Gli affitti di Manhattan battono ogni record: la trasformazione del mercato immobiliare da 1 trilione di New York

Quando la pandemia ha colpito New York all’inizio del 2020, ha provocato uno shock sismico in quello che era già il mercato immobiliare più prezioso al mondo. Le torri di uffici si sono svuotate da un giorno all’altro. I condomini di lusso sono rimasti vacanti. I prezzi degli affitti sono crollati. La narrativa prevalente è rapidamente diventata quella dell’esodo e della crisi esistenziale per una città la cui identità è sempre stata inestricabilmente legata al suo mercato immobiliare.

Cinque anni dopo, quella visione apocalittica ha lasciato il posto a qualcosa di più sfumato: New York non è morta—si è trasformata.

I Super-Ricchi Hanno Raddoppiato su Manhattan

Mentre quasi 350.000 residenti sono fuggiti tra il 2020 e il 2023, il tanto previsto crollo del mercato immobiliare di alta gamma di New York non si è mai materializzato. In effetti, i dati mostrano che è accaduto l’opposto.

“Il segmento del lusso ha superato ogni previsione,” afferma Jonathan Miller, CEO di Miller Samuel Real Estate Appraisers & Consultants. “Stiamo assistendo a una domanda senza precedenti nella fascia di prezzo oltre i $10 milioni, particolarmente nei nuovi sviluppi.”

Questa resilienza si riflette in transazioni da record. Nel quarto trimestre del 2024, Manhattan ha registrato 47 vendite residenziali sopra i $10 milioni, un aumento del 28% rispetto ai livelli pre-pandemia.

L’esodo iniziale della ricchezza ultra-elevata—quando la città ha perso circa 17.500 residenti dal primo 1% della fascia di reddito—si è invertito. Entro il 2023, la migrazione netta di individui con un alto patrimonio netto si è stabilizzata, con i family office che riportano un’impennata dell’attività di investimento a Manhattan.

“Per gli investitori sofisticati, New York ha presentato un’opportunità di acquisto senza precedenti,” spiega Elizabeth Warren, responsabile della strategia di investimento urbano presso Blackstone Real Estate. “I fondamentali non sono mai cambiati—terreno limitato, appeal globale e asset di livello istituzionale disponibili in nessun altro luogo.”

Asset Trofeo, Prezzi Trofeo

Il prezzo mediano di vendita a Manhattan ha raggiunto $1,3 milioni nel quarto trimestre del 2024, in aumento del 36% rispetto al primo trimestre del 2020. Brooklyn ha seguito con prezzi mediani che hanno superato la soglia di $1,1 milioni.

Ancora più significativo: gli asset di pregio hanno richiesto premi straordinari. L’attico al 220 Central Park South è stato venduto per $102 milioni nel settembre 2024, mentre le proprietà commerciali in posizioni privilegiate hanno mantenuto tassi di capitalizzazione sotto il 4%, sfidando le tendenze nazionali.

Ma questa prosperità è stata altamente concentrata. “Stiamo assistendo a un mercato a bilanciere,” osserva Donna Olshan, presidente di Olshan Realty. “Forza senza precedenti nel segmento di lusso, disperazione nel mezzo e un’emergenza di servizi sociali nel segmento accessibile.”

La Domanda da $100 Miliardi del Mercato degli Uffici

I 419 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici di Manhattan—valutati prudentemente a $500 miliardi—affrontano sfide senza precedenti. I tassi di vacancy si aggirano attorno al 18,2%, più di sei volte superiori ai livelli del 2000, con spazio vuoto equivalente a 32 One World Trade Centers.

Questa crisi di vacancy ha innescato la più significativa rivalutazione degli asset commerciali nella storia moderna. Gli edifici per uffici di classe B e C hanno subito diminuzioni di valore del 40-60%, con vendite in sofferenza sempre più comuni.

“Stiamo assistendo alla Grande Conversione,” spiega Mary Ann Tighe, CEO della regione Tri-State di CBRE a New York. “Proprietà che non hanno più senso economico come uffici stanno trovando nuova vita come sviluppi residenziali, scienze della vita o ad uso misto.”

Questa trasformazione sta accelerando, con oltre 14 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici attualmente in fase di conversione. L’amministrazione Adams ha snellito la zonizzazione per facilitare queste transizioni, riconoscendo che le conversioni da commerciale a residenziale rappresentano un’opportunità cruciale per affrontare la crisi abitativa.

