La matematica è semplice. Con l’euro che mantiene una posizione solida rispetto al dollaro, un investitore italiano che acquista oggi un appartamento da 1,5 milioni di dollari a Manhattan paga di fatto tra il 15 e il 20 percento in meno rispetto a due anni fa. Non è uno sconto che si ottiene trattando sul prezzo. È il cambio che lavora a vostri favore, e chi gestisce capitali seri sa come sfruttarlo.
Nella prima metà del 2025, gli acquisti internazionali a Manhattan e Brooklyn sono raddoppiati rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con investimenti esteri che hanno superato i 3,9 miliardi di dollari. L’Italia figura tra i principali paesi d’origine. Non si tratta di speculatori. Sono imprenditori, dirigenti e professionisti che possiedono già immobili a Roma, Milano, Londra o Berlino e che oggi guardano a New York non come a una fuga, ma come a un’estensione ragionata del proprio patrimonio.
Il profilo dell’acquirente è rilevante. Questi investitori arrivano con una disponibilità tra i 700.000 e i 2 milioni di dollari destinati specificamente alla diversificazione del portafoglio. Non inseguono rendimenti nel modo in cui ci si muove a Dubai, dove puoi comprare un monolocale per 200.000 euro, affittarlo qualche anno e rivenderlo. New York richiede un tipo diverso di pazienza. Il punto d’ingresso per un appartamento esistente a Manhattan parte da circa 650.000 dollari per uno studio. Un trilocale va da 1,5 a 6 milioni di dollari, con punte di 40.000 dollari al metro quadrato nel segmento lusso. Il rendimento locativo si attesta tra il 3 e il 5 percento annuo, una cifra che deluderebbe chi punta a guadagni nel breve periodo. Per chi ragiona sul lungo termine, è esattamente quello che cerca: costante, prevedibile, protetto da uno dei mercati strutturalmente più penalizzati dall’offerta al mondo.
Si stima che Manhattan abbia bisogno di 500.000 nuove unità abitative nel prossimo decennio. La città non riesce semplicemente a costruire abbastanza in fretta. Non è una previsione speculativa: è un deficit abitativo che si misura in generazioni. E sostiene ogni tesi d’investimento che oggi viene formulata da chi capisce che la scarsità, nel tempo, produce più valore di qualsiasi rendimento da affitto.
Le regole del gioco nel mercato immobiliare newyorkese sorprendono ancora molti acquirenti europei. Circa l’80 percento degli appartamenti si trova all’interno di cooperative, edifici di proprietà di società private in cui i residenti detengono quote azionarie anziché titoli di proprietà. Il processo di approvazione è più rigido rispetto a quello di un condominio, che assomiglia invece a quanto gli acquirenti italiani conoscono da casa. Nel secondo trimestre del 2025 hanno concluso con successo 1.419 rogiti per appartamenti in condominio. I costi di transazione ammontano a circa il 7 percento del prezzo d’acquisto per il nuovo costruito e al 5 percento per le rivendite, comprese le spese legali e le imposte. Chi entra nel mercato senza questa consapevolezza troverà delle sorprese al momento della firma.
C’è poi il mercato degli affitti, che garantisce un flusso di reddito mentre il capitale riposa nel lungo periodo. Un trilocale a Manhattan costa circa 8.500 dollari al mese, con punte di 15.500 dollari nel segmento lusso. Un bilocale parte da 5.700 dollari. Il piano tipico dell’acquirente italiano è lineare: affittare l’appartamento per tre o quattro anni, generare reddito, poi destinarlo a un figlio iscritto a un’università americana, oppure usarlo come base per i frequenti soggiorni in città. È al tempo stesso un investimento e una risorsa flessibile, due funzioni che lo stesso immobile può svolgere in fasi diverse della vita.
Questa convergenza tra cambio favorevole, carenza strutturale di offerta e un profilo d’acquirente orientato alla conservazione del patrimonio più che alla speculazione ha attirato operatori seri. Gabetti, uno dei network immobiliari più riconosciuti in Italia, ha recentemente esteso la propria presenza internazionale a New York attraverso G International, una realtà dedicata che opera con il marchio Gabetti USA. Lo stesso team gestisce già attività immobiliari nel Golfo Persico con la licenza Gabetti Middle East, e porta ora questa competenza transfrontaliera sul mercato statunitense. Il pipeline attuale comprende due townhouse a Brooklyn del valore di 12,5 milioni di dollari gestite per conto di un cliente americano, oltre a più di 25 trattative in corso con acquirenti italiani che stanno comprando appartamenti a New York. La struttura è volutamente bilaterale: investitori italiani che entrano a New York, e acquirenti americani che vengono introdotti al mercato immobiliare italiano attraverso la stessa rete.
Marco Speretta, amministratore delegato di Gabetti Group, ha descritto l’espansione come parte di un percorso di crescita internazionale pensato per connettere la rete domestica del brand con clienti di elevata capacità patrimoniale che operano su scala globale. L’infrastruttura è già operativa: le agenzie di Gabetti Franchising in tutta Italia che alimentano il flusso di acquirenti verso New York, e Santandrea Luxury Houses, la divisione del gruppo dedicata agli HNWI, che lavora in direzione opposta per gli acquirenti americani interessati al mercato italiano.
Il 69 percento delle transazioni a Manhattan nel secondo trimestre del 2025 si è concluso senza ricorso al mutuo. Questo dato racconta qualcosa di importante su chi sta comprando. Non è un mercato guidato dall’arbitraggio finanziario. È un mercato guidato dalla convinzione: quella di persone che hanno deciso che il mercato immobiliare di New York, valutato oggi in una valuta che lavora a loro favore, è il posto giusto dove far lavorare il capitale nel tempo.
Per gli investitori che si muovono tra Italia-Stati Uniti, Columbus International offre una conoscenza del mercato che va ben oltre la mediazione. Con sede al Rockefeller Center di New York e uffici a Miami, Milano e Firenze, Columbus International è al tempo stesso un’agenzia e un osservatorio di mercato, che mette in contatto developer del segmento lusso con una clientela internazionale d’élite su entrambe le sponde dell’Atlantico. Che siate investitori italiani che si affacciano per la prima volta al mercato americano, o acquirenti americani che valutano opportunità immobiliari in Italia, il team di Columbus International offre la guida, i contatti e la visione per muoversi con sicurezza. Scrivete a info@columbusintl.com.
