New York City sta superando drammaticamente il resto della ripresa immobiliare commerciale americana, mentre le aziende si accaparrano spazi di prima qualità a livelli mai visti dal 2006.

Il mercato degli uffici di Manhattan ha messo in scena un notevole ritorno che sta lasciando le altre grandi città americane a fatica nel tentativo di tenere il passo. Nei primi tre trimestri del 2025, le imprese si sono impegnate per 23,2 milioni di piedi quadrati di spazio uffici aggiuntivo nel distretto – la performance a nove mesi più forte degli ultimi 19 anni, secondo il gigante immobiliare commerciale CBRE Group.

La rinascita segna una drammatica inversione di rotta per un mercato che sembrava destinato a un declino prolungato solo pochi anni fa. Mentre i mercati degli uffici a livello nazionale continuano a faticare per ritrovare l’equilibrio, Manhattan non solo si è ripresa ma ha superato la sua velocità di locazione pre-pandemica. I numeri raccontano una storia sorprendente: l’attività di Manhattan del 2025 ha già superato i livelli del 2018-2019, mentre le locazioni di uffici nazionali rimangono impantanate circa l’11% al di sotto dei parametri pre-pandemici.

Le Forze che Guidano l’Ascesa di New York

Diverse tendenze convergenti stanno spingendo il rinascimento degli uffici di Manhattan. I tassi di ritorno in ufficio della città guidano la nazione – a luglio, la presenza in ufficio era salita dell’1,3% rispetto ai livelli di luglio 2019, secondo i dati di Placer.ai. Questa performance si contrappone nettamente al quadro nazionale, dove la presenza sul posto di lavoro rimane del 22% al di sotto dei livelli del 2019.

Il continuo dominio di Wall Street gioca un ruolo cruciale. Le principali istituzioni finanziarie stanno espandendo il personale per capitalizzare sull’impennata dell’attività di dealmaking e un mercato delle IPO rivitalizzato, anche se gli indicatori economici più ampi suggeriscono una decelerazione. L’appetito del settore per spazi di lavoro premium e moderni non mostra segni di cedimento.

L’industria dei servizi professionali è altrettanto affamata di spazio. Deloitte ha catturato i titoli dei giornali con una delle transazioni più importanti dell’anno, firmando un contratto di locazione per quasi tre quarti di una torre di Hudson Yards attualmente in costruzione sul lato ovest di Manhattan.

Le aziende tecnologiche e mediatiche continuano la loro espansione a Manhattan iniziata negli ultimi anni. Amazon esemplifica questa tendenza, acquistando una proprietà su Fifth Avenue e affittando ulteriori 330.000 piedi quadrati per approfondire la sua presenza a New York.

Lo Spazio Premium Crea un Mercato Favorevole ai Proprietari

La domanda di proprietà di alto livello a Manhattan si è intensificata al punto che i principali inquilini affrontano sempre più spesso una scelta scomoda: assicurarsi un indirizzo prestigioso o bloccare un edificio all’avanguardia – ma raramente entrambi contemporaneamente.

“Nella maggior parte delle altre città, i proprietari vorrebbero solo avere quel tipo di problema”, osserva Michael Slattery, direttore della ricerca di CBRE per la regione di New York.

La competizione ha incoraggiato gli sviluppatori. Più di mezza dozzina di nuovi progetti per uffici stanno avanzando in tutta Manhattan – la pipeline di costruzione più ambiziosa dall’inizio della pandemia. La loro fiducia deriva da prove concrete: un record di 143 contratti di locazione è stato eseguito fino a settembre 2025 a tariffe superiori a $100 per piede quadrato, superando già il totale dell’intero anno 2024 a quella soglia premium.

Il quartier generale di JPMorgan Chase su Park Avenue recentemente inaugurato esemplifica il nuovo standard. La torre da $3 miliardi e 60 piani presenta 19 punti di ristorazione, spazi giardino all’aperto e sale di meditazione – servizi che erano considerati stravaganti solo un decennio fa.

“Altre aziende e i loro clienti e dipendenti vorranno un’esperienza più comparabile”, afferma Owen Thomas, amministratore delegato dello sviluppatore di uffici BXP. “Sta elevando le aspettative di ciò che un ufficio può essere.”

