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New York e le montagne russe del real estate: vi diciamo come navigare tra alti e bassi del mercato immobiliare

By Columbus International,

In quanto capitale finanziaria mondiale e faro culturale globale, New York è da tempo un gigante immobiliare. Il suo mercato abitativo spazia dai condomini di lusso di Manhattan ai sobborghi family-friendly e alle case vacanza bucoliche. Questa diversità alimenta un perenne via vai di acquirenti e venditori, ognuno con le proprie motivazioni e priorità. Tuttavia, la pandemia ha innescato sconvolgenti spostamenti di popolazione, con New York che ha perso il 2,6% dei suoi residenti tra il 2020 e il 2023 secondo i dati sui traslochi. Questo esodo ha contribuito al calo di nuove quotazioni e vendite in tutto lo stato, anche se alcune aree rimangono “bollenti” a causa delle scorte limitate.

A livello statale, le nuove quotazioni sono crollate del 22,4% su base annua nel secondo trimestre 2023, mentre le vendite chiuse sono diminuite del 22,6%. Il prezzo di vendita mediano di 405.000 dollari rappresenta un calo annuo dell’1,8%, ma supera ancora gran parte della nazione. Eppure, questa visione macro nasconde un intricato mosaico di micro-mercati, alcuni roventi, altri tiepidi. “Tutto ciò contribuisce alla diversità del mercato immobiliare”, afferma Jeffrey Decatur, broker associato di RE/MAX Capital. “C’è una forte domanda di case di lusso a Manhattan, mentre i poli tecnologici attirano nuovi acquirenti da tutto il mondo”.

Per gli acquirenti e i venditori che navigano queste correnti, la tempistica strategica è fondamentale. I tassi ipotecari più alti rappresentano ostacoli di accessibilità economica, mentre l’incertezza sulle elezioni del 2024 potrebbe ulteriormente smorzare l’attività. Dall’altro lato, la resiliente traiettoria di apprezzamento a lungo termine di New York promette un futuro rialzo. In definitiva, le circostanze personali dovrebbero guidare le decisioni. “L’ultima cosa che non volete è farvi paralizzare dall’indecisione”, consiglia Decatur. “Quando qualcuno deve comprare o vendere, l’acqua è buona. Buttatevi.” In questo paesaggio dinamico, l’epopea immobiliare di New York continua la sua perenne reinvenzione, ridefinendosi con ogni transazione come un filo indelebile nel ricco arazzo dell’Empire State.

New York

La vera faccia del mercato degli affitti a New York: ecco chi sale e chi scende (dal rapporto Miller Samuel)

By Columbus International,

Il mercato degli affitti residenziali di New York City si sta gradualmente raffreddando, con un aumento dell’inventario e un aumento del rental vacancy rate (un indicatore economico che misura la percentuale di case in affitto o spazi commerciali che sono vuoti) a Manhattan al 3,4%, il livello più alto dal luglio 2021.

Secondo il rapporto di mercato di dicembre redatto da Miller Samuel per Douglas Elliman, il prezzo mediano degli affitti a Manhattan è rimasto piatto a $4,050 al mese su base annua. Al contrario, l’affitto mediano a Brooklyn è aumentato del 5% a $3,469, anche se è ancora inferiore al record di luglio.

Gli affitti sono probabilmente destinati a diminuire ulteriormente in tutti e cinque i distretti nel 2024. Questo cambiamento è attribuito alle difficoltà dei proprietari nel trattenere gli inquilini, portando all’aspettativa di debolezza nel mercato. Il clima economico generale, unito alla promessa della Federal Reserve di tagliare i tassi di interesse l’anno prossimo, supporta questa tendenza.

L’inventario degli annunci è cresciuto sia a Brooklyn che a Manhattan nell’ultimo anno, con una diminuzione degli affitti medi e un aumento significativo dei nuovi contratti firmati a dicembre. La richiesta media di affitti a Manhattan è scesa del 3,8% da novembre a dicembre, raggiungendo $4,952, e è scesa del 5,6% rispetto all’anno precedente. Nel frattempo, i nuovi contratti residenziali a Manhattan sono aumentati di quasi l’8% a 3,632, con una crescita del 14% su base annua.

