Il boom dei condo-hotel di Miami. Da scommessa rischiosa per gli investitori a nuova opportunità (The Real Deal)

Il fascino del reddito da affitti a breve termine sta guidando l’ultima tendenza immobiliare di Miami, ma gli esperti avvertono sui potenziali rischi.

Nelle assolate strade di Miami, è in corso una nuova corsa all’oro immobiliare. Gli sviluppatori stanno puntando forte sui condomini adatti agli affitti a breve termine, ribattezzandoli come condo-hotel per capitalizzare sulla crescente domanda degli investitori. Ma mentre il mercato si inonda di queste unità, gli addetti ai lavori stanno sollevando bandiere rosse sulla sostenibilità a lungo termine di tali investimenti.

Il gioco dei numeri

La scala di questo boom è impressionante. Secondo i dati recenti:

  • Circa 11.000 unità in 36 sviluppi condominiali pianificati o in costruzione, da Coconut Grove a Miami fino a Hillsboro Beach nella contea di Broward, saranno disponibili per affitti a breve termine.
  • Questo rappresenta circa la metà dell’intero pipeline di nuovi sviluppi condominiali nell’area.

Offerta e domanda: Un equilibrio delicato

Craig Studnicky, un veterano capo di una società di intermediazione, non usa mezzi termini nel descrivere il futuro di questo mercato. “Diventerà un bagno di sangue competitivo,” prevede. L’afflusso di unità dovrebbe esercitare una pressione significativa sulle tariffe giornaliere, potenzialmente erodendo i rendimenti degli investitori.

Il dilemma della sovravendita

Gli esperti del settore, tra cui Studnicky e Roman Pedan, CEO dell’operatore di affitti a breve termine Kasa, indicano una tendenza preoccupante: gli sviluppatori promettono troppo sui potenziali redditi da affitto. Questa discrepanza tra aspettative e realtà può portare a compratori frustrati e, alla fine, influire sui valori di rivendita.

Le performance storiche sollevano preoccupazioni

I condo-hotel hanno un passato controverso quando si tratta di mantenere il valore. Studnicky nota che di tutte le rivendite di condomini nel 2023, solo il 2% erano unità condo-hotel, evidenziando la loro potenziale mancanza di apprezzamento.

La prospettiva di un acquirente

Non tutti gli investitori condividono queste preoccupazioni. Matthew Birnholz, proprietario della società finanziaria Capital Infusion, ha recentemente stipulato un contratto per l’acquisto di un condominio con una camera da letto presso il Rider Residences del Gruppo Rilea per poco meno di 1 milione di dollari. Birnholz vede il duplice vantaggio dell’uso personale e del reddito da affitto come attraente.

“Spero che l’unità si apprezzi del 35-40% entro l’apertura di Rider Residences,” dice Birnholz, facendo eco all’ottimismo di molti acquirenti in questo spazio.

Il bilancio finale

Mentre il mercato dei condomini per affitti a breve termine a Miami è in pieno boom, i potenziali investitori dovrebbero avvicinarsi con cautela. Studnicky offre un confronto crudo: “Faresti meglio a comprare azioni di Amazon o Tesla.”

Come per qualsiasi investimento, la due diligence è cruciale. I potenziali acquirenti dovrebbero considerare attentamente fattori come la posizione, il design, il prezzo e la gestione prima di tuffarsi nel pool dei condo-hotel di Miami.

Fonte: TRD

Gli 11 migliori hotel di Miami da prenotare ora secondo Shelby Albo, fondatrice di Travel Fit Love. Fonte: AD

State cercando di prenotare un soggiorno in uno dei migliori hotel di Miami? Miami è tutto tranne che sobria, con i suoi ristoranti e club sfarzosi frequentati da celebrità che rimangono aperti fino alle prime ore del mattino, le spiagge che fungono da passerelle di moda e i prezzi delle case che battono record dopo record. Gli hotel di punta della città non fanno eccezione. Shelby Albo, consulente di viaggio e fondatrice di Travel Fit Love, un sito che promuove il viaggio attivo, dice: “Gli hotel di Miami tendono ad essere luoghi glamour che sono i luoghi di tendenza in città. In effetti, le persone visitano Miami solo per gli hotel”.

Ecco la lista firmata Architectural Digest delle 11 strutture eccezionali nella Magic City, che spaziano da Surfside a South Beach, senza dimenticare Mid-Beach nel mezzo.

The Goodtime Hotel: Una collaborazione tra l’imprenditore della vita notturna e dei ristoranti di Miami, David Grutman, e il cantautore Pharrell Williams, questo hotel garantisce un buon tempo. Con spazi pubblici alla moda decorati con murali dipinti a mano e stucchi Deco, e camere dotate di elementi divertenti come panche a stampa leopardata e telefoni rosa a disco. La struttura vanta un club con piscina di 30.000 piedi quadrati chiamato Strawberry Moon, una palestra spaziosa e una biblioteca dove gli ospiti possono socializzare sorseggiando caffè o cocktail.

