In un mercato immobiliare in continua evoluzione, Milano si conferma una delle piazze più attraenti per gli investitori. Un recente studio rivela che circa il 20% delle transazioni immobiliari nel capoluogo lombardo è finalizzato alla generazione di reddito. Ma quanto è realmente proficuo investire nel mattone milanese? Il Corriere della Sera ha condotto un’analisi dettagliata per fare chiarezza su questo trend.
Rendimenti a confronto: Immobili vs BTP
Per valutare l’effettiva redditività degli investimenti immobiliari, abbiamo messo a confronto i rendimenti degli affitti a Milano con quelli dei Buoni del Tesoro Poliennali (BTP) a 8 anni, attualmente al 3,2% netto. La nostra analisi si basa su contratti d’affitto standard a canone libero della durata di 8 anni, ipotizzando un inquilino affidabile e pagamenti regolari.
Il quadro milanese: Dati e cifre
Basandoci sui dati forniti da immobiliare.it, abbiamo preso in esame un appartamento tipo di 70 m²:
- Prezzo medio d’acquisto: 378.000€
- Canone mensile: 1.631€
- Rendimento lordo: 5,17%
- Rendimento netto: 3,36%
È importante notare che il rendimento netto, considerando tasse e spese, è solo leggermente superiore a quello dei BTP, ma comporta rischi significativamente maggiori.
La geografia dei rendimenti
La nostra ricerca ha evidenziato notevoli disparità tra le diverse zone di Milano:
- Centro storico: rendimento netto del 2,3%
- Aree premium (> 350.000€ per 70 m²): rendimenti inferiori ai BTP
- Zone periferiche come Baggio e Ponte Lambro: rendimenti fino al 4,6% netto
L’hinterland milanese: Un’alternativa interessante?
Estendendo l’analisi alla provincia, emergono dati sorprendenti:
- Rendimento medio: 6,8% lordo, 4,4% netto
- Top 3 per canoni mensili: Gorgonzola (1.156€), Vimodrone (1.084€), Segrate (1.075€)
- Comuni con i migliori rendimenti: Turibigo, Truccazzano, Tribiano (> 6% netto)
Questi dati suggeriscono che l’hinterland potrebbe offrire opportunità di investimento più redditizie rispetto al capoluogo.
Affitti brevi: La nuova frontiera?
Il fenomeno degli affitti brevi sta guadagnando terreno, promettendo rendimenti lordi più elevati. Tuttavia, i costi di gestione, le tasse e le commissioni delle piattaforme erodono significativamente i margini. La redditività di questo modello sembra limitarsi principalmente ad alcune zone specifiche di Milano.
Conclusioni per gli investitori
L’investimento immobiliare a Milano può ancora offrire rendimenti interessanti, ma richiede un’attenta valutazione dei rischi e una profonda conoscenza del mercato locale. Gli investitori dovrebbero considerare:
- La location come fattore chiave per la redditività
- Il potenziale di apprezzamento del capitale nelle aree in via di sviluppo
- I costi di gestione e manutenzione, specialmente per gli affitti brevi
- La solidità finanziaria degli inquilini per gli affitti a lungo termine
In un mercato caratterizzato da prezzi elevati e rendimenti compressi, la due diligence e una strategia ben ponderata sono più cruciali che mai per gli investitori immobiliari a Milano.
Fonte: Corriere della Sera Milano