Brooklyn ha registrato una diminuzione dell’affitto medio mensile a $3,754 a dicembre, in calo dello 0,8% rispetto al mese precedente e del 1,6% rispetto a dicembre 2022. Tuttavia, il prezzo mediano degli affitti è aumentato del 5% su base annua a $3,469.

L’inventario degli annunci a Brooklyn è aumentato del 8% rispetto all’anno precedente, con un aumento del 115% nel numero di nuovi contratti firmati. Nel Queens, gli affitti medi richiesti in queste zone sono aumentati del 6% da un mese all’altro, raggiungendo $3,601, e quasi del 10% su base annua. Il numero di nuovi contratti firmati nella parte nord-ovest di Queens è aumentato del 26% rispetto al mese precedente e del 58% rispetto a dicembre 2022.

Downtown Brooklyn

I 50 quartieri più costosi di New York City nel terzo trimestre 2023: Brooklyn entra nei top 3 per la seconda volta

By Columbus International,

Nel terzo trimestre del 2023, l’attività di vendita di immobili residenziali a New York City ha continuato a subire un graduale rallentamento, con sia il numero di vendite che i prezzi medi in diminuzione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Alla fine di settembre, il prezzo medio di vendita a NYC si è attestato a $750,000, con una diminuzione del 1% rispetto al terzo trimestre del 2022. Tuttavia, la diminuzione più significativa è stata osservata nel numero di vendite, con il 24% in meno di transazioni residenziali rispetto all’anno precedente, con circa 2,400 vendite in meno chiuse nel terzo trimestre di quest’anno.

In modo positivo, i dati del trimestre rispetto al trimestre mostrano un aumento di 418 transazioni, indicando una tendenza stagionale simile al 2022 e al 2021, quando le vendite del terzo trimestre hanno superato quelle del secondo trimestre. Nel frattempo, il prezzo medio di vendita è rimasto relativamente stabile. Tuttavia, i dati anno fino a settembre hanno rivelato una diminuzione del 28% nel numero di transazioni residenziali chiuse a New York City rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con un totale di 20,833 vendite registrate. Da notare, tra i primi 50 quartieri, 24 erano di Manhattan, 23 di Brooklyn e nove di Queens. Nessun quartiere del Bronx ha fatto parte di questa lista in questo trimestre, nonostante l’insolita apparizione del Bronx tra i primi 50 nel primo trimestre dell’anno. Il prezzo medio di vendita nel Bronx è stato di $362,000, segnando una diminuzione del 6% rispetto all’anno precedente, che è stata la diminuzione più significativa del prezzo medio di vendita tra i quattro distretti.

In tutti e quattro i distretti, i prezzi medi di vendita hanno subito lievi diminuzioni rispetto all’anno precedente, con Queens che segue il Bronx con una diminuzione del 2%, mentre i distretti di Brooklyn e Manhattan hanno registrato una diminuzione del 1% ciascuno. Allo stesso modo, l’attività di vendita nel complesso è diminuita in ciascun distretto, con Brooklyn che ha subito una diminuzione del 26%, mentre Manhattan e Queens hanno registrato entrambi una diminuzione del 24%, e il Bronx ha visto una diminuzione del 22% rispetto al terzo trimestre del 2022.

Senza sorprese, Manhattan è rimasta sede di alcuni dei quartieri più costosi di New York City, con sette dei primi 10 posti. Anche Brooklyn ha fatto sentire la sua presenza tra i primi tre, conquistando due posizioni. Tra i primi 10 quartieri, sette hanno visto un aumento del prezzo medio di vendita, mentre l’attività di vendita è diminuita in sette di essi. Hudson Yards è rimasto il quartiere più costoso di NYC con un prezzo medio di vendita di $8,150,000, segnando un notevole aumento del 39% rispetto all’anno precedente.

