E’ (ancora) un momento di boom nel Sud della Florida. A Miami Downtown, si stanno liberando terreni per costruire il grattacielo per uffici più alto della Florida, con 1,5 milioni di piedi quadrati destinati ad essere occupati da aziende che non hanno ancora una presenza effettiva nello stato. Sono previste anche torri di condomini marchiate St. Regis e Waldorf-Astoria per la stessa zona. Il loro completamento è ancora a diversi anni di distanza, ma le unità non ancora costruite sono state in gran parte prenotate con depositi da parte degli acquirenti. La stessa situazione si sta verificando più a nord a West Palm Beach, dove l’arrivo di giganti finanziari come Goldman Sachs e Blackrock ha spinto i canoni di affitto degli uffici a raggiungere livelli record nel secondo trimestre di quest’anno.
Ora, nuovi spazi di lavoro con terrazze private e accesso a noleggio di yacht stanno sorgendo lungo il waterfront della città, mentre i costruttori pianificano condomini per i futuri dipendenti. “Abbiamo quattro o cinque mila persone in arrivo a West Palm Beach che non sono ancora arrivate”, ha dichiarato Nick Bienstock, CEO del proprietario di uffici di New York City, Savanna. Puntando gli occhi su una fetta di quel mercato, Savanna sta ora effettuando il suo primo investimento in Florida, un condominio di 275 unità chiamato Olara, parte dei 3.000 nuove unità attualmente in sviluppo in tutta West Palm Beach. A più di tre anni dall’inizio di una massiccia migrazione di denaro (e persone) verso lo stato del sole, il mercato immobiliare della Florida continua a superare quasi tutti gli altri negli Stati Uniti. Quello che è iniziato come un rifugio dal clima mite dalle restrizioni legate alla pandemia si è trasformato in un luogo che non solo si adatta all’attuale afflusso di professionisti, ma rafforza l’idea che ce ne saranno ancora di più in futuro.
“La vecchia Florida degli anni ’80 sta scomparendo”, ha detto Ken H. Johnson, un economista immobiliare del College of Business della Florida Atlantic University. “Non stiamo più ricevendo le persone delle comunità di pensionati con reddito fisso come una volta. Stiamo ricevendo persone con redditi significativi e solitamente portano con sé lavoro e posti di lavoro”. Infatti, la Florida è la destinazione numero uno per i professionisti tra i 25 e i 36 anni che guadagnano almeno 200mila dollari, secondo un recente rapporto del consulente finanziario SmartAsset. In modo cruciale, coloro che guadagnano di più e che arrivano in Florida superano di oltre tre a uno coloro che se ne vanno negli ultimi anni. E insieme ai giovani e ai posti di lavoro, i nuovi arrivati portano con sé denaro, acquistando case in uno stato che non ne ha abbastanza. Il risultato è un mercato che continua a essere al primo posto in quasi tutte le liste di superlativi. Ad esempio, su dieci dei mercati immobiliari più sovravalutati del paese, sette si trovano in Florida, secondo un’analisi mensile pubblicata dal professor Johnson. Ciò significa che gli acquirenti in Florida pagano i premi più alti per le loro case a livello nazionale, confrontando i prezzi medi degli ultimi 27 anni. Il prezzo mediano delle case a Miami è aumentato del 14,6% a agosto rispetto all’anno precedente, secondo la società di intermediazione Redfin, e del 5,3% a Fort Lauderdale, dove la popolazione del centro è aumentata dell’80% dal 2010. Questi picchi arrivano proprio mentre altre “città del boom” tanto pubblicizzate dell’era della pandemia subiscono continui cali: i prezzi delle case a Phoenix sono diminuiti del 2% a agosto, Fort Worth è sceso del 2,7% e Austin, che si è classificata all’ultimo posto nella lista della crescita dei prezzi di Redfin, è crollata del 7%. E questa è la buona notizia: questi numeri seguono correzioni a doppia cifra a Phoenix e Austin solo qualche mese prima. Il Texas è diverso dalla Florida, anche se entrambi sono identificati come stati senza tasse”, ha detto Eli Beracha, direttore della Hollo School of Real Estate presso la Florida International University. “La Florida è vista come un luogo di vacanza tropicale, dove puoi anche vivere. Le persone non vanno semplicemente in vacanza a Dallas”.
