C’è un ascensore di vetro a Key Biscayne, in Florida, che apparve sugli schermi cinematografici nel 1983 e da allora non ha mai abbandonato del tutto l’immaginario collettivo. I fan di “Scarface” lo riconosceranno immediatamente. Nel film di Brian De Palma, era il pezzo forte della villa di Miami del boss della droga Frank Lopez: quel tipo di tocco architettonico sfarzoso che gli sceneggiatori usano per raccontare tutto di un personaggio senza una sola riga di dialogo. Quarantatré anni dopo, quell’ascensore funziona ancora. E la casa in cui si trova è appena stata messa sul mercato a 237 milioni di dollari.
John Devaney, l’investitore di hedge fund che possiede la proprietà di 2,38 acri a Key Biscayne, scommette che la combinazione di mitologia cinematografica, autentica rilevanza storica e un affaccio sull’acqua insostituibile valga un numero capace di abbattere ogni record di vendita residenziale della contea di Miami-Dade. Due mesi fa, Mark Zuckerberg aveva fissato quel record a 170 milioni di dollari con una villa in costruzione a Miami. La richiesta di Devaney lo supera del 40%.
Un prezzo audace. Ma anche, per chi conosce chi acquista a questi livelli e perché, non del tutto irrazionale.
La mitologia è portante
Il legame con “Scarface” non è marginale alla valutazione. È strutturale. La villa appare nel film come la residenza di Frank Lopez, interpretato dal compianto Robert Loggia, e l’ascensore di vetro è abbastanza prominente da comparire oggi nelle immagini di marketing dell’immobile. Nel real estate ultra-lusso, la narrativa e la risonanza culturale funzionano come autentici moltiplicatori di prezzo. Un attico è un attico. Un attico dove è accaduto qualcosa di storicamente significativo, o dove una determinata storia è stata raccontata a un pubblico globale, appartiene a una categoria di asset completamente diversa.
La vera storia della proprietà è, se possibile, ancora più cinematografica di quella fittizia. La villa risale ai primi anni Ottanta, costruita da Roberto Striedinger, un pilota condannato per traffico di cocaina per conto del cartello di Medellín in Colombia. Le autorità federali la sequestrarono. Una coppia la acquistò all’asta. Devaney la rilevò nel 2003 per 15 milioni di dollari, attratto non tanto dalla casa quanto da una piattaforma in cemento di circa 1.850 metri quadrati che aveva intravisto dall’alto durante una lezione di volo in elicottero. Aveva appena acquistato un Sikorsky da 10 milioni di dollari e aveva bisogno di un posto dove atterrare. Bussò alla porta. È così che nascono alcune delle transazioni immobiliari più significative della storia.
Prima che Striedinger costruisse la villa, i terreni avevano fatto parte della residenza invernale del presidente Richard Nixon negli anni Settanta. La piattaforma elicotteristica era stata costruita appositamente per gestire gli arrivi dei dignitari in visita. Nixon e la sua famiglia soggiornavano in un bungalow sul terreno, demolito nei primi anni Duemila, ma la piattaforma è rimasta. Scarface. Il cartello di Medellín. Il Watergate. Nessun ufficio marketing al mondo potrebbe inventare una provenienza simile.
L’anatomia di una richiesta da 237 milioni
Messa da parte la mitologia, l’asset fisico è genuinamente eccezionale. La villa di 1.200 metri quadrati sorge su 2,38 acri con 263 metri di fronte acqua diretto e una vista aperta sulla baia di Biscayne verso Miami. I soffitti raggiungono i 7 metri. La cucina è rivestita in acciaio inox e teak. Il piano inferiore ospita uno studio musicale, una sala giochi e una palestra. All’esterno, una piscina a forma di pianoforte incornicia una cabana e un’area lounge. I sanitari originali a muro, in una varietà di colori che tradisce una certa sicurezza tutta anni Ottanta, sono rimasti al loro posto. Come l’ascensore di vetro.
A 237 milioni di dollari, il prezzo implicito per metro quadro si avvicina ai 19.000 dollari. Per contestualizzare: le vendite residenziali più costose di New York, un mercato abituato alle trattative a nove cifre, hanno raramente superato i 10.000 dollari al metro quadro al momento della chiusura. La richiesta di Key Biscayne non riflette i metri quadri, ma la scarsità: non esiste un asset comparabile disponibile da nessuna altra parte nel Sud della Florida, e probabilmente da nessuna parte in America. Le proprietà uniche al mondo non si prezzano come vendite comparabili. Si prezzano come opere d’arte.