Questo aumento può essere attribuito alla maggiore metratura media delle proprietà vendute nel terzo trimestre del 2023 rispetto al terzo trimestre del 2022. Tuttavia, Hudson Yards ha visto una diminuzione del 8% nelle transazioni residenziali durante il trimestre. SoHo ha ottenuto la seconda posizione con un prezzo medio di vendita di $4,2 milioni, superando TriBeCa nel secondo trimestre del 2023. Il prezzo medio di vendita a SoHo è stato il 77% superiore a quello del terzo trimestre del 2022, anche se il numero di vendite è diminuito significativamente del 48% nello stesso periodo.

Dumbo, a Brooklyn, si è aggiudicato la terza posizione, con un aumento del 60% del prezzo medio di vendita rispetto all’anno precedente, passando da $1,775,000 nel terzo trimestre del 2022 a $2,833,000 nel terzo trimestre del 2023. Hudson Square, TriBeCa, Flatiron District, Red Hook, Little Italy, Theatre District-Times Square e Greenwood Heights hanno completato i primi 10.

Il prezzo medio di vendita a Manhattan è stato di $1,125,000, mentre a Brooklyn è arrivato a $805,000 alla fine del terzo trimestre, con più della metà dei quartieri di Brooklyn che hanno registrato una diminuzione dei prezzi medi di vendita rispetto all’anno precedente. Da notare che l’aumento del 60% del prezzo medio di vendita a Dumbo lo ha reso uno dei primi tre quartieri, segnando la seconda volta in cui un quartiere di Brooklyn ha raggiunto questa posizione dal primo trimestre del 2023, quando Vinegar Hill l’aveva raggiunta. Questa volta, Dumbo ha toccato i primi posti con un prezzo medio di vendita di $2.8 milioni, ben al di sopra del quartiere di Brooklyn successivo, Red Hook, con quasi $2.2 milioni.

Vale la pena notare che un totale di 15 delle 33 vendite registrate a Dumbo sono avvenute presso Olympia, un edificio di condomini che ha influito notevolmente sul prezzo medio di vendita del quartiere, con le unità di Olympia che sono state vendute a un prezzo medio di $4.95 milioni. Nonostante Red Hook non sia  presente nelle classifiche l’anno scorso a causa di un’attività di vendita insufficiente (sono state registrate solo tre vendite nel terzo trimestre del 2022), il quartiere è tornato forte quest’anno con nove vendite residenziali al di sopra della soglia di prezzo medio di $2 milioni. Il prezzo medio di vendita è aumentato del 30% su base trimestrale.

Nel frattempo, il terzo quartiere di Brooklyn nei primi 10 quartieri ha anche scosso le classifiche rispetto all’anno scorso: nonostante Greenwood Heights sia al 23º posto l’anno scorso, il quartiere è salito al 10º posto quest’anno. Tra i primi 50 quartieri, Greenwood Heights ha effettivamente registrato il quarto maggior aumento del prezzo medio di vendita anno su anno nel terzo trimestre. Il quartiere ha anche registrato un aumento del 6% nell’attività di vendita. Ad esempio, gli acquirenti hanno chiuso 17 accordi nel terzo trimestre, compresi almeno cinque trasferimenti con un prezzo superiore a $2 milioni.

Oltre a questi tre quartieri, altri nove quartieri hanno registrato prezzi medi di $1 milione e oltre: Cobble Hill e Gowanus si sono classificati al 11° e al 12° posto, rispettivamente, con prezzi medi di vendita di $1,625,000 e $1,480,000. Tuttavia, entrambi i quartieri hanno registrato diminuzioni nei prezzi medi e nelle vendite. In una parità con Carroll Gardens, Cobble Hill ha registrato la seconda maggiore diminuzione nell’attività di vendita anno su anno, con una diminuzione del 58%. E a Gowanus, le vendite sono diminuite del 35% rispetto all’anno precedente. Inoltre, in termini di prezzi medi, Cobble Hill ha registrato una diminuzione del 7%, mentre Gowanus ha registrato una diminuzione più significativa del 17%.

