investimento Milano

Il mercato immobiliare a Milano è in costante evoluzione, grazie in parte agli sviluppi delle infrastrutture locali, in particolare la rete metropolitana, che è diventata un mezzo di trasporto essenziale per molti residenti. La vicinanza a una stazione della metropolitana ha un notevole impatto sui prezzi delle abitazioni, ma ciò dipende anche dalla tipologia dell’immobile, se è nuovo o usato, ristrutturato o da ristrutturare.

In un’analisi di mercato recente condotta da Abitare Co., è emersa una differenza significativa negli aumenti dei prezzi registrati negli ultimi 5 anni tra le case usate e da ristrutturare, e quelle nuove o completamente ristrutturate. Questa differenza è particolarmente evidente quando le abitazioni si trovano nelle vicinanze di una delle 5 linee metropolitane di Milano: la Rossa, la Gialla, la Verde, la Lilla e persino la Blu, che è ancora in fase di completamento.

Esaminando le diverse fermate della metropolitana, emergono notevoli differenze nei prezzi in alcune linee. Ad esempio, sulla linea Rossa, i prezzi al metro quadro più elevati si trovano nelle zone di Molino Dorino e San Leonardo, con cifre intorno ai 2.500 euro, mentre nelle zone Duomo, Conciliazione e San Babila, i prezzi superano i 10.000 euro al metro quadro, arrivando a 15.500 euro in zona Duomo. I prezzi sulla linea Rossa non sono generalmente economici, con ben otto fermate che superano ampiamente i 10.000 euro al metro quadro. Inoltre, i prezzi aumentano significativamente nelle zone a nord di Loreto e Sesto San Giovanni, con incrementi superiori al 40% a Porta Venezia. I prezzi nella zona Duomo non sono comparabili con quelli sulla linea Gialla, dove, ad esempio, Montenapoleone raggiunge i 19.000 euro al metro quadro, con un aumento del 43,2%. Le abitazioni economiche si trovano in zone come Porto di Mare (2.900 euro), Comasina (2.950 euro) e Affori FN (3.100 euro). La stessa tendenza si verifica sulla linea Verde, con zone come Cascina Gobba e Crescenzago, dove i prezzi si aggirano intorno ai 3.300 euro al metro quadro, e zone come Moscova e Garibaldi, che hanno subito aumenti del 44,6% e del 36,9% a causa della riqualificazione di Porta Nuova. Le fermate tra Porta Genova e Piazza Abbiategrasso presentano una media dei prezzi leggermente inferiore a 5.000 euro. Sulla linea Blu, i prezzi nella zona di San Cristoforo hanno recentemente raggiunto i 5.200 euro al metro quadro, con un aumento di oltre il 40% dovuto a nuovi progetti residenziali di alta qualità come Bosco Navigli. Per prezzi più convenienti, è possibile considerare le zone di Gelsomini e Segneri, che offrono immobili a meno di 4.000 euro al metro quadro. Al contrario, le zone di alto profilo legate alla linea Blu, come Sforza Policlinico (10.600 euro) e Santa Sofia (10.500 euro), richiedono un investimento quasi triplo. Per prezzi più contenuti, è possibile cercare abitazioni vicino alla linea Lilla, nella zona di Bicocca, dove il prezzo medio si attesta intorno a 3.900 euro al metro quadro, con un aumento del 35,4%, che è comunque una frazione dei prezzi nella zona di City Life – Tre Torri (12.300 euro).

La rete metropolitana milanese è destinata a crescere ulteriormente nei prossimi anni, con lavori di rigenerazione urbana previsti in fermate come Isola e San Siro. Quest’ultima potrebbe diventare particolarmente strategica in vista della potenziale costruzione di due nuovi stadi nell’hinterland milanese, come Rozzano e San Donato, sebbene siano ancora in fase di progettazione e approvazione. Questi sviluppi potrebbero inevitabilmente aumentare il valore delle abitazioni circostanti, un fenomeno comune anche nelle città con stadi nazionali. Inoltre, l’espansione della rete metropolitana con la possibile aggiunta della M6 a Milano, che coprirebbe il Municipio 5, attualmente scarsamente servito dalla metropolitana, potrebbe portare benefici significativi alle abitazioni della zona. La presenza di importanti università nella vicinanza potrebbe garantire un flusso costante di studenti, rendendo gli investimenti immobiliari come il buy-to-rent e il build-to-rent molto promettenti. Naturalmente, questi benefici saranno pienamente realizzati solo una volta completati i lavori in corso.