Chi compra, e da dove arriva
Il bacino di acquirenti per una proprietà a questo livello è, quasi per definizione, internazionale. Il Sud della Florida ha trascorso l’ultimo decennio a trasformarsi da mercato domestico per seconde case a mercato genuinamente globale, attirando capitali dal Brasile, dai Paesi del Golfo e, con crescente intensità, dall’Europa. Gli acquirenti italiani in particolare stanno arrivando con una nuova serietà. La popolazione italiana con patrimoni ultra-elevati è cresciuta costantemente, e una quota significativa di quella ricchezza si è spostata verso il mercato immobiliare americano, attratta dalla stabilità dei beni denominati in dollari, dalla connettività diretta di Miami con Roma e Milano, e da un’affinità di stile di vita che richiede poca traduzione.
Ciò che rende gli acquirenti italiani particolarmente adatti a un immobile come questo è una familiarità culturale con il valore narrativo nel real estate. In Italia, la provenienza è prezzo. Un palazzo con una storia documentata, una villa legata a una famiglia o a un’epoca particolare, comanda un premio che non ha nulla a che fare con il costo di costruzione e tutto con la storia attaccata alle pareti. La villa di Key Biscayne, con le sue origini nel narcotraffico, la sua piattaforma presidenziale e il suo ruolo da protagonista in uno dei film crime più iconici mai realizzati, parla una lingua che gli acquirenti italiani comprendono istintivamente.
Il flusso scorre in entrambe le direzioni. Gli acquirenti americani che hanno già investito nel Sud della Florida guardano sempre più all’Italia come al complemento naturale del loro portafoglio: un mercato con un forte potenziale di rendimento locativo, una struttura fiscale favorevole per i nuovi residenti, e una densità architettonica e culturale che nessun nuovo sviluppo potrà mai replicare. Una villa sul lungomare a Miami si può costruire. Un casale del Cinquecento nelle colline del Chianti no.
Il ‘ponte’ dietro il titolo
Le vendite trofeo singole generano titoli sui giornali, ma la storia strutturale è più duratura. Il corridoio patrimoniale tra Italia e Stati Uniti si è approfondito in modo sostanziale negli ultimi cinque anni. L’aviazione privata, i modelli di residenza flessibili e la vita divisa tra continenti hanno reso l’Atlantico più stretto di quanto sembrasse un tempo. Un acquirente che divide il suo tempo tra Milano e Miami, tiene un appartamento a New York e una villa nei dintorni di Firenze, non è più un caso isolato. Ciò che è cambiato è che questo tipo di portafoglio transfrontaliero viene costruito oggi con una deliberatezza professionale, con lo stesso rigore analitico applicato a qualsiasi altra classe di asset.
La richiesta da 237 milioni di Devaney verrà quasi certamente negoziata. Le quotazioni a questa quota quasi sempre lo sono. Ma il numero in sé è il messaggio: il capitale ai vertici della piramide patrimoniale globale è mobile, è transfrontaliero, e risponde alle storie tanto quanto ai metri quadri. Tony Montana capiva che un certo tipo di casa annunciava chi eri prima ancora che tu aprissi bocca. Le persone che acquistano a questi livelli lo capiscono esattamente allo stesso modo.
Il mondo è vostro. Per 237 milioni di dollari, anche l’ascensore.
Il ponte tra Italia e Stati Uniti che definisce immobili come questo è esattamente il mercato per cui Columbus International Real Estate opera da oltre 20 anni. Con sede al Rockefeller Center di New York e uffici a Miami, Milano e Firenze, Columbus International è un privilegiato osservatorio di mercato oltre che come agenzia tradizionale: i nostri brokers monitorano in tempo reale i flussi di capitali e le pipeline dei promotori su entrambe le sponde dell’Atlantico. La nostra società è specializzata nell’accompagnare gli investitori italiani nel mercato americano e nell’introdurre gli acquirenti americani alle migliori opportunità immobiliari in Italia. Per chi vuole operare seriamente su questa intersezione immobiliare: info@columbusintl.com
