Una delle città universitarie più ambite d’Italia, Firenze, presenta opportunità immobiliari uniche per investitori e affittuari nel settore degli alloggi per studenti

Il mercato immobiliare di Firenze è da tempo plasmato dalle sue prestigiose istituzioni accademiche, con l’Università di Firenze—fondata nel 1321—che ancora un ecosistema diversificato di domanda abitativa studentesca distribuita su più quartieri. Per investitori, proprietari e studenti che navigano il mercato degli affitti di questa città storica, comprendere la distribuzione geografica delle strutture accademiche è cruciale per prendere decisioni immobiliari informate.

Il Modello di Campus Decentralizzato: Comprendere l’Impronta Immobiliare Universitaria di Firenze

A differenza delle università con campus consolidati, l’infrastruttura accademica di Firenze si estende attraverso quartieri distinti, creando molteplici micro-mercati con dinamiche di affitto variabili:

• Scienze Agrarie (Piazzale delle Cascine): Adiacente al Parco delle Cascine
• Architettura (Via Micheli, 2): Quartiere San Marco
• Economia, Giurisprudenza e Scienze (Via delle Pandette, 32): Corridoio Novoli-Rifredi
• Farmacia e Medicina (Viale Morgagni, 40/44): Area Careggi
• Ingegneria (Via Santa Marta, 3): Zona Rifredi-Statuto
• Psicologia (Via della Torretta, 16): Presso Coverciano
• Scienze della Formazione (Via del Parione): Centro storico

Questo modello decentralizzato crea sottomercati di affitto distinti, ciascuno con pressioni sui prezzi, modelli di domanda e profili di inquilini unici.

Cinque Quartieri ad Alto Potenziale per Investimenti in Alloggi Studenteschi

1. Novoli: Il Polo Accademico Moderno

Novoli rappresenta la risposta contemporanea di Firenze ai quartieri universitari costruiti ad hoc. Ospitando le facoltà di Economia, Scienze Politiche e Giurisprudenza, quest’area è emersa come obiettivo primario per sviluppatori di alloggi studenteschi e investitori immobiliari.

Caratteristiche di Mercato:

• Forte connettività dei trasporti tramite reti di tram e autobus
• Infrastruttura commerciale in crescita con opzioni retail e ristorazione
• Rendimenti da locazione competitivi alimentati da domanda studentesca costante
• Stock abitativo moderno che attrae inquilini attenti alla qualità

Profilo d’Investimento: Ideale per proprietari che cercano reddito da locazione stabile a medio termine con studenti professionisti provenienti da corsi di economia e giurisprudenza.

2. Rifredi: Il Corridoio Sanitario e Ingegneristico

Posizionato vicino ai dipartimenti di Medicina, Ingegneria e al complesso ospedaliero di Careggi, Rifredi offre una proposta di valore convincente nel mercato degli affitti fiorentino.

Caratteristiche di Mercato:

• Eccellenti collegamenti di trasporto inclusi collegamenti ferroviari
• Infrastruttura di quartiere matura (supermercati, palestre, spazi verdi)
• Maggiore disponibilità di inventario rispetto ai quartieri centrali
• Base di inquilini diversificata inclusi specializzandi medici e studenti laureandi

Profilo d’Investimento: Adatto per investitori buy-to-let che cercano prezzi d’ingresso più bassi con solida domanda di affitto da studenti e giovani professionisti sanitari.

3. Santa Maria Novella: Zona di Sviluppo Orientata ai Trasporti

Il quartiere che circonda la stazione ferroviaria centrale di Firenze rappresenta un posizionamento premium per studenti affittuari che danno priorità ad accessibilità e stile di vita urbano.

Caratteristiche di Mercato:

• Massima connettività ai trasporti regionali e nazionali
• Vicinanza alla vita notturna e all’economia sociale di Firenze
• Ampia gamma di tipologie immobiliari da monolocali ad appartamenti condivisi
• Canoni di locazione più elevati giustificati da convenienza e posizione

Profilo d’Investimento: Ideale per investitori che mirano a studenti internazionali e disposti a pagare affitti premium per posizione centrale e servizi lifestyle.

4. Duomo-San Marco: Mercato Premium del Centro Storico

Il quartiere San Marco comanda i canoni di locazione più alti di Firenze, giustificati dalla concentrazione di facoltà umanistiche, biblioteche e istituzioni culturali.

Caratteristiche di Mercato:

• Contesto Patrimonio UNESCO con significato architettonico
• Tariffe di affitto al metro quadro più alte nel mercato studentesco
• Forte domanda da studenti internazionali e famiglie italiane facoltose
• Inventario limitato crea vincoli di offerta

Profilo d’Investimento: Opportunità nel segmento premium per investitori con allocazione di capitale più elevata che cercano indirizzi prestigiosi e profili di inquilini internazionali.

5. Sesto Fiorentino: L’Opportunità di Valore

Situato appena fuori Firenze, Sesto Fiorentino ospita il Polo Scientifico che serve i corsi di Chimica, Fisica, Ingegneria e Scienze Agrarie.

Caratteristiche di Mercato:

• Costi di acquisizione e canoni di locazione inferiori rispetto al centro di Firenze
• Servizi dedicati agli studenti incluse mense e biblioteche
• Affidabili collegamenti ferroviari e bus per il centro di Firenze
• Mercato in crescita con l’espansione dei programmi scientifici universitari

Profilo d’Investimento: Opportunità entry-level per proprietari alle prime armi o investitori che costruiscono portafogli diversificati di alloggi studenteschi con enfasi sul flusso di cassa piuttosto che sull’apprezzamento.

Prospettive di Mercato e Considerazioni Strategiche

Il mercato degli alloggi studenteschi di Firenze beneficia di vantaggi strutturali: una reputazione accademica secolare, iscrizioni internazionali in crescita e l’attrattiva più ampia dell’Italia per studenti UE che cercano un’istruzione di alta qualità e accessibile. Il modello di campus decentralizzato crea barriere naturali alla sovra-offerta in qualsiasi singolo quartiere, sostenendo la stabilità dei canoni di locazione.

Per gli investitori immobiliari, la matrice decisionale chiave ruota attorno alla disponibilità di capitale, tolleranza al rischio e orizzonte temporale d’investimento. I quartieri centrali offrono prestigio e affitti più elevati ma richiedono maggiori esborsi di capitale. Le aree periferiche come Sesto Fiorentino o Rifredi forniscono rendimenti migliori su investimenti iniziali inferiori ma possono affrontare periodi di sfitto più lunghi tra le locazioni.

Mentre le università italiane continuano ad attrarre studenti internazionali—in particolare dagli Stati Uniti, dalla Cina e da altre nazioni UE—i fondamentali degli alloggi studenteschi di Firenze rimangono solidi, posizionando la città come un mercato convincente sia per investitori immobiliari nazionali che internazionali che cercano esposizione al settore degli affitti trainato dall’istruzione.

Fonte: Idealista