L’incremento più significativo nell’attività di vendita è stato registrato a Manhattan Beach, con un aumento del 25% rispetto all’anno precedente. Nonostante l’aumento del numero di transazioni, il prezzo medio di vendita a Manhattan Beach è sceso del 5%, passando da $1,046,000 nel terzo trimestre del 2022 a $995,000 nel terzo trimestre del 2023. Queens ha registrato il più significativo aumento nel prezzo medio di vendita, con Little Neck che ha sperimentato un notevole incremento del 121% anno su anno nel terzo trimestre. Il prezzo medio di vendita a Little Neck è passato da soli $370,000 nel terzo trimestre del 2022 a $818,000 nel terzo trimestre del 2023, guadagnando un posto tra i 50 quartieri più costosi di New York City. Questo aumento è avvenuto nonostante una notevole diminuzione nell’attività di vendita.

Tra i 50 quartieri più costosi, Queens ha anche registrato la più significativa diminuzione nell’attività di vendita, con una diminuzione del 61% nel numero di transazioni a Queensboro Hill. Il numero di accordi nel quartiere è sceso da 18 nel terzo trimestre del 2022 a soli sette nel terzo trimestre del 2023. Infine, il quartiere più costoso di Queens è Hunters Point, che è spesso il leader dei prezzi nel distretto. La località ha registrato un prezzo medio di vendita di $1,205,000, segnando un aumento del 14% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, l’attività di vendita è diminuita del 21% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso (da 105 transazioni a 83). Hunters Point è stata anche l’unica località di Queens con un prezzo medio superiore a $1 milione. Auburndale è stata la seconda località più costosa, con un prezzo medio di vendita di $958,000, segnando un aumento del 9% rispetto all’anno precedente.

Fonte: Property Shark

Ecco come sta riprendendo forza il mercato immobiliare di Manhattan, Brooklyn e Queens

By Columbus International,

La crescita dei prezzi nel mercato delle compravendite di New York è stata pari a quasi il 10 per cento in termini nominali. La crescita dei prezzi è stata ancora più contenuta a Manhattan e nel segmento del lusso. Lo rivela il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 secondo cui il mercato immobiliare di New York si mantiene “in un territorio leggermente sopravvalutato”. Il mercato residenziale si è lasciato alle spalle gli abissi della flessione causata dalla pandemia sia nel segmento degli affitti che in quello delle vendite. L’attività di vendita si sta riprendendo ed è persino salita leggermente al di sopra del livello pre-pandemia. Gli affittuari sono tornati in città in forze quando le restrizioni legate alla pandemia hanno iniziato a diminuire.

Altri numeri importanti: gli affitti degli appartamenti sono saliti di oltre il 20 per cento in zone centrali come Manhattan, Brooklyn e Queens, come riportato dalla società immobiliare Douglas Elliman. I timori di una recessione e di un rallentamento delle assunzioni, con potenziali licenziamenti in settori ad alta remunerazione come i servizi finanziari e la tecnologia, non sono di buon auspicio per la domanda di abitazioni, ma prevale la fiducia.

Insieme al forte aumento dei tassi ipotecari, i prezzi delle case rischiano di diminuire. Il numero di contratti è leggermente diminuito negli ultimi mesi. Inoltre, il crollo dei prezzi delle attività finanziarie metterà ulteriormente sotto pressione i prezzi degli appartamenti, soprattutto nel segmento di lusso. Tuttavia, le conseguenze negative per il mercato in generale sono limitate nel medio termine, poiché non è previsto un aumento dell’offerta a breve termine per Manhattan. La scadenza dei programmi di incentivi per gli sviluppatori e l’introduzione di alcune modifiche alla legge sugli affitti a favore degli inquilini potrebbero rallentare l’attività di costruzione e mantenere alti i canoni di locazione.

Mentre il mercato immobiliare di New York si stabilizza, il Queens indica la strada dello sviluppo del real estate

By Columbus International,

Mentre a New York City sia venditori che acquirenti si trovano in stallo, il Queens sta diventando un paradiso per le imprese. Il settore industriale, in particolare quello dei magazzini e dello stoccaggio, getta nuove fondamenta per lo sviluppo urbano.

Spinto dall’aumento dell’e-commerce, una tendenza accelerata dalla pandemia e dal lavoro in remoto, questo settore ha trovato linfa nel Queens. L’area è super accessibile agli affittuari, grazie in particolare a Long Island City (il quartiere, nella punta occidentale del Queens, negli ultimi due anni ha avuto un’espansione commerciale e residenziale da far impallidire Downtown Brooklyn) e ad altri distretti.