Lo scenario immobiliare 2023, ammettiamolo, non è dei più rosei: tassi in crescita sui mutui, imposte sugli affitti brevi “aggiustate” verso l’alto, inflazione che non risparmia famiglie intere e un piccolo, grande spettro di nome “recessione”.

Il settore che aveva affrontato la crisi pandemica con resilienza, ora si trova a dover guardare in faccia un carovita fuori portata. Il settore immobiliare italiano sta affrontando, infatti, una serie di sfide significative nei primi nove mesi del 2023, e i fattori chiave che guidano questa situazione sono anche l’accesso difficile al credito, l’incremento dei costi di finanziamento e la concorrenza con i titoli di Stato.

Questi fattori hanno avuto un impatto notevole sulla contrazione del mercato degli investimenti immobiliari, come evidenziato dall’Indice dei prezzi degli immobili (Ipi). Nonostante un miglioramento nel contesto macroeconomico, i dati presentati nel recente rapporto dell’Ipi rivelano una drastica diminuzione del mercato immobiliare, con una contrazione del 65% rispetto allo stesso periodo nel 2022 e del 67% rispetto alla media quinquennale.

Questo si traduce in un totale di soli 3,16 miliardi di euro di investimenti. Nel terzo trimestre, le operazioni immobiliari hanno raggiunto solamente 1,072 miliardi di euro, in linea con quanto osservato nei primi due trimestri dell’anno. Analizzando i settori specifici, il comparto della Logistica si conferma come il più resiliente, con un totale di investimenti di quasi 500 milioni di euro, rappresentanti oltre il 46% degli investimenti totali.

Gli investimenti sono prevalentemente concentrati nel Nord Italia. Inoltre, si osserva un aumento generale dei canoni prime e dei rendimenti netti, che rimangono sopra il 5,25%, registrando un incremento di 25 punti base rispetto al primo semestre.

Nel settore del Living, si registrano risultati promettenti, con volumi di investimento nel trimestre che ammontano a 165 milioni di euro, pari al 15% del totale del periodo, per un totale di 455 milioni dall’inizio dell’anno. Durante questo trimestre, l’84% degli investimenti è stato concentrato a Milano, principalmente in progetti di sviluppo residenziale e riqualificazione urbana, soprattutto legati al concetto di “Build to Rent”.

Il mercato del Leisure è stato spinto dalla notevole ripresa dei flussi turistici e ha registrato volumi di investimento di circa 107 milioni di euro nel trimestre, portando il totale dell’anno a 387 milioni. Le operazioni più rilevanti sono state concentrate sulle principali località turistiche del Centro Italia.

L’asset class degli uffici, nonostante abbia registrato transazioni per un totale di 105 milioni di euro nel trimestre e 552 milioni dall’inizio del 2023, riflette l’atteggiamento attendista degli investitori verso questo comparto. Milano e Roma hanno rappresentato rispettivamente 79 e 21 milioni di euro di queste transazioni nel periodo, mentre altre città regionali, come Napoli, continuano a mostrare una buona performance.

Nel settore Retail, gli investimenti ammontano a circa 94 milioni di euro nel trimestre, portando il totale per i primi tre trimestri a 345 milioni. Questo rappresenta una crescita rispetto allo stesso periodo del 2022, grazie a diverse operazioni legate ai centri commerciali situati in città regionali.

Gli investimenti rimanenti, pari a circa 100 milioni di euro, sono stati distribuiti tra immobili di uso misto, il comparto Healthcare e alcune operazioni più contenute nel settore delle Alternative, con un’attenzione particolare alle centraline telefoniche. In sintesi, il settore immobiliare italiano sta navigando attraverso un contesto finanziario complesso, ma presenta ancora opportunità interessanti in alcuni specifici comparti, come la logistica, il residenziale e il turismo. Gli investitori rimangono cauti, ma il mercato mostra segni di resilienza e adattamento alle sfide attuali.