I volumi delle compravendite crescono del 7% su base annua mentre le dinamiche dei prezzi rivelano preferenze di mercato in evoluzione nella capitale finanziaria italiana

Il mercato immobiliare residenziale di Milano chiude il 2025 su una nota robusta, registrando circa 12.000 transazioni immobiliari nel primo semestre dell’anno – un aumento del 7% rispetto allo stesso periodo del 2024. L’impennata segna una fine decisa a quattro semestri consecutivi di contrazione, secondo l’ultimo rapporto dell’osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma.

Geografia delle transazioni: domina il centro città

La distribuzione delle compravendite riflette la struttura concentrica del mercato milanese: il 53% delle transazioni è avvenuto all’interno del comune di Milano, mentre il 32% ha riguardato i comuni della prima cintura e il 15% quelli della seconda cintura. Questa distribuzione geografica sottolinea la continua domanda sia per la comodità urbana che per l’accessibilità della periferia.

Le dinamiche dei prezzi mostrano incrementi moderati

L’apprezzamento dei prezzi rimane misurato ma costante in tutti i segmenti. Gli immobili di nuova costruzione e completamente ristrutturati hanno registrato un aumento annuo dell’1% e un guadagno semestre su semestre dello 0,4% fino a metà 2025. Il patrimonio abitativo esistente ha performato in modo simile, con variazioni semestrali e annuali rispettivamente dello 0,7% e dell’1%.

I vincoli di offerta di Milano continuano a influenzare le negoziazioni. Gli sconti rispetto ai prezzi iniziali richiesti sono in media del 3% per le nuove costruzioni e del 7% per gli immobili esistenti – più contenuti rispetto alle medie nazionali. Gli immobili si muovono a un ritmo costante, con tempi medi di vendita che si mantengono intorno ai quattro mesi.

Il mercato degli affitti si raffredda dopo anni di crescita

Il settore degli affitti, a lungo caratterizzato da una domanda robusta, sta mostrando segni di normalizzazione. La crescita annuale degli affitti ha decelerato significativamente rispetto ai rapidi aumenti degli ultimi anni, attestandosi a solo lo 0,8% nella seconda metà del 2025. I tempi standard di locazione si aggirano intorno ai 2,5 mesi, anche se gli immobili premium in zone ad alta domanda continuano a essere affittati entro pochi giorni dalla loro immissione sul mercato.

Questa moderazione suggerisce che il mercato potrebbe aver raggiunto un equilibrio dopo anni di squilibrio tra domanda e offerta, anche se la concorrenza per unità ben posizionate rimane agguerrita.

L’immobiliare commerciale affronta venti contrari

Il mercato degli uffici di Milano presenta una narrativa contrastante. I volumi delle transazioni sono diminuiti del 10,5% rispetto al primo trimestre del 2024, con 760 operazioni chiuse nel primo semestre del 2025. Le pressioni sui prezzi sono evidenti in tutte le location: le valutazioni dei distretti centrali sono scese dell’1,9% su base annua, mentre i business district hanno visto i prezzi calare dell’1,1%.

Il mercato commerciale degli affitti rispecchia queste sfide. Gli affitti degli uffici periferici sono diminuiti del 2,7%, mentre le location centrali hanno registrato un calo più modesto dello 0,8%. Queste tendenze riflettono dinamiche lavorative in evoluzione e una potenziale sovrabbondanza di offerta in alcuni segmenti, mentre le aziende rivalutano le loro esigenze immobiliari.

Prospettive di mercato per il 2026

Mentre si conclude il 2025, il mercato residenziale di Milano dimostra resilienza nonostante le più ampie incertezze economiche. Il ritorno alla crescita delle transazioni, unitamente a prezzi stabili e dinamiche degli affitti in via di normalizzazione, suggerisce un mercato che sta trovando il suo equilibrio. Tuttavia, la debolezza del settore commerciale evidenzia la necessità per gli operatori di mercato di navigare con attenzione le condizioni specifiche di ogni segmento mentre ci avviamo verso il 2026.

Fonte: Milano Today