La Florida ha ricevuto il maggior flusso di ricchezza negli Stati Uniti durante la pandemia. Solo nel 2021, i nuovi arrivati hanno aumentato il reddito imponibile dello stato di 39,3 miliardi di dollari, più di tre volte quanto ha raccolto il Texas al secondo posto, secondo l’Economic Innovation Group, un think tank di Washington DC. I dati del censimento pubblicati a settembre suggeriscono che questa crescita continuerà: la popolazione della Florida è aumentata del 2,13% tra il 2021 e il 2022, il più grande incremento negli Stati Uniti. “La Florida è in una fase di reset e ristrutturazione in un modo che nessun altro sta facendo”, ha detto Jonathan Miller, presidente della società di valutazione immobiliare Miller Samuel. Ciò che differenzia questo ciclo attuale è “che tutto questo sta accadendo senza una tremenda quantità di domanda internazionale”, che ha alimentato i precedenti boom immobiliari e demografici della Florida. Allora, cosa sta succedendo? “I newyorkesi sono i nuovi acquirenti stranieri”, ha detto Miller, facendo riferimento ai quasi 130.000 abitanti dello stato dell’Impero che si sono trasferiti nello stato del sole solo nel 2021 e nel 2022. Molti di questi nuovi residenti dividono il loro tempo tra le città senza rendita fiscale mentre fanno della Florida la loro residenza principale, ha aggiunto Miller. Non sorprende che ci sia un boom nella costruzione di condomini arredati a Miami, progettati in modo che i proprietari possano affittarli facilmente mentre sono via. La Florida ha un evidente attrattivo per i settentrionali. Stufo della criminalità delle grandi città e delle carenze nella qualità della vita, e attratto dai vantaggi fiscali e dagli uffici in spiaggia, lo stato offre una soluzione già pronta a molti dei problemi più gravi dell’America urbana. “È solo un modo diverso che le persone scelgono per vivere e Miami ne beneficia in grande”, ha detto Nitin Motwani, socio gestore di Miami Worldcenter Associates, sviluppatore principale del distretto di Miami Worldcenter, un progetto da 6 miliardi di dollari che si estende su 10 isolati della città. Motwani afferma di ricevere regolarmente chiamate da dirigenti che chiedono aiuto logistico per trasferirsi a sud. “A volte sono solo questioni come ‘Dove dovremmo cercare?'”, ha detto Motwani. “Altre volte, si tratta di parlare di talento o di ‘Puoi mettermi in contatto con un altro dirigente che si è trasferito?'”. Il consiglio è molto richiesto: secondo i report dei media di quest’anno, le scuole di alto livello nell’area di Miami sono diventate così affollate che i nuovi arrivati miliardari stanno letteralmente scrivendo assegni di beneficenza multimilionari per garantire posti per i loro figli. Da ogni punto di vista, il mercato immobiliare della Florida sta facendo meglio del previsto. Anche se ciò può soddisfare gli investitori, la mancanza di alloggi accessibili è diventata un problema per i legislatori, che cercano di incentivare lo sviluppo di appartamenti più ragionevoli.
Un recente rapporto del Florida Policy Project rivela che oltre un milione di residenti in tutto lo stato spende più del 50% del proprio reddito per l’alloggio. E l’aumento delle tariffe assicurative per i proprietari sta solo aggravando la situazione. Secondo uno studio recente della Florida Apartment Association, la Florida avrà bisogno di circa 500.000 nuove unità abitative entro il 2030 per contenere i costi e soddisfare la domanda futura. Non sorprende che la carenza di alloggi in Florida si sia tradotta in alcuni dei più alti aumenti dei prezzi nazionali. Il prezzo mediano delle case e dei condomini a Miami è aumentato del 64% dalla metà del 2019, secondo Miller Samuel. Questo confronto con un aumento del 14% a Los Angeles e una diminuzione del 1,2% a Manhattan nello stesso periodo. Anche al di fuori di Miami, i guadagni di prezzo sono stati robusti, con un aumento del 62% a Boca Raton e del 59% a Delray Beach. Nel finanziario Palm Beach, la proprietà residenziale è stata potenziata dalla pandemia, aumentando del 141% dal secondo trimestre del 2019, secondo Miller Samuel. Sebbene i prezzi stiano iniziando a rallentare, quest’anno sono già state vendute almeno cinque case per oltre 50 milioni di dollari, tra cui un complesso venduto per 155 milioni di dollari dalla vedova di Rush Limbaugh. “Quarant’anni fa, Palm Beach era un luogo in cui le persone anziane andavano per gli ultimi anni della loro vita, e ora non è più così”, ha detto Bienstock di Savanna.
