogno: spazi di coworking informali, ma efficacemente attrezzati.
È, infatti, significativo come molti di questi quartieri si stiano riorganizzando per dare nuovi servizi di prossimità ai nuovi residenti. Tante caffetterie si stanno trasformando tanto che la rincorsa alla certificazione WiredScore in queste aree di New York ha avuto un’impennata. L’ufficio non è più come lo abbiamo sempre immaginato ma acquisisce una dimensione più sociale, come luogo di incontro e confronto e questo, può avvenire anche a dieci minuti dalla propria abitazione.
Infine, anche lo sviluppo dei trasporti pubblici si sta velocemente adeguando ala situazione, sviluppandosi a un ritmo incredibilmente sostenuto. A Manhattan, in generale, c’è una forte flessione dei prezzi a Tribeca e a Soho intorno al 10%, Midtown -14%. Upper West Side -21%. Questo non perché manchino le risorse, soprattutto nelle fasce di prezzo più elevate, ma perché è proprio cambiato il mercato.
Non è un caso se oggi a Manhattan il prezzo medio è di poco superiore a 1.250 dollari al piede quadrato, mentre Brooklyn sfiora ormai i 1.000 dollari. Nessun’altra città degli Stati Uniti deve affrontare i cambiamenti del concetto di posto di lavoro – da fisico a remoto – più di New York, i cui uffici prima della pandemia attiravano 1,6 milioni di pendolari al giorno, sostenendo l’economia di buona parte della città, dai negozi ai ristoranti, ai teatri di Broadway. Oggi la città deve attirare le persone per ragioni diverse dall’andare in ufficio. L’idea di ufficio fisico non basta più, lo pensano in molti e lo crediamo anche noi.
