Florida immobiliare

In una sorprendente manifestazione di contraddizioni del mercato, il settore immobiliare commerciale di Miami sta vivendo un fenomeno unico: affitti per uffici premium alle stelle accanto alla più bassa attività di locazione degli ultimi quattro anni. Questa dinamica insolita evidenzia il crescente divario tra spazi ufficio di lusso e convenzionali in uno dei centri d’affari in più rapida crescita d’America.

Gli Spazi Premium Raggiungono Costi Storici

La torre 830 Brickell, appena completata e nuovo edificio per uffici di lusso di Miami, ha stabilito un nuovo record di mercato con la banca brasiliana Banco Master che si è assicurata uno spazio per quasi 200 dollari al piede quadrato – quasi il doppio del precedente record della città di soli due anni fa. Questa tariffa rappresenta un aumento di oltre tre volte rispetto ai livelli pre-pandemia, quando gli uffici premium di Brickell si aggiudicavano circa 60 dollari al piede quadrato.

“Questi inquilini stanno già affittando in mercati come New York o a livello internazionale, dove si trovano immobili di altissima qualità e di livello mondiale”, osserva Tere Blanca, fondatrice e CEO di Blanca Commercial Real Estate. L’edificio ha attirato un impressionante elenco di inquilini blue-chip, tra cui Microsoft, Citadel, Thoma Bravo e Kirkland & Ellis, con circa il 90% degli inquilini che si sono trasferiti da grandi mercati come New York e Los Angeles.

Il Mercato Generale Mostra Segni di Tensione

Tuttavia, questa storia di successo nasconde sfide più ampie nel mercato degli uffici di Miami. Secondo il rapporto del terzo trimestre di Avison Young, la città sta registrando la più bassa attività di locazione dal 2020. Il volume totale delle locazioni ha raggiunto poco più di 2,5 milioni di piedi quadrati dall’inizio dell’anno, in significativo calo rispetto ai circa quattro milioni di piedi quadrati dello stesso periodo del 2022.

La dimensione media delle transazioni si è notevolmente ridotta, scendendo a 3.682 piedi quadrati dai 4.581 dell’anno scorso, riflettendo una tendenza più ampia delle aziende a rivalutare le proprie esigenze di spazio ufficio. Questa riduzione nella dimensione media degli affitti suggerisce un approccio più cauto da parte degli utilizzatori tradizionali di uffici, anche mentre gli spazi premium comandano tariffe record.

Una Storia di Due Mercati

Questa divergenza crea una dinamica di mercato affascinante: mentre lo spazio uffici di lusso a Miami rimane scarso e sempre più costoso, il mercato più ampio sta facendo i conti con il cambiamento dei modelli di lavoro e una domanda ridotta. Il successo di proprietà premium come 830 Brickell ha stimolato nuovi sviluppi, con oltre 1,8 milioni di piedi quadrati di spazio uffici attualmente in costruzione, incluso l’ambizioso progetto di sviluppo sul lungomare da 1 miliardo di dollari del fondatore di Citadel, Ken Griffin.

Guardando al Futuro

Nonostante il rallentamento generale nell’attività di locazione, ci sono segnali positivi per la resilienza del mercato. Le metriche del ritorno in ufficio mostrano un miglioramento delle presenze, in particolare il lunedì e il venerdì, con gli studi legali che guidano la carica con un aumento del 97% delle presenze in ufficio da agosto dello scorso anno.

Il contrasto tra affitti record e attività di locazione in calo presenta sia sfide che opportunità per il mercato degli uffici di Miami. Mentre nuovo inventario premium viene immesso sul mercato e i modelli di lavoro continuano ad evolversi, la capacità del mercato di bilanciare queste forze opposte sarà cruciale per la sua salute a lungo termine.

Fonti: Avison Young | Financial Times

Gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 56% di tutte le vendite di condomini nel Sud della Florida nell’ultimo anno, un dato significativamente superiore rispetto al resto del paese. A livello nazionale, gli acquirenti stranieri hanno costituito il 15% degli acquisti di condomini, mentre hanno rappresentato il 36% delle vendite di condomini in altre zone della Florida, secondo quanto riportato dall’Associazione degli Agenti Immobiliari di Miami. Il volume delle vendite generate dagli acquirenti stranieri nel Sud della Florida, per case monofamiliari, ville e condomini residenziali, si è attestato a 5,1 miliardi di dollari nei 12 mesi conclusisi a luglio, come indicato nel rapporto annuale degli acquirenti internazionali redatto dall’associazione.

È interessante notare che, durante quel periodo, la maggior parte degli acquirenti è riuscita a evitare gli effetti dei tassi di interesse più elevati: il 69% degli acquisti residenziali nel Sud della Florida è stato effettuato interamente in contanti, come evidenziato nel rapporto. La quota di acquirenti stranieri per tutti gli acquisti residenziali nel Sud della Florida si attesta all’18%, un dato nove volte superiore rispetto al resto del paese, dove gli acquirenti stranieri costituiscono il 2% degli acquisti residenziali, e il doppio rispetto al resto dello stato, dove gli acquisti residenziali stranieri rappresentano il 6% delle vendite. Nell’area tri-county del Sud della Florida, la maggior parte degli acquirenti proveniva dall’America Latina. Nel dettaglio, nella Contea di Miami-Dade, i cinque paesi d’origine principali per gli acquirenti erano l’Argentina al 17%, la Colombia al 14%, il Venezuela al 13%, il Brasile all’8% e il Messico al 5%. Analogamente, nella Contea di Broward, gli acquirenti provenienti dalla Colombia hanno rappresentato il 19% degli acquisti, seguiti dall’Argentina al 17%, dal Canada al 14%, dal Perù all’8% e dal Venezuela al 4%.

La Contea di Palm Beach ha visto gli acquirenti brasiliani costituire il 18% degli acquisti, seguiti dalla Costa Rica al 10%, dalla Spagna al 10%, da Trinidad e Tobago al 10% e dal Venezuela al 10%. “In continua crescita le vendite globali di Miami”, ha dichiarato Ines Hegedus-Garcia, presidente del consiglio degli agenti immobiliari di Miami, sottolineando che il “blend unico di stile di vita vibrante” della città, la sua diversità culturale, la presenza della scena finanziaria tecnologica, l’architettura moderna, le opzioni di shopping eclettiche, la vicinanza all’America Latina e le spiagge iconiche rappresentano i fattori trainanti delle vendite da parte degli acquirenti stranieri. Per quanto riguarda l’importo in dollari, la Contea di Miami-Dade ha registrato 3,67 miliardi di dollari nelle vendite, seguita dalla Contea di Broward con 1,07 miliardi di dollari e dalla Contea di Palm Beach con 270 milioni di dollari. Complessivamente, acquirenti provenienti da 52 paesi hanno contribuito al mercato immobiliare residenziale del Sud della Florida nel periodo coperto dal rapporto. Nonostante il totale di 5,1 miliardi di dollari sia inferiore ai 6,8 miliardi di dollari delle vendite dell’anno precedente, resta in linea con le cifre del 2021.

Fonte: CoStar News