Si parte da un numero: 29,5%. È la quota di immobili di pregio sul totale delle offerte a Firenze, secondo una recente analisi del Gruppo Gabetti. Nessun’altra grande città italiana si avvicina. Milano si ferma al 24,7%. Napoli al 23,3%. Roma, nonostante le sue dimensioni e il suo profilo internazionale, si attesta appena al 12,8%. Firenze non è soltanto la capitale italiana dell’arte. Per questi numeri, è anche il mercato immobiliare più esclusivo del Paese.

I dati contano perché segnalano qualcosa di strutturale, non congiunturale. Firenze non ha accumulato immobili di pregio per caso. Il centro storico è tutelato dall’UNESCO. Il suolo edificabile è praticamente esaurito. La nuova offerta in senso stretto, ovvero le costruzioni ex novo nelle zone più ambite, è quasi impossibile. Sul mercato entra ciò che già esiste: palazzi medievali, ville rinascimentali, appartamenti ottocenteschi con affreschi originali e soffitti a doppia altezza. Il vincolo sull’offerta è permanente. La domanda non lo è.

Gli acquirenti americani osservano con attenzione da diversi anni. La combinazione tra un tasso di cambio dollaro-euro storicamente favorevole, il regime fiscale forfettario italiano per i nuovi residenti (un’imposta annua fissa di 100.000 euro sui redditi esteri, introdotta nel 2017) e un crescente interesse per gli asset legati allo stile di vita europeo ha creato le condizioni per un interesse americano sostenuto. Quell’interesse si è accelerato nel periodo post-pandemia, quando i privati ad alto patrimonio hanno riconsiderato dove e come vivere.

Cosa comprano, concretamente?

Riccardo Di Loreto, Direttore per Toscana e Campania di Santandrea Luxury Houses, descrive con precisione il profilo della domanda: gli acquirenti internazionali puntano a ville storiche e residenze completamente ristrutturate, con vista panoramica e spazi esterni in cima alla lista dei requisiti. Il budget medio si colloca tra 1 e 1,5 milioni di euro. Quella fascia, roughly tra 1,1 e 1,65 milioni di dollari ai tassi attuali, a Firenze consente acquisti che a New York, Londra o Parigi sarebbero semplicemente impensabili.

Le preferenze geografiche si articolano su due direttrici. La prima è il nucleo consolidato: il centro storico e le colline meridionali, dove gli indirizzi portano con sé secoli di prestigio. La seconda, e più significativa per chi sa leggere i segnali di mercato, riguarda due quartieri emersi come poli del lusso contemporaneo: San Niccolò e San Frediano. Entrambi si trovano sull’Oltrarno. Entrambi hanno attratto, nell’ultimo decennio, un acquirente più giovane e attento al design, disposto a pagare prezzi elevati per immobili rinnovati con intelligenza piuttosto che congelati nel tempo.

Questa diversificazione geografica è rilevante. Indica che il mercato di pregio fiorentino non è un’unica sacca di domanda in via di invecchiamento. Si sta espandendo.

Il premio della pazienza

Il mercato immobiliare di lusso italiano premia il capitale paziente. Le transazioni in questo segmento superano regolarmente i dodici mesi, dall’interesse iniziale al rogito. Le trattative sul prezzo oscillano tipicamente tra il 10 e il 20%. Per chi è abituato alla velocità dei mercati americani, dove le offerte competitive e i closing in trenta giorni sono la norma, questo richiede un genuino cambio di approccio.

Il premio della pazienza, tuttavia, si è storicamente dimostrato conveniente. I valori degli immobili di lusso italiani sono cresciuti di circa il 18% negli ultimi tre anni, anche mentre tassi di interesse più elevati generavano turbolenze in altre classi di asset. La combinazione tra vincoli strutturali all’offerta, domanda internazionale e una valuta che rimane attraente per gli acquirenti con capitali in dollari ha garantito una stabilità che gli investitori nei mercati più liquidi spesso cedono senza rendersene conto.

C’è poi una dimensione non finanziaria che gli investitori più sofisticati considerano con crescente attenzione. Un palazzo fiorentino restaurato non è semplicemente una voce in un bilancio. È un posto a uno dei tavoli più antichi della civiltà occidentale. Per certi acquirenti, questo ha un peso che nessun calcolo di rendimento riesce a catturare del tutto.

La logica dei due mercati

Ciò che rende particolarmente interessante la dinamica Italia-Stati Uniti in questo momento è che funziona in entrambe le direzioni. Gli acquirenti americani stanno spostando capitali in Toscana. Gli investitori italiani, in particolare imprenditori e family office alle prese con il passaggio generazionale, allocano sempre più frequentemente su New York e Miami. Il mercato americano offre ciò che il segmento di lusso italiano non ha: dimensioni, liquidità e un quadro normativo che facilita un’esecuzione più rapida.

Gli acquirenti italiani ad alto patrimonio sono attratti dal mercato residenziale di punta di Manhattan e dalla continua ascesa di Miami come hub globale della ricchezza. Entrambe le città offrono classi di asset, immobili commerciali, residenze branded, opportunità in fase di sviluppo, che semplicemente non esistono a Firenze o Milano su scala equivalente. Per un family office italiano che intende diversificarsi geograficamente senza rinunciare alla qualità e all’esclusività che caratterizzano il portafoglio domestico, gli Stati Uniti rappresentano un’espansione logica.

I due mercati, un tempo considerati paralleli, sono sempre più complementari. Saper operare in entrambi simultaneamente, orientandosi tra sistemi legali, regimi fiscali, strutture di finanziamento e aspettative culturali diverse in materia di negoziazione e trasparenza, è diventato un vantaggio competitivo concreto per chi ha fatto il lavoro necessario per comprenderli.

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Poche realtà operano con vera padronanza su entrambi i mercati. Columbus International è tra queste. Con sede al Rockefeller Center di New York e uffici a Miami, Milano e Firenze, Columbus ha costruito la propria attività attorno al tipo di transazione che questo momento richiede: acquirenti e investitori sofisticati che hanno bisogno di un unico advisor di fiducia su entrambe le sponde dell’Atlantico. La società funziona come osservatorio di mercato prima ancora che come agenzia, monitorando la relazione immobiliare Italia-Stati Uniti con un’intelligenza granulare e radicata sul territorio che nessun database da solo può fornire. Che si tratti di guidare un investitore italiano nel primo acquisto americano o di introdurre un acquirente statunitense alle migliori opportunità immobiliari in Toscana, Columbus porta l’esperienza e la rete necessarie per operare con precisione. Per informazioni:

info@columbusintl.com