La Crisi Abitativa si Intensifica: Gli Affitti di Manhattan Battono i Record

Per i newyorkesi comuni, il mercato immobiliare post-pandemia è diventato sempre più punitivo. L’affitto mediano di un appartamento a Manhattan ha raggiunto il massimo storico di $4.500 al mese nel febbraio 2025, superando il precedente record di $4.400 stabilito nell’agosto 2023, secondo i dati della società di intermediazione Douglas Elliman.

Questo nuovo picco segnala una tendenza inquietante per gli affittuari in un contesto di rallentamento della costruzione di abitazioni e prezzi ostinatamente alti in tutti i distretti. Gli esperti del settore non vedono alcun sollievo all’orizzonte per il mercato multifamiliare che ha costantemente sfidato le aspettative di una correzione.

Persino il Bronx, storicamente accessibile, ha visto aumenti degli affitti vicini al 40%. Quasi 630.000 famiglie—circa un affittuario su quattro a New York—spendono ora più della metà del loro reddito per l’alloggio.

Questa crisi di accessibilità ha spinto la spesa di assistenza agli affitti della città a livelli senza precedenti—$1,1 miliardi per l’attuale anno fiscale, rispetto ai $302 milioni del 2021.

Nonostante queste sfide, il 2024 ha visto la consegna di 34.000 nuove unità abitative, la produzione più alta dal 1965. “Ma dobbiamo triplicare questa produzione annualmente per il prossimo decennio per raggiungere l’equilibrio di mercato,” avverte Vishaan Chakrabarti, fondatore dello studio di architettura PAU ed ex direttore della pianificazione di Manhattan.

Le Demografiche che Guidano la Domanda

Il futuro immobiliare di New York dipende dalle demografiche, e le tendenze sono contraddittorie. La città ha registrato solo 99.000 nascite nel 2021-2022, il livello più basso dalla Grande Depressione. L’iscrizione alle scuole pubbliche è crollata, con 111.000 studenti in meno rispetto all’anno scolastico 2018-19.

Le famiglie con bambini piccoli avevano una probabilità doppia di lasciare la città nel 2023 rispetto alle famiglie senza figli. I residenti neri continuano a uscire a un tasso doppio rispetto ai residenti bianchi, accelerando una tendenza pre-pandemica.

Tuttavia, l’immigrazione ha fornito una cruciale stabilità demografica. Più di 230.000 migranti sono arrivati dalla primavera del 2022, contribuendo a spingere la popolazione a 8,48 milioni entro la fine del 2024—ancora 262.000 sotto i livelli del 2020.

Un Mercato Immobiliare per l’1%

La pandemia ha accelerato l’evoluzione di New York in una città di estremi. Mentre i lavori a bassa retribuzione nell’assistenza sanitaria domiciliare sono cresciuti del 45% dal dicembre 2019, i settori a reddito medio come il commercio al dettaglio e l’edilizia si sono contratti drammaticamente, perdendo rispettivamente 54.100 e 30.700 posti di lavoro.

Questa polarizzazione economica si riflette nello sviluppo abitativo. “Le unità di lusso e gli alloggi accessibili vengono costruiti perché hanno ecosistemi di finanziamento separati,” spiega Rafael Cestero, ex Commissario per l’Edilizia di NYC. “Ciò che è scomparso sono le abitazioni a prezzo di mercato per la classe media.”

I dati lo confermano: il 60% dei nuovi progetti abitativi nel 2024 erano o di lusso (definiti come superiori al 175% dei prezzi mediani) o alloggi economici sovvenzionati. Il mercato medio è praticamente scomparso.

Implicazioni per gli Investimenti: I Prossimi Cinque Anni

Per gli investitori immobiliari, New York presenta sia rischi straordinari che opportunità:

  1. Gli asset commerciali trofeo manterranno il loro valore. Edifici per uffici di prim’ordine con credenziali ESG e servizi moderni continuano a comandare affitti premium e capitale istituzionale.
  2. Gli asset commerciali in difficoltà rappresentano opportunità di acquisto generazionali. Edifici scambiati a 40-60 centesimi per dollaro possono produrre rendimenti eccezionali attraverso conversione o riposizionamento.
  3. Il multifamiliare rimane la scommessa più sicura. Con la domanda di affitti che supera l’offerta di circa 200.000 unità, le proprietà in affitto ben posizionate continuano a superare tutte le altre classi di asset.
  4. Il commercio al dettaglio sta vivendo una rinascita in corridoi selezionati. Il commercio al dettaglio di fascia alta a SoHo, Fifth Avenue e nel Meatpacking District è tornato agli affitti pre-pandemia, mentre le località secondarie rimangono in difficoltà.
  5. Gli asset industriali e logistici comandano valutazioni premium. Le strutture di consegna dell’ultimo miglio nei distretti esterni hanno visto un apprezzamento del valore dell’85% dal 2019.

