Billionaires' Row

New York, immobiliare: un attico da 72 milioni di dollari a Central Park in testa alle vendite di novembre

In una delle vendite più costose dell’anno, un attico nuovo di zecca vicino alla cima del 220 Central Park South è stato venduto per 72 milioni di dollari. L’attico a tutto piano è stato acquistato in un’operazione fuori mercato da un anonimo acquirente, che ha preso anche un’unità più piccola a un piano inferiore del grattacielo. Detiene il record nazionale per il prezzo più alto pagato per una singola residenza, secondo il New York Times.

Dall’altra parte della città, nel condominio boutique al 150 East 78th Street, si è verificata un’altra grande vendita di un attico, un nuovo duplex venduto per 33,4 milioni di dollari. Inoltre, Suzy Welch ha venduto il duplex sulla Fifth Avenue che lei e Jack Welch, ex capo della General Electric, avevano acquistato due anni prima della sua morte. Eric Adjmi, che gestisce un’azienda di abbigliamento sportivo, ha acquistato due piani di un nuovo condominio sulla Third Avenue.

Tra le altre transazioni di rilievo concluse a novembre a New York, tutte in coop, il ristoratore Simone Falco e sua moglie, Katy Brodsky Falco, hanno scambiato il loro appartamento di West Chelsea con un’unità a tutto piano su Park Avenue.

L’immobiliarista Charles Bendit e sua moglie, Karyn Bendit, hanno acquistato un appartamento doppio nell’Upper West Side. L’attrice Daphna Kastner, moglie dell’attore Harvey Keitel, ha venduto un appartamento al 55 di Hudson Street a TriBeCa. Si trattava di un altro affare fuori mercato e non erano disponibili molte informazioni sull’unità, se non che è stata venduta per 5,2 milioni di dollari e che gli acquirenti erano Johnny S. Donadic e Nicole Blaskovic.

L’attico di Central Park South, venduto per 72 milioni di dollari, si trova al 75° piano dell’edificio e si estende su una superficie di 5.021 metri quadrati. L’appartamento ha tre camere da letto, quattro bagni completi e un bagno, secondo l’ultimo piano d’offerta del costruttore, Vornado Realty Trust. Inoltre, c’è una terrazza di 312 metri quadrati con vista sul parco, sullo skyline della città e oltre. Il nuovo proprietario, in contratto dall’inizio di maggio, ha effettuato l’acquisto attraverso la società in accomandita 220 CPS PH75. L’entità ha acquistato anche una suite di 917 metri quadrati al 19° piano, con una camera da letto e un bagno, pagando 3 milioni di dollari. La vendita dell’attico è la terza più grande della città nel 2022.

La più costosa? Una coppia di appartamenti venduti insieme per 101 milioni di dollari dalla proprietà di Paul G. Allen, fondatore di Microsoft, al 4 East 66th Street, e un attico in cima al Crown Building al 730 Fifth Avenue, per 75,9 milioni di dollari. Il 220 Central Park South, rivestito in pietra calcarea e progettato da Robert A.M. Stern Architects, ha battuto il record della casa più costosa venduta più di tre anni fa con l’acquisto di quattro piani da parte del gestore di fondi speculativi Kenneth Griffin per quasi 240 milioni di dollari.

New York, il mercato immobiliare e l’acquisto di una casa sono alla ricerca di un nuovo equilibrio

Jennifer Kopp ha deciso presto, quando era una bambina cresciuta nelle case popolari del quartiere di Sheepshead Bay a Brooklyn, che sarebbe stata la prima della sua famiglia a possedere una casa. Quest’autunno, quell’obiettivo sembrava avvicinarsi: dopo oltre 20 anni di affitto, la signora Kopp è stata ammessa a un programma che l’aiuterà a coprire l’acconto se troverà una casa entro dicembre.

Il programma gestito dalla città, chiamato HomeFirst, è stato progettato per fornire un prestito fino a 100mila dollari a chi acquista per la prima volta una casa e risiede a New York con un reddito limitato. Una famiglia di quattro persone che guadagna meno di 106mila dollari potrebbe avere i requisiti necessari e il prestito potrebbe essere condonato se il beneficiario mantiene la casa come residenza primaria, oltre ad altri requisiti.

Ma la signora Kopp, 42 anni, assistente didattica con un figlio piccolo, ha presto incontrato dei problemi. I prezzi erano fuori dalla sua portata, spinti da una frenesia d’acquisto che ha lasciato poche case sul mercato. I tassi di interesse, al livello più alto degli ultimi vent’anni, rendevano i mutui troppo costosi. La signora Kopp, che guadagna circa 45mila dollari all’anno in una scuola pubblica di Brooklyn, potrebbe essere costretta a ricorrere a un prestito dai suoi fondi pensione o ad abbandonare la ricerca.

Per molti americani – scrive il New York Times – è diventato sempre più difficile permettersi una casa, data la diffusa carenza di alloggi e le oscillazioni economiche. Ma le sfide possono essere estreme a New York, dove i residenti come la signora Kopp potrebbero dover rimandare il sogno a tempo indeterminato.

