Il mercato residenziale ultra-lusso italiano rimane straordinariamente esclusivo: le proprietà quotate oltre i 2 milioni di euro rappresentano appena lo 0,9% dell’inventario immobiliare totale della nazione. All’interno di questo segmento rarefatto, la Toscana è emersa come leader indiscussa, rappresentando il 41,5% di tutte le proprietà di lusso attualmente sul mercato, secondo una nuova ricerca di eXp Italia.
I risultati, ricavati dai dati di Idealista.it fino a ottobre 2025, rivelano marcate disparità regionali nella distribuzione delle proprietà premium italiane. La posizione dominante della Toscana sottolinea il suo appeal duraturo per gli acquirenti facoltosi che cercano l’esperienza italiana per eccellenza: colline ondulate, residenze storiche e vicinanza ai tesori culturali di Firenze.

La Gerarchia Geografica del Lusso Italiano

Dietro la Toscana, il mercato del lusso italiano si concentra fortemente nei centri di ricchezza consolidati:
La Lombardia cattura il 19,3% del segmento ultra-premium, trainata in gran parte dall’appeal metropolitano di Milano e dalle coste del Lago di Como frequentate dalle celebrità. La regione Lazio, ancorata alle proprietà storiche di Roma, detiene il 6,8%. Veneto e Liguria completano la top five rispettivamente con il 6,0% e il 5,5%, beneficiando del posizionamento unico di Venezia e del fascino mediterraneo della costa ligure.
“Queste non sono solo statistiche—rappresentano secoli di capitale culturale che si traduce in valore immobiliare moderno”, osserva Denis Andrian, che guida le operazioni di eXp Italia. “La Toscana continua a definire lo standard di ciò che gli acquirenti internazionali immaginano quando pensano alla vita di lusso italiana.”

L’Esclusività dell’Italia nel Contesto Europeo

Rispetto ad altri mercati mediterranei, l’inventario di lusso italiano appare notevolmente limitato. Il Portogallo guida le nazioni europee con il 4,7% di proprietà quotate oltre i 2 milioni di euro, seguito dalla Spagna al 3,8%. La Grecia registra il 2,3%, mentre Germania e Francia mostrano rispettivamente l’1,6% e l’1,4%.
La cifra relativamente modesta dello 0,9% dell’Italia, tuttavia, non dovrebbe essere interpretata come debolezza. Riflette invece un’autentica scarsità in un mercato dove leggi sulla tutela storica, complesse strutture di proprietà e costruzioni nuove limitate si combinano per restringere l’offerta. Per gli acquirenti più esigenti, questa scarsità aumenta piuttosto che diminuire l’attrattiva.

Profili degli Acquirenti in Evoluzione e Mercati Emergenti

La composizione degli acquirenti di lusso è evoluta considerevolmente negli ultimi anni. Secondo Andrian, le richieste da parte di cittadini britannici e statunitensi sono aumentate notevolmente, spinte dall’incertezza fiscale e dalla volatilità politica nei loro paesi d’origine. Gli effetti persistenti della Brexit continuano a spingere la ricchezza britannica verso alternative continentali, mentre gli acquirenti americani considerano sempre più la proprietà europea come diversificazione di portafoglio.
“Stiamo assistendo a uno spostamento significativo verso sud”, osserva Andrian. “Mentre Toscana, Milano e i laghi del nord rimangono ancore aspirazionali, le aree costiere del sud Italia stanno attirando seria attenzione. Gli acquirenti trovano più spazio e migliori proposte di valore senza sacrificare lo stile di vita italiano che cercano.”
Questa espansione geografica riflette una più ampia maturazione del mercato del lusso. Mentre le proprietà prime in Toscana e a Milano comandano prezzi sempre più elevati, l’attenzione fluisce naturalmente verso regioni costiere meno sviluppate che offrono autenticità, vantaggi climatici e relativa accessibilità economica—sebbene “accessibile” rimanga contestuale in un segmento dove i punti di ingresso partono da sette cifre.

Infrastrutture e Accesso Internazionale

Il modello di rete globale di eXp—che collega l’expertise di mercato locale con i canali di acquirenti internazionali—si è dimostrato particolarmente efficace in questo segmento transfrontaliero. Gli agenti italiani collaborano sempre più con colleghi in tutta la presenza mondiale di eXp, facilitando transazioni che un tempo avrebbero richiesto molteplici intermediari.
L’infrastruttura a supporto delle transazioni di lusso si è silenziosamente modernizzata. Documentazione digitale, opzioni di notarizzazione remota e sofisticati servizi di consulenza sui regimi fiscali italiani hanno ridotto gli attriti per gli acquirenti internazionali, anche se le proprietà stesse mantengono il carattere del vecchio mondo.

Prospettiva di Investimento a Lungo Termine

A differenza dei mercati speculativi guidati dall’apprezzamento del capitale a breve termine, il segmento di lusso italiano attrae acquirenti con orizzonti temporali estesi. Prestigio culturale, qualità dello stile di vita e preservazione della ricchezza generazionale motivano gli acquisti più dei rendimenti trimestrali.
Questo profilo di acquirente orientato alla pazienza ha contribuito a isolare il segmento dalla volatilità del mercato più ampio, anche se significa anche che la velocità delle transazioni rimane misurata. Le proprietà a questo livello spesso impiegano anni per trovare acquirenti appropriati—una tempistica che si adatta ai venditori che privilegiano il raggiungimento del pieno valore rispetto a uscite rapide.
Mentre i mercati immobiliari europei navigano paesaggi normativi in evoluzione e incertezza economica, il segmento di lusso italiano appare posizionato per mantenere il suo appeal. Il predominio della Toscana sembra sicuro, costruito su vantaggi né fabbricati né facilmente replicabili altrove.

Fonte: Corriere dell’Economia