Mentre New York evolve, il suo mercato immobiliare sta diventando ancora più stratificato—uno specchio della crescente divisione economica della città. La domanda non è se New York sia “tornata”, ma piuttosto, che tipo di New York stia emergendo. La risposta, sempre più, è una storia di due città all’interno degli stessi 302 miglia quadrate, ciascuna operante sotto diverse realtà economiche ma legate dallo stesso asset fondamentale: alcuni degli immobili più preziosi sulla terra.

“La pandemia non ha spezzato il mercato immobiliare di New York,” conclude Barry Sternlicht, CEO di Starwood Capital Group. “Ha accelerato tendenze che erano già in corso, creando un mercato che è simultaneamente più globale e più locale, più concentrato sul lusso e più dipendente da sussidi che mai.”

Per gli investitori con il capitale e la visione per navigare in questo nuovo panorama, le opportunità rimangono grandi quanto gli edifici che definiscono lo skyline—a condizione che comprendano su quale New York stiano scommettendo.

Fonti: Bisnow | The New York Times

New York sfida le tendenze nazionali degli affitti con un aumento del 5,6% mentre le altre città registrano cali

Sorprendente: il mercato degli affitti di New York City, area di riferimento di Columbus International, continua a tracciare il proprio percorso, registrando aumenti significativi mentre altre aree metropolitane principali sperimentano tassi in diminuzione.

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La Crescita Eccezionale della Grande Mela

Secondo l’ultimo rapporto di Realtor.com, mentre le prime 50 aree metropolitane degli Stati Uniti hanno registrato un calo medio dei tassi di affitto dell’1,1% da dicembre 2023, New York City ha dimostrato una notevole resilienza con un aumento del 5,6%. Questa divergenza sottolinea le dinamiche uniche del mercato immobiliare di New York, dove la limitata nuova costruzione nel denso panorama urbano della città contrasta nettamente con l’impennata nazionale dell’inventario abitativo.

Dietro i Numeri

L’affitto mediano nazionale richiesto è sceso a 1.695 dollari – il punto più basso da aprile 2022. Tuttavia, New York City racconta una storia diversa:

  • Affitto mediano cittadino per unità da 0-2 camere: 2.967 dollari
  • Affitto mediano a Manhattan: 4.487 dollari (aumento del 5,4% anno su anno)
  • Unità da 0-2 camere a Manhattan: 4.387 dollari (aumento del 9% anno su anno)
  • Unità da 3+ camere a Manhattan: 7.091 dollari (aumento dello 0,8% da dicembre 2023)

“Sembra esserci una tendenza delle unità più piccole a ricevere più domanda a Manhattan rispetto agli altri distretti più accessibili,” osserva Joel Berner, economista senior di Realtor.com. “Questo potrebbe essere un segno di un rinnovato interesse da parte dei giovani che si trasferiscono recentemente in città.”

Analisi per Quartiere

Il mercato mostra segni di equilibrio, con una crescita degli affitti in tutti e cinque i distretti a tassi più comparabili rispetto all’inizio del 2024. Tuttavia, il tempo di permanenza delle proprietà sul mercato è aumentato significativamente nella maggior parte delle aree:

  • Brooklyn: 48 giorni (aumento del 60% anno su anno)
  • Manhattan: 51 giorni (aumento del 104% anno su anno)
  • Queens: 46 giorni (aumento del 39%)
  • Staten Island: 36 giorni (aumento del 12,5%)
  • Bronx: 38 giorni (diminuzione dell’1,3%)

Dinamiche di Mercato

Manhattan mantiene la sua posizione come distretto più costoso, con affitti mediani richiesti che raggiungono i 4.530 dollari a dicembre 2024—rappresentando un aumento mensile del 2,1% e un aumento del 6,4% anno su anno. Brooklyn, il secondo distretto più costoso, ha registrato un aumento del 2,9% mese su mese e una crescita del 5,8% anno su anno.

È interessante notare che il Bronx, pur registrando la sua più bassa crescita degli affitti anno su anno (4%) da marzo 2022, mantiene ancora un notevole aumento del 46,2% rispetto ai livelli di dicembre 2019.