Il tasso di proprietà della città, di poco superiore al 31%, più o meno uguale a quello del 2011, è circa la metà di quello nazionale e inferiore a quello di quasi tutte le altre grandi città americane. Tra il secondo trimestre del 2019 e il 2022, mentre il prezzo tipico di una casa è salito a quasi quattro volte il reddito familiare mediano a livello nazionale, il prezzo di una casa a New York è rimasto più di nove volte quel livello, secondo la Federal Reserve Bank di New York.

Se la proprietà di una casa diventa ancora più irraggiungibile, le disparità razziali di ricchezza potrebbero esacerbarsi e un numero maggiore di famiglie della classe media e operaia potrebbe essere espulso.

L’ampia percentuale di affittuari della città rispecchia altre città e riflette gli “enormi flussi” di persone che vanno e vengono, soprattutto giovani e persone transitorie attratte dalle opportunità di lavoro e dalla vita culturale della città, ha affermato Mark Willis, senior policy fellow presso il Furman Center della New York University.

“La proprietà di una casa ha meno senso se non si è lì per un lungo periodo”, ha detto. Le case che vengono costruite tendono ad essere più costose a causa degli elevati costi dei terreni e dello sviluppo, ha affermato Jonathan Miller, presidente di Miller Samuel, una società di consulenza e valutazione immobiliare.

Quasi tutto è più costoso oggi, in gran parte a causa della carenza di alloggi in città. “C’è stata un’enorme impennata dei prezzi delle case, a cui si è aggiunta un’enorme impennata dei tassi di interesse”, ha dichiarato Laurie Goodman, borsista dell’Istituto e fondatrice dell’Housing Finance Policy Center presso l’Urban Institute, un’organizzazione di ricerca no-profit.

Secondo un’analisi dell’Harvard Joint Center for Housing Studies, nel settembre 2019 il reddito necessario per permettersi un’abitazione, ad esempio, nel terzo medio del mercato di New York City era di circa 117.450 dollari, ipotizzando un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Nel settembre 2022 la cifra salirà di oltre il 59% a quasi 187.000 dollari.

Mercato immobiliare New York

Il mercato rallenta a New York. Ecco perché è una buona notizia per chi vuole investire oggi

Per il mercato immobiliare di New York, il primo trimestre del 2022 ha registrato lo stesso elevato volume di vendite e di offerte competitive degli ultimi mesi del 2021. Tuttavia, verso la fine di marzo si è insinuato un certo rallentamento. Nel secondo trimestre il cosiddetto slowdown ha giocato le sue carte, senza portare danni negli investimenti. Si sono comunque registrati meno contratti firmati, meno guerre di offerte, più riduzioni di prezzo e un graduale aumento delle scorte disponibili. La miriade di fattori che affliggono l’economia nazionale si è fatta sentire anche nella “intoccabile” Grande Mela. Aumenti aggressivi, anche se tardivi, dei tassi d’interesse, mentre la Fed cerca di domare un’inflazione in crescita. E una guerra russo-ucraina che sembra non avere fine.

Queste percezioni portano tuttora a un minor numero di transazioni consumate e a un conseguente aumento delle proprietà disponibili. Con un maggior numero di immobili in vendita, gli acquirenti sono ancora più sicuri di avere la meglio. Non fraintendete: le transazioni sono ancora in corso e gli agenti immobiliari di Columbus International sono iperattivi negli affari con clienti internazionali. In effetti, il flusso di transazioni rimane più elevato rispetto a questo periodo del 2019. Ma il ritmo a rotta di collo è stato mitigato e la conclusione di un affare richiede un acquirente e un venditore che siano entrambi realistici sull’attuale comportamento del mercato.

Alcuni venditori sono ancora riluttanti a ridurre i prezzi per far fronte alle nuove realtà del mercato. Ora il mercato cerca un livello solido al quale acquirenti e venditori possono tornare a incontrarsi più facilmente, di solito con relativa insoddisfazione di entrambe le parti: gli acquirenti frustrati per aver pagato più di quanto speravano, i venditori frustrati per aver accettato meno di quanto ritenevano dovesse valere la loro proprietà. Ogni buon agente sa che un buon affare in questo contesto è quello in cui entrambe le parti hanno fatto più concessioni di quelle che volevano, puntualizza Forbes. Mentre il secondo trimestre del 2022 volge al termine, la situazione descritta sopra racchiude l’attuale realtà del mercato. Già in aria di cambiamento. I prezzi e le “guerre” all’acquisto sono alle stelle. Un ottimo punto di attrazione per gli investitori internazionali.

Mentre l’Olshan Report, che tiene traccia degli accordi conclusi a Manhattan a partire da 4 milioni di dollari, ha regolarmente riportato settimane con oltre 40 contratti firmati per tutto il 2021 e i primi mesi del 2022, alla quarta settimana di giugno 2022 il numero era di 20, con un aumento di 8 rispetto alla settimana precedente.