Similmente ai promotori immobiliari residenziali, anche gli investitori immobiliari commerciali stanno aiutando il Sud della Florida a mantenere il suo vantaggio immobiliare, versando più di 63 miliardi di dollari nei tre conteggi regionali nel 2021 e nel 2022, secondo i dati di MSCI Real Assets. A Miami, le società di sviluppo di New York, Related Cos e Swire Properties, stanno facendo la scommessa più prestigiosa che le migrazioni di capitale umano ed economico di Miami siano permanenti e in corso. Attualmente, i sviluppatori stanno costruendo la torre commerciale più alta della Florida, l’One Brickell City Centre da 1,5 milioni di piedi quadrati/1.000 piedi di altezza nel centro di Miami. Miami ha bisogno di sviluppi come One Brickell: le ricollocazioni aziendali sono aumentate del 33% l’anno scorso, mentre il totale degli asset gestiti dalle società finanziarie a Miami è salito a 390 miliardi di dollari a agosto 2022, rispetto ai 75 miliardi di dollari del 2019, secondo l’Autorità per lo Sviluppo del Centro di Miami. “La cosa che manca è uno spazio d’ufficio di qualità, ed è il vuoto che stiamo cercando di colmare”, ha detto David Martin, vice presidente senior della locazione commerciale e al dettaglio per l’operazione statunitense di Swire.
Infatti, le ‘vacanze negli uffici’ si sono fermate al 10,4% nel secondo trimestre di quest’anno nella Contea di Miami-Dade, secondo Colliers, rispetto al massimo storico del 17,8% a Manhattan e oltre il 30% a San Francisco. Il centro della città è anche ora più facilmente collegato a Boca Raton e Palm Beach grazie al nuovo servizio ferroviario ad alta velocità Brightline da 6,2 miliardi di dollari. Altri promotori/sviluppatori con sede a New York, dal magnate immobiliare Harry Macklowe (che un tempo era proprietario del GM Building) al proprietario del Chrysler Building Aby Rosen, fino ai re dei condomini dell’Upper East Side, il Naftali Group, stanno tutti pianificando i loro debutti in Florida. “C’è ancora una migrazione di persone”, dice il miliardario sviluppatore Richard LeFrak, che ha più che raddoppiato il suo staff in Sud della Florida dalla pandemia. “Non è così drammatica come durante il COVID, ma è comunque un flusso costante”.
Per il momento, almeno, segni suggeriscono che i nuovi arrivati continueranno ad arrivare sia a breve che a lungo termine: si prevede che la popolazione attuale dell’area metropolitana di Miami di 6,26 milioni di persone crescerà ulteriormente del sette percento entro il 2030. Ciò potrebbe aiutare la Florida a resistere alla futura flessione del mercato immobiliare degli Stati Uniti, che molti esperti temono a causa dei tassi di interesse ipotecari in aumento e dell’inflazione in corso. O persino delle flessioni: secondo uno studio recente del GeoPlan Center dell’Università della Florida, la popolazione dello stato potrebbe aumentare a 33 milioni rispetto agli attuali 21,7 milioni entro il 2070. “La nostra economia qui in Florida è quella della California verso la fine degli anni ’60, quando iniziò davvero a espandersi”, ha detto il Prof. Johnson. “C’era sempre il bel tempo e l’acqua salata, ma ora ci sono anche opportunità professionali. Questa espansione continuerà per molto tempo e ne parleremo ancora a lungo di abitazioni”.
Fonte: New York Post
