Il Mercato Immobiliare Italiano Mostra Forte Ripresa nel Q1 2025
Il mercato immobiliare italiano ha dimostrato notevole resilienza nei primi mesi del 2025, con volumi di investimento che hanno raggiunto €2,7 miliardi nel primo trimestre, secondo l’analisi di Dils’ Team Research. Questo rappresenta un aumento del 44% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, supportando previsioni cautamente ottimistiche per il resto del 2025. Negli ultimi 12 mesi, l’Italia ha attratto €10,8 miliardi in investimenti immobiliari, segnando un aumento del 45% rispetto al periodo di 12 mesi precedente.
L’Hospitality Guida la Carica
Il settore dell’hospitality è emerso come performer eccezionale, attirando circa €660 milioni in investimenti—quasi il triplo della cifra del Q1 2024. L’attività è stata particolarmente robusta nelle destinazioni turistiche premier incluse Roma, Capri e Milano, con investitori che mostrano forte preferenza per proprietà di lusso. La forza del settore è stata sottolineata da transazioni di alto valore, con tre dei quattro più grandi deal hospitality single-asset dell’anno passato verificatisi in questo trimestre solo.
La Logistica Continua con Forte Slancio
Il settore logistico ha mantenuto la sua traiettoria ascendente, attirando €640 milioni nel primo trimestre—il doppio del volume visto nel Q1 2024 e 22% più alto del trimestre precedente. Due maggiori vendite di portafoglio, ciascuna superiore a €200 milioni, hanno solidificato la logistica come seconda migliore classe di asset performante per il trimestre. Il rendimento netto prime per proprietà logistiche continua il suo graduale declino, ora a 5,30%.
L’assorbimento di spazio logistico ha raggiunto circa 485.000 metri quadrati, rappresentando una diminuzione del 13% rispetto al Q1 2024, in parte dovuta a dimensioni medie di deal più piccole di circa 20.200 metri quadrati. Nonostante questo declino moderato, il mercato sembra stabilizzarsi dopo anni di crescita eccezionale, con aspettative di equilibrio intorno a 2 milioni di metri quadrati annualmente. Gli affitti prime attraverso i principali mercati logistici italiani sono rimasti stabili, con l’affitto prime nazionale che rimane a €70 per metro quadrato all’anno sia a Milano che a Roma.
Mercato Uffici: Milano Domina
Il settore uffici ha registrato €500 milioni in transazioni durante il Q1, comparabile allo stesso periodo dell’anno scorso, con Milano che rappresenta l’86% del capitale investito. Gli investitori domestici hanno mostrato fiducia particolarmente forte nel loro mercato domestico, fornendo il 92% del capitale totale di investimento in uffici.
Il mercato uffici di Milano ha registrato assorbimento di circa 105.000 metri quadrati, un aumento dell’11% anno su anno e sopra la media quinquennale per i primi trimestri. La disponibilità limitata di spazi Grade A/A+ ha ristretto le transazioni su larga scala, con solo un deal che supera i 10.000 metri quadrati completato durante il trimestre. Il mercato è stato principalmente guidato da spazi di dimensioni medie tra 1.000-5.000 metri quadrati, che hanno rappresentato circa il 40% delle transazioni, mentre gli spazi di alta qualità hanno continuato a dominare, rappresentando oltre il 75% del mercato. Seguendo la crescita dell’anno scorso, l’affitto prime a Milano si è stabilizzato a €775 per metro quadrato all’anno, anche se ulteriori aumenti sono anticipati nei trimestri a venire.
Il mercato uffici di Roma ha registrato circa 34.000 metri quadrati di assorbimento, in linea con i risultati Q1 2024. Delle 36 transazioni registrate, solo sei hanno coinvolto proprietà Grade A/A+, evidenziando la carenza persistente di asset di alta qualità in sottomercati ricercati. Questa scarsità ha ritardato alcuni deal e creato una nuova pipeline, supportando una prospettiva al rialzo per l’affitto prime nel CBD, che ha raggiunto un nuovo picco di €610 per metro quadrato all’anno.
I Settori Retail e Living Mostrano Promessa
Costruendo sulla forte performance 2024, il settore retail ha registrato circa €500 milioni in investimenti Q1, segnando il suo inizio d’anno più forte in cinque anni. I contributori chiave hanno incluso la vendita di due outlet di lusso tra Firenze e Sanremo per un totale di oltre €300 milioni, insieme a transazioni significative high street a Milano e Firenze.
