Che tempo (immobiliare) farà nel 2023? All’inizio della pandemia, molti americani si sono lasciati andare a una “frenesia” di acquisto di case, alimentata da un debito a basso costo e da un’insaziabile voglia di trasferirsi. Il risultato è stato un aumento dei prezzi delle case a un ritmo mai visto prima nella storia degli Stati Uniti. Poi la festa si è conclusa con un tonfo la scorsa primavera, quando i tassi ipotecari sono raddoppiati nel giro di pochi mesi. Gli acquirenti si sono piano piano dileguati, incapaci di sostenere i costi vertiginosi dell’acquisto di una casa in questa nuova realtà. E coloro che avevano pianificato di attingere al proprio portafoglio azionario per finanziare gli acconti hanno visto le loro fortune ridursi a causa del crollo dei prezzi delle azioni. L’anemico inventario del mercato immobiliare non è ancora tornato festoso, fa sapere il New York Times, in parte perché i venditori sono rimasti fermi, rendendosi conto che anche loro sarebbero stati alla mercé degli alti tassi ipotecari per qualsiasi nuova casa avessero acquistato.

La pandemia ha creato una tempesta perfetta per far salire i prezzi delle case, ha dichiarato Ruben Gonzalez, capo economista di Keller Williams, e “il 2022 è stato il risultato di quella tempesta”. E l’inverno? Secondo le interviste condotte da economisti, analisti e broker immobiliari e ipotecari, l’anno prossimo potrebbe continuare a sembrare “la mattina dopo una festa epica”: un inizio lento, con prezzi delle case, affitti, scorte e tassi di interesse che non si muovono affatto. La persistente incertezza economica, compreso un mercato azionario in crisi, potrebbe tradursi in un mercato immobiliare in attesa di qualcosa (di più). Il mercato immobiliare è “in letargo dalla fine dell’estate”, ha dichiarato Daryl Fairweather, capo economista di Redfin, che prevede un calo del 16 per cento delle vendite di case nel 2023 rispetto al 2022, scendendo al livello più basso dal 2011, quando l’ultimo ciclo immobiliare ha toccato il fondo. “È come se fosse finita la benzina”. Le vendite sono diminuite, ma i prezzi stanno ampiamente tenendo.

Nel novembre 2022, i prezzi delle case sono aumentati del 2,6 per cento rispetto al novembre 2021, mentre le vendite sono diminuite del 35,1 nello stesso periodo, il calo maggiore in un decennio. Un mercato immobiliare sano ha solitamente un’offerta di quattro o cinque mesi; a novembre il paese aveva un’offerta di case di 3,3 mesi, secondo la National Association of Realtors. Il 27 ottobre, secondo Freddie Mac, il tasso ipotecario fisso a 30 anni ha raggiunto un massimo del 7,08 per cento. Nella settimana conclusasi il 22 dicembre, il tasso ipotecario fisso a 30 anni era del 6,27, più del doppio rispetto alla stessa settimana del 2021. Chi ha stipulato un mutuo trentennale il 22 dicembre per un prestito di 320mila dollari può aspettarsi di pagare 1.974 dollari al mese di capitale e interessi, con un aumento del 45 per cento rispetto ai 1.357 dollari al mese che avrebbe pagato se avesse ottenuto un mutuo con le stesse condizioni un anno prima. In questo momento ci troviamo di fronte ad una non troppo incoraggiante accessibilità abitativa.

Sempre più americani – quasi 44 milioni di famiglie – sono in affitto come mai in nessun altro periodo dell’ultimo mezzo secolo, secondo un rapporto di ottobre di Rent Cafe. Per tutto il 2021 e la prima metà del 2022, si sono trovati in balia di un mercato inarrestabile, con case aperte affollate e, in alcuni mercati, guerre di offerte. A New York, gli affittuari hanno ricevuto rinnovi di contratti d’affitto con aumenti vertiginosi, a volte anche del 40 o 50 percento: un cambiamento di fortuna sconcertante, soprattutto per coloro che avevano superato il primo anno della pandemia in città, quando gli affitti erano crollati. Nel maggio 2022, l’affitto mediano a Manhattan ha raggiunto per la prima volta i 4mila dollari al mese.

Il mercato è in costante raffreddamento da mesi. Dall’inizio di settembre alla fine di novembre 2022, gli affitti hanno registrato il più forte calo di tre mesi dal 2017, quando Apartment List ha iniziato a tracciare tali dati. In vista del 2023, gli affittuari avranno più opzioni di quante ne abbiano avute da molto tempo a questa parte, con l’arrivo di nuove unità abitative sul mercato e una minore concorrenza. L’edilizia in affitto è aumentata di quasi il 18 per cento da gennaio a novembre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021. Attualmente sono in costruzione 932.000 appartamenti in tutto il paese, il numero più alto dal dicembre 1973.

Il boom edilizio potrebbe continuare nei prossimi anni anche a New York. Nella prima metà del 2022, la città ha rilasciato quasi 59mila permessi per nuove unità abitative, due volte e mezzo il numero di permessi rilasciati nel 2021. L’impennata è stata attribuita in gran parte ai costruttori che si sono affrettati a mettere le pale nel terreno prima della scadenza di un programma che prevedeva agevolazioni fiscali in cambio della costruzione di alloggi a prezzi accessibili. I newyorkesi cominceranno a notare un maggior numero di gru nel cielo, man mano che questi progetti saranno avviati.