Il mercato immobiliare italiano manda segnali contrastanti nel 2026, e fermarsi ai dati nazionali significa perdere la parte più interessante della storia.

A livello nazionale, la quota di annunci che hanno subito un ribasso di prezzo è scesa all’8% nel primo trimestre del 2026, rispetto al 9% dello stesso periodo dell’anno scorso. Per i venditori, suona incoraggiante. Meno sconti, prezzi più stabili, domanda solida. Se non fosse che quel dato viene trascinato verso il basso dai mercati più piccoli e a bassa intensità di scambio, dove i prezzi si muovono a malapena in entrambe le direzioni. Basta guardare gli indirizzi urbani più ambiti del paese, e il quadro si ribalta completamente.

A Milano, il 13% degli annunci attivi ha registrato un ribasso nel primo trimestre, contro il 12% di un anno fa. Firenze è passata dal 10% al 12% nello stesso arco di tempo. Bologna è salita dal 9% al 10%. Tutte e tre le città si collocano al di sopra della media nazionale, e tutte e tre si stanno muovendo nella direzione sbagliata per chiunque abbia messo in vendita un immobile aspettandosi le stesse condizioni dell’anno scorso.

Roma, Napoli, Palermo e Torino si attestano intorno all’11%, anch’esse sopra la media, ma sostanzialmente invariate rispetto a dodici mesi fa. La divergenza è più netta proprio dove i prezzi sono saliti di più e vi sono rimasti più a lungo. Ed è lì che gli acquirenti stanno iniziando a resistere.

Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di Idealista, è stato diretto. La domanda nei mercati premium mostra segnali di affaticamento, non un crollo, ma un ammorbidimento che si inserisce perfettamente in un contesto dove i tassi restano elevati e i prezzi nelle grandi città hanno superato la crescita salariale per diversi anni consecutivi. Se il trend dovesse consolidarsi nel corso del 2026, ha osservato, potrebbe aprire la strada a una correzione dei prezzi proprio nei mercati che fino ad ora sono sembrati più impermeabili.

È questo il dato da tenere d’occhio. Milano e Firenze non sono mercati in difficoltà. Restano tra i più liquidi e internazionalmente visibili del paese. Ma un aumento sostenuto dell’attività di ribasso tende a precedere gli aggiustamenti di prezzo, non semplicemente ad accompagnarli. I venditori continuano a chiudere le trattative. Lo fanno però a cifre più basse rispetto alle aspettative iniziali, e quella distanza si sta allargando.

All’estremo opposto, i capoluoghi più piccoli come Enna, Isernia e Nuoro registrano quote di ribassi appena del 4%. Numeri bassi in mercati a bassa liquidità, tuttavia, dicono più sull’inerzia che sulla solidità della domanda. Quando si compravendono pochissimi immobili, i prezzi restano fermi per inerzia, non per forza.

Tra tutti i capoluoghi, Foggia e Oristano guidano con il 14% degli annunci ribassati, seguiti da La Spezia e Udine al 13%. A livello provinciale, Genova, Vercelli, Biella e Alessandria sono in testa con l’11%, mentre i valori più bassi si concentrano nel Sud e nelle Isole, con Vibo Valentia ferma al 4%.

La media nazionale continuerà ad apparire tranquilla. È quello che fanno le medie. La pressione si sta accumulando in luoghi precisi, nei mercati premium del Nord che hanno dominato la conversazione sul real estate italiano per quasi un decennio, e lo sta facendo in modo abbastanza silenzioso da passare inosservata ai più.

Fonte: Ufficio Studi Idealista, Q1 2026