Il settore living ha performato robustamente, con circa €180 milioni investiti—un aumento del 27% dal Q1 2024 e 11% sopra la media trimestrale degli ultimi due anni. Nonostante le sfide di pianificazione urbana a Milano, gli investimenti in riqualificazione e riposizionamento di proprietà residenziali sono rimasti significativi. La transazione più notevole del trimestre è stata la vendita di una moderna struttura di alloggi studenteschi purpose-built a Bologna, riflettendo lo slancio continuo del segmento housing studentesco.
Analisi del Mercato Residenziale
Il mercato delle vendite residenziali italiane ha chiuso il 2024 positivamente, con il Q4 2024 che mostra ulteriore miglioramento attraverso oltre 217.200 numeri di transazioni normalizzate—un aumento del 7,2% rispetto al Q4 2023. Complessivamente, le transazioni nazionali nel 2024 hanno raggiunto 719.578, mostrando leggera crescita rispetto al 2023.
Milano ha sperimentato un cambiamento significativo nel Q4 2024, registrando 7.692 transazioni—un record storico per il quarto trimestre e 9,5% più alto del Q4 2023. Nonostante questa forte chiusura, il totale annuale di 23.987 transazioni ha rappresentato una diminuzione del 3,5% dal 2023. Le unità più piccole sotto gli 85 metri quadrati rimangono più popolari, rappresentando quasi il 65% delle vendite nonostante un leggero declino. Le vendite di case di nuova costruzione sono raddoppiate rispetto al trimestre precedente, rappresentando il 22,9% del totale—quasi il doppio della media nazionale.
Il mercato residenziale di Roma ha continuato la sua traiettoria di crescita, salendo del 9,6% dal Q4 2023 e finendo il 2024 con 35.072 transazioni, un aumento del 2% anno su anno. Le unità medio-grandi oltre gli 85 metri quadrati hanno costituito il 49% del volume totale, mentre le unità più piccole hanno visto una leggera diminuzione rispetto al quarto trimestre dell’anno precedente. Le case di nuova costruzione hanno aumentato la loro quota di mercato al 13,4%, su dal 7,9% nel trimestre precedente.
Da una prospettiva di finanziamento, la proporzione di acquisti supportati da mutuo è diminuita nel Q4, scendendo al 48% a Milano (giù del 3%) e 53,5% a Roma (giù del 6%).
Il mercato nazionale degli affitti è rimasto stabile nei numeri di contratto, ma Roma e Milano hanno mostrato tendenze divergenti. Roma ha sperimentato un declino nei contratti a lungo termine (giù del 6,0%) insieme a valori di affitto annuali crescenti (su del 3,2%), mentre Milano ha visto diminuzioni sia nel volume di contratti che nei valori di affitto (giù del 4,6% e 3,6%, rispettivamente). Per gli affitti a breve termine, Roma ha visto volume decrescente nonostante affitti cumulativi più alti (giù del 9,1% nei contratti, su dell’1,1% nell’affitto), mentre Milano ha sperimentato domanda crescente (su del 6,1% nei contratti e 9,9% nell’affitto cumulativo).
Prospettive Future
Il settore alternativo ha attratto volumi di investimento più bassi rispetto ai trimestri recenti, anche se segmenti inclusi educazione, sanità e particolarmente data center sono previsti giocare ruoli sempre più significativi nel mercato, guidati dal loro allineamento con macro-trend a lungo termine.
Gli asset mixed-use hanno attirato circa €170 milioni in investimenti, principalmente attraverso due transazioni di dimensioni medie a Milano e Bergamo—la prima combinando uso ufficio, residenziale e commerciale, e la seconda mescolando spazio ufficio e industriale.
I risultati del primo trimestre confermano la tendenza di crescita degli investimenti che ha caratterizzato il 2024, con forte interesse nelle classi di asset consolidate, particolarmente logistica e hospitality. Gli investitori stanno sempre più esplorando opportunità di diversificazione in segmenti di mercato innovativi, con i data center che guidano questa espansione. Mentre l’Italia naviga profondi cambiamenti societari e dinamiche internazionali in cambiamento, la sfida per il suo settore immobiliare sarà sfruttare la sua posizione all’interno del panorama europeo catturando macro-trend a medio e lungo termine per continuare ad offrire opportunità di investimento allineate con gli obiettivi di maggiori investitori istituzionali e privati.
Richard Tayar è il fondatore di Columbus International, una società immobiliare internazionale che collega i mercati tra gli Stati Uniti e l’Italia, con focus su New York, Milano, Firenze e Miami.