Guardando al Futuro

Le tendenze attuali suggeriscono una ricalibrazione del mercato, in particolare a Manhattan, dove le unità più piccole stanno registrando una maggiore domanda. Questo cambiamento potrebbe indicare una nuova fase nell’evoluzione del mercato degli affitti di New York City, mentre la città continua ad attirare giovani professionisti nonostante mantenga alcuni dei tassi di affitto più alti della nazione.

Fonte: New York Post

Gli affitti di New York City raggiungono livelli record. Columbus International svela i quartieri su cui investire

Il mercato degli affitti di New York City sta raggiungendo vette vertiginose, battendo ogni record precedente e “aggravando” in parte la crisi di accessibilità della città. Secondo un rapporto pubblicato da Douglas Elliman e Miller Samuel, gli affitti medi a Manhattan e Brooklyn sono schizzati a livelli senza precedenti nell’aprile 2024, senza segni di rallentamento mentre si avvicina l’alta stagione per gli affitti.

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I dati dipingono un quadro cupo per gli inquilini che fanno fatica a stare al passo con l’inarrestabile aumento dei costi abitativi. A Manhattan, l’affitto medio è salito al livello astronomico di 4.250 dollari il mese scorso, con un aumento del 3,7% rispetto a marzo e un rialzo annuo dello 0,2%. Questa cifra rappresenta un balzo del 26,7% rispetto alla media pre-pandemica di aprile 2019. Brooklyn ha seguito una traiettoria simile, con l’affitto medio che ha raggiunto i 3.599 dollari, un aumento mensile del 3% e un balzo del 26,7% rispetto ai livelli di aprile 2019.

L’autore del rapporto, Jonathan Miller, avverte che questi numeri a dir poco sbalorditivi potrebbero essere solo l’inizio. “Questa è la terza volta in quattro mesi del 2024 che abbiamo visto i prezzi degli affitti aumentare su base annua”, ha detto Miller. “E questo aumenta le probabilità – poiché gli affitti non raggiungono il picco fino all’estate – che potremmo effettivamente battere il record dello scorso anno di luglio/agosto”.

Il delirio degli affitti si estende oltre Manhattan e Brooklyn, con il nordovest del Queens che ha vissuto un’impennata altrettanto marcata. L’affitto medio nella zona ha raggiunto i 3.244 dollari, la seconda cifra più alta di aprile, segnando un aumento dell’1,4% rispetto a marzo e un balzo del 15,1% rispetto ad aprile 2019. L’escalation degli affitti sta aggravando la crisi di accessibilità di New York City, che ha raggiunto proporzioni allarmanti.

Un recente rapporto del controllo di gestione della città ha rivelato un peggioramento della crisi dell’insicurezza alimentare, con una famiglia su nove che non riesce ad accedere a un’alimentazione adeguata.

Inoltre, un’analisi di StreetEasy/Zillow ha rilevato che New York City ha il maggior divario tra la crescita dei salari e quella degli affitti nel paese, con gli affitti in crescita oltre sette volte più velocemente rispetto ai salari dello scorso anno. Con l’avvicinarsi dell’estate e il tipico picco di attività per gli affitti, gli inquilini della città si preparano a ulteriori pressioni sui loro già tesi bilanci familiari. La crisi di accessibilità rischia di approfondirsi, lasciando molti in difficoltà nel mantenere un tetto sopra la testa nella città che chiamano casa.

New York: Affitti di lusso ad Anagram Columbus Circle. Occupazione al 50%, canoni mensili fino a 26mila dollari

Una nuova costruzione di lusso di 26 piani a Manhattan, Anagram Columbus Circle, ha raggiunto la metà dell’occupazione solo sei mesi dopo l’apertura della fase di locazione. Situato al 1 di W. 60th St., all’incrocio tra West 60th Street e Broadway, e nelle immediate vicinanze di Central Park, la prestigiosa struttura vanta affitti mensili che raggiungono i $26.000.

Global Holdings, lo sviluppatore responsabile di altri progetti residenziali di prestigio a New York come 15 Central Park West, ha dichiarato che Anagram Columbus Circle ha attirato residenti non solo da diverse parti degli Stati Uniti, ma anche dall’estero. La locazione è iniziata a luglio, con un portavoce di Global Holdings che ha dichiarato a CoStar News che le consegne sono attualmente in corso e tutte le comodità dovrebbero essere completamente completate entro la primavera.

