Il mercato immobiliare di Milano nel 2025. Perché i prezzi delle case stanno frenando (dal Corriere della Sera)
I Segnali del Mercato Indicano un Rallentamento nella Capitale Finanziaria d’Italia
Il mercato immobiliare milanese, un tempo inarrestabile, sta mostrando qualche segno di decelerazione, con dati che suggeriscono che sia i prezzi degli immobili che i canoni di affitto stanno raggiungendo un plateau – e potrebbero essere pronti per una flessione. Questo cambiamento rappresenta un punto di svolta significativo per uno dei mercati immobiliari più dinamici d’Europa.
I volumi delle transazioni raccontano una storia interessante. Nei primi tre trimestri del 2024, i contratti di compravendita sono crollati dell’8,8% rispetto al 2023, sotto-performando significativamente rispetto al calo medio nazionale dell’1,1%. Questa forte contrazione è avvenuta nonostante l’aumento degli acquisti tramite mutuo, indicando un ritiro del capitale di investimento dal mercato.
Il panorama dei prezzi rivela pattern altrettanto considerevoli. Secondo i dati di immobiliare.it, i prezzi medi degli immobili a Milano sono aumentati di un modesto 1,4% nel 2024, raggiungendo i 5.420 euro al metro quadrato—una cifra che garantirebbe immobili di pregio nella maggior parte delle altre città italiane. Tuttavia, questo dato generale nasconde variazioni significative tra i quartieri:
Il chiaro vincitore è Forlanini, che registra un notevole apprezzamento del 15,4%, largamente attribuito allo sviluppo della nuova linea metropolitana M4. Seguono Certosa e Baggio-Bisceglie-Olmi con aumenti rispettivamente del 9,5% e dell’8,3%, anche se questi incrementi riflettono principalmente nuovi progetti di sviluppo come Cascina Merlata e SeiMilano.
Per contro, lo storico quartiere dei Navigli ha visto un leggero calo (-0,1%), mentre Indipendenza e Bande Nere sono rimasti stabili—potenzialmente segnalando un cambiamento nelle dinamiche di mercato.
Il mercato degli affitti presenta un quadro ancora più sorprendente, con una crescita annua che si è fermata allo 0,7%, mostrando segni di declino nella seconda metà del 2024. In particolare, 11 dei 32 quartieri di Milano hanno registrato una diminuzione dei canoni di affitto, con l’area Repubblica-Centrale che ha subito il calo più marcato del -3%.
Guardando al Futuro: Forze di Mercato e Impatto delle Politiche
Le prospettive per il 2025 presentano un mix di opportunità e sfide. Il previsto calo dei tassi dei mutui potrebbe fornire un certo sostegno al mercato, beneficiando in particolare i mutui a tasso variabile. A fine 2024, la stessa rata mensile di 1.000 euro poteva finanziare 43,7 metri quadrati rispetto ai 40 metri quadrati del 2023—un aumento del 9% del potere d’acquisto.
Tuttavia, il mercato si trova a un punto critico con la legislazione “Salva Milano” in sospeso e le dinamiche del settore delle costruzioni. L’attuale carenza di offerta di nuovi sviluppi è innegabile, e lo stallo amministrativo nel Settore Urbanistica sta ostacolando progetti che rispettano le normative esistenti. La potenziale ripresa di nuovi progetti di sviluppo, in particolare fuori dalle zone centrali di pregio della città, potrebbe esercitare una pressione al ribasso sui prezzi degli immobili esistenti—un fattore significativo mentre il mercato si confronta sia con la stagnazione dei prezzi che con le imminenti direttive UE sulle prestazioni energetiche.
Mentre Milano affronta queste sfide, la questione fondamentale dell’accessibilità economica rimane primaria. Il crescente divario tra i livelli di reddito e i costi abitativi continua a rimodellare il tessuto sociale della città, potenzialmente minacciando la sua posizione di motore economico d’Italia. I prossimi mesi riveleranno se questi segnali di mercato rappresentano un aggiustamento temporaneo o un cambiamento più fondamentale nel panorama immobiliare milanese.
Fonte: Corriere della Sera Milano