W South Beach: Dopo una ristrutturazione da 30 milioni di dollari nel 2020, W South Beach è emerso come una fuga serena su Collins Avenue, abbandonando le tonalità scure e le finiture lucide. Le 357 camere per gli ospiti presentano ora un’estetica ariosa con quercia calda e luce naturale. L’hotel offre anche nuove strutture termali e una collezione d’arte valutata a 100 milioni di dollari, con 21 originali opere di Andy Warhol. Le strutture in loco includono campi da tennis e basket, cabine sulla spiaggia e un punto di ristorazione del ristorante Mr. Chow, molto amato dalle celebrità.

The Setai, Miami Beach: Con le sue tonalità scure e un design chiaramente asiatico, The Setai emana eleganza. Come membro dei Leading Hotels of the World, gli ospiti possono sorseggiare succo di cocco fresco direttamente dal frutto presso le tre piscine riservate agli ospiti o concedersi un trattamento presso la spa Valmont. Il ristorante di firma, Jaya, serve straordinari piatti asiatici, completi di ballerini del fuoco, acrobati aerei sospesi dal tetto e jazz dal vivo.

The Betsy, South Beach: Questo hotel boutique di lusso di ispirazione europea, di proprietà familiare e situato su Ocean Drive, offre una combinazione unica tra galleria d’arte, club jazz dal vivo e un caffè che ospita incontri regolari di libri e letture di poesie. L’hotel dispone anche di una terrazza esterna con vista sulla spiaggia che è animata per tutto il giorno e di una piscina panoramica con vista sulla città.

Faena Hotel Miami Beach: Situato a Mid-Beach, Faena Hotel offre alcune delle spiagge più ampie e incontaminate che Miami possa offrire. È un sogno di massimalismo, con opere di artisti rinomati come Damien Hirst e Jeff Koons. Le opzioni culinarie includono Los Fuegos di Francis Mallmann, noto per le prelibatezze argentine dello chef più celebrato del Sud America, uno spettacolo teatrale dal vivo, un bar e una spa fronte oceano di 22.000 piedi quadrati.

Four Seasons Hotel and Residences at The Surf Club, Surfside: Originariamente aperto il 31 dicembre 1930, il Surf Club è diventato il luogo di elezione per luminari come Elizabeth Taylor e Winston Churchill. Oggi, come struttura a marchio Four Seasons, l’hotel di lusso rimane il posto più sofisticato dove soggiornare a Miami, con un’estetica contemporanea e tonalità chiare. Situato su nove acri di fronte oceano, include 77 camere, tre piscine con cabine per il giorno, una spa di destinazione, un bar per lo champagne e un ristorante italiano. Il Surf Club ospita anche un ristorante dello chef acclamato Thomas Keller.

The Miami Beach Edition: Questo lussuoso hotel di Ian Schrager e Marriott offre uno stile elegante e vista sull’oceano. Le camere in stile bungalow presentano finestre dal pavimento al soffitto con vista sull’oceano, TV a schermo piatto, biancheria di alta qualità e bagni in marmo con prodotti Le Labo (inoltre, le suite dispongono di vasche profonde). Tuttavia, qui le strutture vanno oltre, con una cucina firmata da Jean-Georges Vongerichten, eccellenti offerte per il benessere, un beach club e una mini discoteca completa di pista da bowling e pista di pattinaggio.

SLS Brickell: Situato sulla terraferma, SLS Brickell, progettato da Philippe Starck, ti mette a portata di mano del centro di Miami, dell’arte di strada di Wynwood e dei ristoranti alla moda. Quando non sei in giro, trascorri del tempo a rilassarti a bordo piscina, a farti massaggiare alla spa e a gustare pizze alla brace e altre specialità italiane da Fi’lia. Mr. C Coconut Grove: Situato a Coconut Grove, questo hotel emana lusso e vibrazioni costiere, con rivestimenti in legno laccato tipici delle imbarcazioni. Il bar e ristorante sul tetto, Bellini, propone piatti italiani autentici e deliziosi.

Acqualina Resort & Residences on the Beach: Se cerchi tranquillità, questa lussuosa struttura situata direttamente sull’Oceano Atlantico, a 30 minuti di auto a nord di Miami Beach, è la scelta ideale. Ispirato a una villa mediterranea, con sedie a sdraio e ombrelloni rossi vivaci lungo le piscine all’aperto e sulla spiaggia, questo membro dei Leading Hotels of the World è il preferito dalle famiglie che desiderano spazio e dalle coppie più interessate al romanticismo che alla vita notturna. Con una spa di 20.000 piedi quadrati, la struttura mette in primo piano le sue offerte per il benessere.

Casa Tua: I conoscitori sono tutti connessi a Casa Tua, il club privato elegante e frequentato nel quartiere Art Deco di Miami, circondato da una folta vegetazione e che ti trasporta in un altro mondo. Dispone anche di un ristorante che offre cibo italiano semplice, autentico e delizioso. Tuttavia, pochi sono consapevoli che questa splendida villa offre anche cinque camere per pernottamenti. Essere in questa struttura è come visitare la casa di un caro amico con un gusto incredibile: lo staff emana calore, e il rinomato architetto e designer Michele Bönan è responsabile dell’arredamento, unico in ogni camera e caratterizzato da pezzi eclettici provenienti da tutto il mondo. I servizi per gli ospiti includono fiori appena tagliati, un servizio di disimballaggio, accesso al club dei membri e la scelta tra lenzuola di lino o cotone. La spiaggia è a breve distanza a piedi.