Il panorama immobiliare commerciale in tutta l’America sta vivendo un cambiamento sismico, con le conversioni da ufficio a residenziale che accelerano a un ritmo senza precedenti. In nessun luogo questa trasformazione è più pronunciata che a Manhattan, dove il fenomeno della conversione sta alterando fondamentalmente lo skyline della città e le dinamiche del mercato degli affitti.
I Numeri Raccontano la Storia
I dati recenti del CBRE Group rivelano la portata di questa tendenza nazionale: nei 58 mercati più grandi degli Stati Uniti, 23,3 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici saranno convertiti o demoliti entro la fine del 2025. Questo supera di gran lunga i soli 12,7 milioni di piedi quadrati di nuove costruzioni per uffici pianificate per lo stesso periodo.
A New York City, la disparità diventa ancora più sorprendente. Un’analisi separata di CBRE indica che se ogni conversione di uffici “attualmente in corso, proposta e vociferata al Q4 2024” dovesse raggiungere il completamento, Manhattan perderebbe circa 16,5 milioni di piedi quadrati dal suo inventario totale di uffici—rappresentando una riduzione del 3,9% nello spazio commerciale disponibile.
Implicazioni del Mercato: Vincitori e Perdenti
Quest’ondata di conversioni crea una complessa rete di effetti sul mercato. Per i proprietari immobiliari gravati da edifici per uffici obsoleti, le conversioni offrono un’ancora di salvezza—purché possano sostenere i costi sostanziali di ristrutturazione. La ridotta offerta di uffici crea anche un artificiale restringimento del mercato, abbassando i tassi di vacanza e facendo apparire il settore commerciale più sano sulla carta.
Tuttavia, questa apparente forza ha un costo. Gli inquilini affrontano la dura realtà di opzioni ridotte e affitti più alti mentre l’inventario disponibile di uffici si riduce. Le dinamiche del mercato favoriscono chiaramente i proprietari rispetto alle aziende che cercano spazio, una tendenza che non mostra segni di inversione.
Da Wall Street a Times Square: Il Cambiamento Geografico
Lo tsunami delle conversioni, che inizialmente ha guadagnato slancio nel Distretto Finanziario, ora ha inghiottito il centro di Manhattan. Diversi progetti di alto profilo esemplificano questa migrazione verso nord.
Al 5 Times Square, una joint venture tra RXR, SL Green e Apollo Global Management sta trasformando quello che una volta era il quartier generale di Ernst & Young in 1.250 appartamenti in affitto. Questa torre, uno dei quattro edifici distintivi che hanno contribuito a definire la “nuova” Times Square 25 anni fa, ora siede largamente vuota—un candidato ideale per la conversione residenziale resa possibile dai recenti cambiamenti urbanistici della città.
Nel frattempo, Metro Loft Developers e David Werner Real Estate Investors stanno avanzando la loro ambiziosa conversione dell’ex quartier generale Pfizer su Third Avenue e East 42nd Street in 1.602 appartamenti. Downtown, la collaborazione tra GFP Real Estate e Metro Loft al 25 Water Street è vicina al completamento, con gli inquilini che già si trasferiscono in 1.230 unità abitative appena create.
Nuove Costruzioni per Uffici: Un Deserto di Attività
Il contrasto con il nuovo sviluppo di uffici non potrebbe essere più netto. Oltre alla torre del quartier generale di JPMorgan Chase quasi completata di 2,5 milioni di piedi quadrati, pochissima costruzione commerciale sta avanzando con certezza.
Il 70 Hudson Yards di Related Companies rappresenta l’unico punto luminoso, con i suoi 1,1 milioni di piedi quadrati che appaiono sicuri grazie all’impegno di Deloitte come inquilino principale. Oltre questo progetto, la pipeline diventa sempre più speculativa.
BXP (ex Boston Properties) rimane nel limbo al 343 Madison Avenue, dove i piani per una torre di 950.000 piedi quadrati mancano sia di impegni degli inquilini che di attività di costruzione. L’azienda si è orientata verso la costruzione di un nuovo portale d’ingresso in vetro al Grand Central Terminal mentre aspetta che le condizioni del mercato migliorino.
Il progetto a lungo anticipato 3 Hudson Boulevard di BXP e Moinian affronta venti contrari significativi, con un prestito di 80 milioni di dollari in default e sviluppatori che si affannano per nuove fonti di finanziamento. La massiccia torre di 1,8 milioni di piedi quadrati proposta da Vornado, Rudin e Ken Griffin rimane impantanata nel processo di revisione urbanistica della città, con il completamento a anni di distanza anche nelle migliori circostanze.
Forse il più emblematico delle attuali sfide di sviluppo è 175 Park Avenue, il progetto supertall che incorpora il sito del Grand Hyatt Hotel. RXR e TF Cornerstone stanno cercando la cifra astronomica di 4,84 miliardi di dollari in prestiti federali per finanziare l’impresa—una somma che sottolinea sia l’ambizione del progetto che la difficoltà di assicurare finanziamenti privati nel mercato odierno.
Il Quadro Generale
L’indagine completa di CBRE rivela l’intera portata della riassegnazione dello spazio per uffici di Manhattan: le conversioni recenti e in corso hanno rimosso 15,5 milioni di piedi quadrati dall’inventario commerciale, mentre le nuove costruzioni per uffici contribuiscono con meno di 2,5 milioni di piedi quadrati—un rapporto che parla del cambiamento fondamentale nei modelli di domanda.
Questa trasformazione riflette forze economiche più ampie che stanno rimodellando l’immobiliare urbano. La persistenza degli accordi di lavoro remoto e ibrido ha alterato permanentemente i requisiti di spazio per uffici, mentre la domanda abitativa rimane robusta nel mercato residenziale vincolato di Manhattan. Gli sviluppatori stanno rispondendo razionalmente a questi segnali del mercato, reindirizzando il capitale verso progetti residenziali che promettono rendimenti più forti.
Guardando al Futuro
La tendenza alla conversione degli uffici sembra avere uno slancio significativo rimanente. I funzionari della città hanno facilitato il processo attraverso riforme urbanistiche, riconoscendo sia la carenza di alloggi che la sfida delle proprietà commerciali sottoutilizzate. Per gli investitori, la matematica favorisce sempre più la conversione residenziale rispetto allo sviluppo speculativo di uffici.
Questa rimodellazione del panorama immobiliare di Manhattan rappresenta più di un aggiustamento ciclico—segnala una ricalibrazione fondamentale di come l’ambiente costruito della città serve le sue esigenze economiche e residenziali. Mentre i modelli di lavoro remoto si solidificano e la domanda abitativa persiste, l’ondata di conversioni probabilmente continuerà a rimodellare il tessuto urbano per gli anni a venire.
Le implicazioni si estendono oltre le singole transazioni immobiliari a questioni più ampie sulla pianificazione urbana, i modelli di trasporto e il carattere del quartiere. Manhattan sta assistendo a un esperimento in tempo reale nell’adattamento urbano, con risultati che influenzeranno i modelli di sviluppo nelle principali aree metropolitane a livello nazionale.
Fonte: New York Post