BXP sembra pronta a capitalizzare su queste aspettative elevate. L’azienda avrebbe apparentemente raggiunto un accordo preliminare per affittare un terzo del suo sviluppo Midtown in costruzione a C.V. Starr & Co., l’azienda globale di assicurazioni e investimenti, secondo fonti a conoscenza delle negoziazioni. Thomas ha rifiutato di commentare l’accordo riportato.

I Vantaggi Unici di New York

Manhattan offre vantaggi strutturali che i mercati concorrenti faticano a eguagliare. I corridoi commerciali della città – dal Financial District alla spina dorsale di Park Avenue vicino al Grand Central Terminal – offrono ai professionisti suburbani spostamenti in treno relativamente semplici, un lusso in un’era in cui la convenienza influenza pesantemente le decisioni sul posto di lavoro.

La demografia inclina ulteriormente a favore di New York. La città si colloca al primo posto tra le aree metropolitane statunitensi per attrarre neolaureati, secondo la ricerca di JLL che analizza quasi 1,5 milioni di neolaureati che entrano nell’impiego d’ufficio. Per le aziende che competono per giovani talenti, l’attrattiva di New York si dimostra difficile da resistere.

“All’inizio della pandemia, New York era tra il gruppo in ritardo dei mercati gateway”, nota Jacob Rowden, senior manager della ricerca sugli uffici statunitensi di JLL. “Ma alla fine del 2021 e all’inizio del 2022 quella narrativa ha iniziato a cambiare.”

Le Sfide Persistono Nonostante lo Slancio

La ripresa rimane incompleta. Il tasso di sfitto di Manhattan è al 14,8%, secondo CoStar – quasi il doppio dell’8,2% registrato alla fine del 2019. Numerose proprietà obsolete e poco distinte affrontano l’obsolescenza o difficoltà finanziarie, creando un mercato biforcato dove gli asset premium prosperano mentre gli edifici in difficoltà languiscono.

Interessante notare che anche le proprietà secondarie stanno mostrando segni di vita. Gli edifici di Classe B hanno recuperato circa il 10% dei 25 milioni di piedi quadrati che hanno perso durante la pandemia – un tasso di ripresa cinque volte più veloce rispetto a proprietà comparabili a livello nazionale, indicano i dati di CoStar.

L’industria affronta anche incertezza politica. Le elezioni sindacali del prossimo mese incombono, con il candidato socialista democratico Zohran Mamdani che si prevede vincerà. La sua piattaforma – incluso il blocco degli affitti sugli appartamenti a canone controllato e l’aumento della tassazione sui redditi elevati – ha scatenato ansia tra i dirigenti immobiliari.

“Ciò che potrebbe interrompere la ripresa [di New York] sarebbe se avessimo un clima sfavorevole per le imprese e gli imprenditori”, avverte lo sviluppatore Gary Barnett.

Tuttavia, le azioni di Barnett suggeriscono fiducia nei fondamentali del mercato. Sta attualmente sviluppando un nuovo edificio per uffici vicino al Grand Central Terminal che ha già assicurato IKEA come inquilino retail principale.

Reinventare le Proprietà Obsolete

Manhattan sta vivendo uno dei suoi periodi più attivi di conversioni da uffici a residenziali dalla Seconda Guerra Mondiale, guidato da politiche favorevoli della città e dello stato. La trasformazione affronta sia l’eccedenza di spazi per uffici obsoleti che la necessità perpetua di alloggi nella città più costosa d’America.

“Ogni quartiere di New York sta diventando un quartiere a uso misto”, afferma lo sviluppatore Marty Burger, il cui gruppo sta convertendo una torre vicino all’Empire State Building in unità residenziali.

Questa strategia di riutilizzo adattivo potrebbe rivelarsi cruciale per la vitalità a lungo termine di Manhattan, consentendo al mercato di liberarsi dell’inventario obsoleto mentre crea stock abitativo che potrebbe aiutare a moderare il famigerato costo della vita della città. Mentre il mercato degli uffici di New York continua a superare la nazione, questa doppia trasformazione – lo spazio premium che vola in alto mentre gli asset in difficoltà trovano nuovo scopo – potrebbe definire il prossimo capitolo della storia immobiliare commerciale di Manhattan.

Fonte: WSJ