In un mercato immobiliare in continua evoluzione, Milano si conferma una delle piazze più attraenti per gli investitori. Un recente studio rivela che circa il 20% delle transazioni immobiliari nel capoluogo lombardo è finalizzato alla generazione di reddito. Ma quanto è realmente proficuo investire nel mattone milanese? Il Corriere della Sera ha condotto un’analisi dettagliata per fare chiarezza su questo trend.

Rendimenti a confronto: Immobili vs BTP

Per valutare l’effettiva redditività degli investimenti immobiliari, abbiamo messo a confronto i rendimenti degli affitti a Milano con quelli dei Buoni del Tesoro Poliennali (BTP) a 8 anni, attualmente al 3,2% netto. La nostra analisi si basa su contratti d’affitto standard a canone libero della durata di 8 anni, ipotizzando un inquilino affidabile e pagamenti regolari.

Il quadro milanese: Dati e cifre

Basandoci sui dati forniti da immobiliare.it, abbiamo preso in esame un appartamento tipo di 70 m²:

• Prezzo medio d’acquisto: 378.000€
• Canone mensile: 1.631€
• Rendimento lordo: 5,17%
• Rendimento netto: 3,36%

È importante notare che il rendimento netto, considerando tasse e spese, è solo leggermente superiore a quello dei BTP, ma comporta rischi significativamente maggiori.

La geografia dei rendimenti

La nostra ricerca ha evidenziato notevoli disparità tra le diverse zone di Milano:

• Centro storico: rendimento netto del 2,3%
• Aree premium (> 350.000€ per 70 m²): rendimenti inferiori ai BTP
• Zone periferiche come Baggio e Ponte Lambro: rendimenti fino al 4,6% netto

L’hinterland milanese: Un’alternativa interessante?

Estendendo l’analisi alla provincia, emergono dati sorprendenti:

• Rendimento medio: 6,8% lordo, 4,4% netto
• Top 3 per canoni mensili: Gorgonzola (1.156€), Vimodrone (1.084€), Segrate (1.075€)
• Comuni con i migliori rendimenti: Turibigo, Truccazzano, Tribiano (> 6% netto)

Questi dati suggeriscono che l’hinterland potrebbe offrire opportunità di investimento più redditizie rispetto al capoluogo.

Affitti brevi: La nuova frontiera?

Il fenomeno degli affitti brevi sta guadagnando terreno, promettendo rendimenti lordi più elevati. Tuttavia, i costi di gestione, le tasse e le commissioni delle piattaforme erodono significativamente i margini. La redditività di questo modello sembra limitarsi principalmente ad alcune zone specifiche di Milano.

Conclusioni per gli investitori

L’investimento immobiliare a Milano può ancora offrire rendimenti interessanti, ma richiede un’attenta valutazione dei rischi e una profonda conoscenza del mercato locale. Gli investitori dovrebbero considerare:

1. La location come fattore chiave per la redditività
2. Il potenziale di apprezzamento del capitale nelle aree in via di sviluppo
3. I costi di gestione e manutenzione, specialmente per gli affitti brevi
4. La solidità finanziaria degli inquilini per gli affitti a lungo termine

In un mercato caratterizzato da prezzi elevati e rendimenti compressi, la due diligence e una strategia ben ponderata sono più cruciali che mai per gli investitori immobiliari a Milano.

Fonte: Corriere della Sera Milano