Nonostante condizioni economiche favorevoli, i prezzi degli immobili rimangono ostinatamente alti, costringendo un numero crescente di famiglie a passare dall’acquisto all’affitto – dove i canoni continuano a salire.
Dopo un avvio d’anno promettente che lasciava intravedere segnali di ripresa, il mercato immobiliare fiorentino è tornato al palo. Secondo il 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, la crescita si è arrestata nel secondo semestre dell’anno, frenata da una domanda stagnante e da una dinamica dei prezzi meno brillante rispetto ai mesi precedenti.
Nella prima metà del 2025, la città ha registrato 2.340 compravendite residenziali—praticamente invariate rispetto al 2024 (-0,9%). Il contrasto con il trend nazionale è netto: in tutta Italia, le transazioni sono aumentate del 9,5%, evidenziando la divergenza di Firenze rispetto ad altre grandi aree metropolitane.
Nonostante il rallentamento, i prezzi continuano la loro ascesa. Gli immobili nuovi o ristrutturati nelle zone di pregio hanno registrato apprezzamenti fino al 3,5%, mentre le abitazioni in buono stato nelle aree periferiche hanno visto aumenti ancora più sostenuti—fino al 5,1% su base annua. I tempi di vendita medi si sono leggermente accorciati a 4,4 mesi, con sconti in fase di trattativa scesi al 6,5% per il nuovo e all’11% per l’usato.
Il mercato degli affitti, invece, racconta una storia diversa. I canoni di locazione sono balzati del 4,4% su base annua, sostenuti da una domanda robusta proveniente da single, giovani coppie e famiglie escluse dall’acquisto per via dei prezzi proibitivi. La redditività lorda resta stabile intorno al 5,3%, confermando l’attrattività di Firenze per gli investitori.
Sonia Messori, economista di Nomisma, attribuisce questa fase a condizioni favorevoli ma non sufficienti per rilanciare le vendite. “L’inflazione è bassa, il potere d’acquisto delle famiglie sta recuperando e i tassi sui mutui sono più contenuti rispetto al recente passato. Tuttavia, gli indicatori previsionali suggeriscono che il mercato rimarrà piatto: ci aspettiamo che sia le transazioni che i prezzi restino stabili fino al 2026, sia nel residenziale che nel non residenziale.”
L’unica eccezione? I canoni di locazione, destinati a continuare la loro crescita. “La domanda di affitto a Firenze è eccezionalmente forte,” spiega Messori, “e questo continuerà a spingere i prezzi dei canoni verso l’alto. I prezzi di vendita, nel frattempo, rimangono troppo elevati rispetto ai budget delle famiglie, frenando i volumi delle transazioni. Molte famiglie che preferirebbero acquistare vengono di fatto reindirizzate verso l’affitto.”
Per gli immobili nuovi o ristrutturati, gli aumenti più significativi si verificano nelle zone centrali e di pregio, mentre le abitazioni in buono stato nelle aree periferiche mostrano la crescita più forte. “Tra il centro e le location di pregio,” osserva Messori, “le disparità rimangono ampie, riflettendo un mercato che si muove a velocità multiple.”
Il rapporto esamina anche il settore immobiliare non residenziale. Le compravendite di uffici sono crollate del 26,5%—uno dei cali più marcati tra le città monitorate da Nomisma. I prezzi sono rimasti pressoché stabili con una contrazione marginale dell’1,2%, e i tempi di vendita medi si attestano intorno ai 6,5 mesi. Segnali più positivi arrivano dal settore retail: le transazioni di negozi si sono mantenute stabili (+0,7%) con canoni in leggero aumento. La redditività lorda ha raggiunto il 6,8%—il livello più alto degli ultimi vent’anni.
Secondo Nomisma, una vera inversione di tendenza richiederà condizioni ancora più favorevoli. “Solo con ulteriori riduzioni dei tassi d’interesse e un recupero più robusto del potere d’acquisto possiamo aspettarci un ritorno deciso dall’affitto all’acquisto,” conclude Messori. “Per ora, la stabilità rimane la parola d’ordine.”
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Fonte: Firenze Today
