Le Dinamiche di Mercato Segnalano un Forte Potenziale di Investimento

Il mercato degli affitti di Firenze ha raggiunto un punto di svolta cruciale che presenta opportunità eccezionali per investitori lungimiranti. Per quanto riguarda gli investimenti, l’interesse degli investitori rimane forte negli sviluppi Build-to-Rent (BTR) e Build-to-Sell (BTS), così come nei segmenti Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) e appartamenti serviti, secondo le ultime previsioni immobiliari italiane di Cushman & Wakefield.

I numeri raccontano una storia convincente: le camere singole a Firenze ora richiedono una media di €606 al mese, rappresentando un notevole aumento del 59% in quattro anni. Sebbene questo possa inizialmente apparire preoccupante, in realtà segnala un mercato maturo e sottofornito, pronto per investimenti istituzionali.

La Carenza Crea l’Opportunità

Firenze attualmente soffre di una carenza critica di alloggi studenteschi appositamente costruiti. In Italia, nel 2020, abbiamo acquisito due edifici a Firenze, un’ex clinica e un edificio per uffici. Il primo, S4, (111 posti letto) ha aperto a settembre 2022 e il secondo, Il Santo (220 posti letto) a maggio 2023. Questi offrono strutture PBSA moderne finora non disponibili nel centro storico di Firenze, osserva Domatia, uno specialista PBSA leader.

Questa carenza ha creato uno scenario in cui la domanda supera significativamente l’offerta. Il recente calo del 6% nella domanda di affitti non è una debolezza del mercato—è un aggiustamento temporaneo dei prezzi che apre la porta agli investitori professionali per capitalizzare sullo squilibrio domanda-offerta.

Perché gli Investitori Professionali Dovrebbero Agire Ora

Fondamentali di Mercato Comprovati Il rendimento lordo medio degli affitti in Italia si attesta al 7,27% (Q3, 2025), rendendolo uno dei mercati degli affitti più attraenti d’Europa. Il posizionamento premium di Firenze nell’ecosistema universitario italiano garantisce una domanda sostenuta da studenti sia nazionali che internazionali.

Supporto Infrastrutturale e Politico La combinazione di prezzi ragionevoli, tassi ipotecari attraenti, forti rendimenti da affitto e miglioramenti infrastrutturali imminenti crea molteplici opportunità in diversi segmenti di mercato. L’attuale ambiente finanziario favorevole dell’Italia, con tassi ipotecari medi scesi al 3,22% (-76 bps YoY), aumentando l’assorbimento di prestiti, crea condizioni ottimali per investimenti immobiliari con leva finanziaria.

Flusso di Capitali Internazionali Le transazioni immobiliari di lusso hanno registrato un aumento del 64% nella prima metà del 2023 in Toscana, mentre con gli americani che rappresentano il 29% degli acquirenti stranieri e condizioni di finanziamento favorevoli, il momento non potrebbe essere migliore per investitori internazionali che cercano esposizione al mercato immobiliare europeo.

La Tesi di Investimento PBSA

Gli alloggi studenteschi appositamente costruiti rappresentano un sottoinsieme particolarmente attraente del mercato degli affitti di Firenze. PBSA, acronimo di Purpose Built Student Accommodation, rappresenta una categoria specifica di immobili su misura per soddisfare le esigenze abitative uniche degli studenti, offrendo diversi vantaggi di investimento:

Flussi di Reddito Stabili A differenza degli affitti residenziali tradizionali, PBSA tipicamente offre contratti a lungo termine allineati con gli anni accademici, riducendo i rischi di vacanza e fornendo flussi di cassa prevedibili. PBSA è spesso fornito da aziende private o investitori per soddisfare il crescente numero di studenti, creando una caratteristica di investimento difensivo anche durante le recessioni economiche.

Potere di Pricing Premium Gli studenti moderni richiedono sempre più alloggi di alta qualità con servizi completi. Gli alloggi completamente arredati nella città vengono forniti con vari servizi, come lavanderia, spazi sociali, TV, ferro da stiro e molto altro, permettendo agli operatori PBSA di richiedere affitti premium mantenendo alti tassi di occupazione.

Considerazioni Strategiche di Investimento

Posizionamento di Mercato Firenze si classifica come la terza città studentesca più costosa d’Italia dopo Milano (€732/mese) e Bologna (€632/mese), ma sottoperforma significativamente in termini di offerta di alloggi moderni appositamente costruiti. Questo crea un’opportunità di arbitraggio per investitori che possono fornire alloggi studenteschi di qualità istituzionale.

Venti Demografici Favorevoli In tutta Italia, circa 620.000 studenti sono alla ricerca di affitti privati. Questo è in parte dovuto al fatto che gli studenti internazionali preferiscono affittare a causa del loro soggiorno a breve termine. La posizione di Firenze come destinazione principale per studenti internazionali che studiano arte, design e studi rinascimentali garantisce una crescita continua della domanda.

Ambiente Normativo Gli stranieri possono comprare, vendere e affittare immobili senza restrizioni in Italia, mentre i recenti cambiamenti politici favoriscono gli investimenti in affitti a lungo termine rispetto agli alloggi turistici a breve termine, creando un ambiente operativo più stabile per i fornitori di alloggi studenteschi.

Prospettive di Investimento e Rendimenti

Prospettive a Breve Termine I volumi di investimento nel Q2 2025 hanno raggiunto €2,5 miliardi, in aumento del 56% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, dimostrando un forte appetito istituzionale per il mercato immobiliare italiano. Il settore abitativo, che include gli alloggi studenteschi, continua ad attrarre significativi flussi di capitale.

Creazione di Valore a Lungo Termine Città emergenti come Bologna, Verona e Genova offrono ancora prezzi competitivi rispetto ai grandi centri, con prospettive di crescita nel medio e lungo termine. La posizione consolidata di Firenze come hub educativo globale fornisce protezione al ribasso offrendo potenziale al rialzo mentre la città continua a modernizzare la sua infrastruttura di alloggi.

Eccellenza Operativa Puntiamo su design, qualità e standard di salute e sicurezza attesi dalle università e dagli studenti internazionali, evidenziando l’importanza dello sviluppo e gestione di livello istituzionale per catturare rendimenti premium.

Conclusioni

La crisi degli alloggi studenteschi di Firenze rappresenta un classico squilibrio domanda-offerta che investitori sofisticati possono sfruttare. Con i prezzi degli affitti che hanno raggiunto livelli sostenibili, il supporto normativo per affitti a lungo termine e una carenza critica di alloggi moderni, i fondamentali non sono mai stati più convincenti.

Per gli investitori italiani, questo rappresenta un’opportunità per capitalizzare sulla conoscenza del mercato locale e la familiarità normativa. Per gli investitori internazionali, Firenze offre una porta d’accesso al mercato degli affitti più attraente d’Europa, sostenuto da secoli di patrimonio educativo e crescita demografica continua.

La domanda non è se il mercato degli alloggi studenteschi di Firenze crescerà—è se gli investitori si posizioneranno per catturare quella crescita attraverso investimenti strategici in alloggi appositamente costruiti che soddisfano le aspettative studentesche del 21° secolo.

Il momento di agire è ora, mentre persistono i vincoli di offerta e prima che il mercato riconosca pienamente i rendimenti eccezionali disponibili nel settore degli alloggi studenteschi in trasformazione di Firenze.

Contattate i nostri agenti immobiliari per maggiori informazioni: info@columbusintl.com

Fonte: La Repubblica Firenze