Solo un anno fa, si è registrata la vendita per 132 milioni di dollari di un magazzino di 130.000 metri quadrati. Ora “fully-leased”, il centro di distribuzione, nell’ultimo miglio, è stato venduto a 1.015 dollari per piede quadrato. Una tendenza non solo locale. Negli Stati Uniti magazzini e depositi hanno registrato ottime performance, con prezzi medi di vendita saliti del 14 per cento a inizio 2022.

Il Queens continua il suo slancio, così come la Bay Area e il New Jersey. Anche i fondi istituzionali stanno cogliendo questa opportunità, presentando il Queens come un posto su cui investire per diversi tipi di attività. In totale, lo scorso anno sono state effettuate 82 transazioni per magazzini, depositi e immobili industriali, per un volume complessivo di 800 milioni di dollari.

Mercato immobiliare New York

…New York è tornata! Ecco come i broker locali vedono il mercato immobiliare nell’America post-Covid

By admin,

…New York è tornata! Ecco come i broker locali vedono il mercato immobiliare nell’America post-Covid

Il rinnovato slancio del mercato immobiliare di New York City sta registrando una forte domanda e prezzi interessanti rispetto al periodo 2020-21, fa sapere CNBC. “Sto vedendo un mutamento su tutta la linea: tutti i segmenti stanno effettuando transazioni. New York è tornata e la gente vuole tornare ad abitare qui”, sostiene Christopher Kromer, un broker di Brown Harris Stevens. “Stiamo uscendo da un numero record di contratti firmati nel secondo trimestre e ciò che sta guidando il trend è che gli acquirenti ne vedono subito il valore. Ci sono più opportunità rispetto al passato, oltre ad un vero senso di speranza per un boom economico a settembre quando si riaprirà ufficialmente”.

Secondo i broker locali, i potenziali acquirenti possono ancora trovare opportunità ragionevoli, dopo che i prezzi degli immobili in città sono rimasti “schiacciati” all’apice della pandemia. “Per la maggior parte dei casi, se si acquista oggi, è probabilmente meno costoso di quanto sarebbe stato tre o quattro anni fa”. Tuttavia, un recente rapporto di Douglas Elliman e Miller Samuel ha rilevato che il prezzo di rivendita medio per gli appartamenti di Manhattan ha raggiunto il massimo storico nel secondo trimestre. I prezzi medi di vendita sono aumentati del 12 per cento nel trimestre e hanno superato 1,9 milioni di dollari, con un aumento delle vendite del 150 per cento durante lo stesso periodo di tempo rispetto allo scorso anno.

Nel secondo trimestre del 2020, le vendite di appartamenti a Manhattan hanno visto il loro più grande calo percentuale in 30 anni, poiché i residenti sono letteralmente fuggiti dalla città durante la pandemia e i broker non sono stati in gran parte in grado di mostrare a potenziali, nuovi acquirenti i vari appartamenti sul mercato. Alcuni agenti ritengono che il recente prezzo medio di vendita record sia influenzato dalle dinamiche nel mercato del lusso. Il mercato del lusso ultimamente è in forte espansione con molti sconti. Ora, i venditori scendono di prezzo per agevolare le trattative con gli acquirenti. Gli acquirenti hanno opzioni, cosa che nel 2020 non era pensabile. I mercati nei quartieri esterni di New York, come Brooklyn, sono stati “molto più resistenti” alla pandemia rispetto a Manhattan. Le persone cercavano valore, spazio e aree meno dense, e non si sono visti gli sconti di Manhattan nei distretti esterni, come nel Queens e a Brooklyn, dove di recente gli immobili sono stati venduti al di sopra del prezzo richiesto dopo aver ricevuto più offerte. Una cooperativa con due camere da letto a Brooklyn ha persino venduto dall’8 per cento al 9 per cento in più rispetto al prezzo di tre anni fa. Una casa unifamiliare nel Queens è stata “sommersa da interesse” con 50 visite in una settimana.