Le unità in affitto presso Anagram Columbus Circle vanno da $4.660 per uno studio a $26.750 per un’appartamento con quattro camere, secondo quanto dichiarato dal portavoce. Eyal Ofer, Presidente di Global Holdings, ha sottolineato la domanda costante per affitti di alta qualità, citando il successo dei loro progetti precedenti come 15 Central Park West, Greenwich Lane e 520 Park.

Il vasto portafoglio dello sviluppatore copre oltre 10 milioni di piedi quadrati di immobili e include oltre 120 proprietà e oltre 1.500 camere d’albergo. Anagram Columbus Circle dispone di 123 residenze, tra cui tre attici situati sulla cima dell’edificio. Progettata da INC Architecture & Design, la struttura è nota per il suo design di livello condominiale e vanta 13.000 piedi quadrati di spazio per le comodità.

Il successo della locazione di Anagram Columbus Circle coincide con un’analisi di CoStar che indica un tasso di vacanza del 2,9% nell’Upper West Side di Manhattan, dove si trova la struttura. Questo tasso di vacanza rimane vicino ai minimi storici, rendendolo uno dei più bassi tra i quartieri degli Stati Uniti con almeno 20.000 unità. Con affitti richiesti di $4.950 per unità, il mercato dell’Upper West Side è noto per i prezzi elevati all’interno dell’area metropolitana di New York. Il basso tasso di vacanza ha consentito ai proprietari di spingere verso l’alto gli affitti, secondo il rapporto.

Foto ufficiale via Anagram Columbus Cirlce

Le regole più pazze dei padroni di casa per gli affittuari svelate dal New York Post. Tutti i dettagli che nessuno racconta

Se gli affitti alle stelle e la scarsità di appartamenti sul mercato (a causa dell’alta domanda) non sono sufficienti a farvi pensare a New York come se fosse un pianeta diverso dagli altri, i proprietari di casa che pongono richieste assurde ai potenziali inquilini potrebbero essere la ciliegina sulla torta.

Lo racconta il New York Post, presentandoci un padrone di casa vegano che ha fatto scalpore all’inizio di questa settimana per aver affittato esclusivamente a non carnivori: ben lungi dall’essere l’unico “landlord” eccessivamente schizzinoso. Peccato per l’aspirante inquilino che sperava di trasferirsi nell’edificio di proprietà di un padrone di casa di Park Slope che non ha mai visto un cartello “vietato fumare” che le piacesse. La sua regola era che avrebbe affittato solo ai fumatori.

Un altro requisito contro-intuitivo proviene da un padrone di casa intransigente sul lato vaccinazioni, ma non nel modo che si potrebbe pensare. Affittava solo a persone non vaccinate. Ed era convinto che il vaccino Covid diffondesse malattie e non voleva affittuari vaccinati nel suo appartamento. Anche se il padrone di casa non conosceva lo stato di vaccinazione dell’agente immobiliare, non ha voluto correre rischi: ogni volta che il broker entrava nella proprietà, lavava la maniglia della porta con disinfettante.

Poi ci sono i vari proprietari di brownstone che specificano di non affittare a avvocati. Non vogliono essere citati in giudizio. O quelli che odiano le persone che indossano pellicce.

E voi, avete storie incredibili da raccontarci sulla vostra esperienza con i padroni di casa di New York? Scriveteci e condividetele con il team di Columbus International. 

Billionaires' Row

X-Files e immobiliare: David Duchovny vende la casa di New York con una perdita di 600 mila dollari

Dopo quasi due anni sul mercato e un taglio del prezzo di 1,5 milioni di dollari, David Duchovny si sta finalmente separando dal suo amato appartamento di Central Park West. La star di X-Files aeva acquistato il suo storico appartamento nell’edificio di Ardsley nel 2012 per 6,25 milioni di dollari. Ma l’ha venduto la settimana scorsa per 5,65 milioni di dollari, con una perdita di 600.000 dollari, come risulta dai registri. The Real Deal è stato il primo a riportare la notizia della transazione, ripresa poi dal New York Post.

Inizialmente, Duchovny, 62 anni, sperava di ottenere 7,5 milioni di dollari quando è stata messa sul mercato nel maggio 2021. Ma in mancanza di offerte, l’attore è stato costretto a ridurre il prezzo, decidendo alla fine di vendere la casa con una perdita significativa. Non è chiaro quali saranno le prossime mosse di Duchovny.

Situata al 320 di Central Park West al 19° piano, l’abitazione d’angolo anteguerra è considerata un classico di New York, progettata e sviluppata da Emery Roth.