Quando la pandemia ha colpito New York all’inizio del 2020, ha provocato uno shock sismico in quello che era già il mercato immobiliare più prezioso al mondo. Le torri di uffici si sono svuotate da un giorno all’altro. I condomini di lusso sono rimasti vacanti. I prezzi degli affitti sono crollati. La narrativa prevalente è rapidamente diventata quella dell’esodo e della crisi esistenziale per una città la cui identità è sempre stata inestricabilmente legata al suo mercato immobiliare.

Cinque anni dopo, quella visione apocalittica ha lasciato il posto a qualcosa di più sfumato: New York non è morta—si è trasformata.

I Super-Ricchi Hanno Raddoppiato su Manhattan

Mentre quasi 350.000 residenti sono fuggiti tra il 2020 e il 2023, il tanto previsto crollo del mercato immobiliare di alta gamma di New York non si è mai materializzato. In effetti, i dati mostrano che è accaduto l’opposto.

“Il segmento del lusso ha superato ogni previsione,” afferma Jonathan Miller, CEO di Miller Samuel Real Estate Appraisers & Consultants. “Stiamo assistendo a una domanda senza precedenti nella fascia di prezzo oltre i $10 milioni, particolarmente nei nuovi sviluppi.”

Questa resilienza si riflette in transazioni da record. Nel quarto trimestre del 2024, Manhattan ha registrato 47 vendite residenziali sopra i $10 milioni, un aumento del 28% rispetto ai livelli pre-pandemia.

L’esodo iniziale della ricchezza ultra-elevata—quando la città ha perso circa 17.500 residenti dal primo 1% della fascia di reddito—si è invertito. Entro il 2023, la migrazione netta di individui con un alto patrimonio netto si è stabilizzata, con i family office che riportano un’impennata dell’attività di investimento a Manhattan.

“Per gli investitori sofisticati, New York ha presentato un’opportunità di acquisto senza precedenti,” spiega Elizabeth Warren, responsabile della strategia di investimento urbano presso Blackstone Real Estate. “I fondamentali non sono mai cambiati—terreno limitato, appeal globale e asset di livello istituzionale disponibili in nessun altro luogo.”

Asset Trofeo, Prezzi Trofeo

Il prezzo mediano di vendita a Manhattan ha raggiunto $1,3 milioni nel quarto trimestre del 2024, in aumento del 36% rispetto al primo trimestre del 2020. Brooklyn ha seguito con prezzi mediani che hanno superato la soglia di $1,1 milioni.

Ancora più significativo: gli asset di pregio hanno richiesto premi straordinari. L’attico al 220 Central Park South è stato venduto per $102 milioni nel settembre 2024, mentre le proprietà commerciali in posizioni privilegiate hanno mantenuto tassi di capitalizzazione sotto il 4%, sfidando le tendenze nazionali.

Ma questa prosperità è stata altamente concentrata. “Stiamo assistendo a un mercato a bilanciere,” osserva Donna Olshan, presidente di Olshan Realty. “Forza senza precedenti nel segmento di lusso, disperazione nel mezzo e un’emergenza di servizi sociali nel segmento accessibile.”

La Domanda da $100 Miliardi del Mercato degli Uffici

I 419 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici di Manhattan—valutati prudentemente a $500 miliardi—affrontano sfide senza precedenti. I tassi di vacancy si aggirano attorno al 18,2%, più di sei volte superiori ai livelli del 2000, con spazio vuoto equivalente a 32 One World Trade Centers.

Questa crisi di vacancy ha innescato la più significativa rivalutazione degli asset commerciali nella storia moderna. Gli edifici per uffici di classe B e C hanno subito diminuzioni di valore del 40-60%, con vendite in sofferenza sempre più comuni.

“Stiamo assistendo alla Grande Conversione,” spiega Mary Ann Tighe, CEO della regione Tri-State di CBRE a New York. “Proprietà che non hanno più senso economico come uffici stanno trovando nuova vita come sviluppi residenziali, scienze della vita o ad uso misto.”

Questa trasformazione sta accelerando, con oltre 14 milioni di piedi quadrati di spazio per uffici attualmente in fase di conversione. L’amministrazione Adams ha snellito la zonizzazione per facilitare queste transizioni, riconoscendo che le conversioni da commerciale a residenziale rappresentano un’opportunità cruciale per affrontare la crisi abitativa.

La Crisi Abitativa si Intensifica: Gli Affitti di Manhattan Battono i Record

Per i newyorkesi comuni, il mercato immobiliare post-pandemia è diventato sempre più punitivo. L’affitto mediano di un appartamento a Manhattan ha raggiunto il massimo storico di $4.500 al mese nel febbraio 2025, superando il precedente record di $4.400 stabilito nell’agosto 2023, secondo i dati della società di intermediazione Douglas Elliman.

Questo nuovo picco segnala una tendenza inquietante per gli affittuari in un contesto di rallentamento della costruzione di abitazioni e prezzi ostinatamente alti in tutti i distretti. Gli esperti del settore non vedono alcun sollievo all’orizzonte per il mercato multifamiliare che ha costantemente sfidato le aspettative di una correzione.

Persino il Bronx, storicamente accessibile, ha visto aumenti degli affitti vicini al 40%. Quasi 630.000 famiglie—circa un affittuario su quattro a New York—spendono ora più della metà del loro reddito per l’alloggio.

Questa crisi di accessibilità ha spinto la spesa di assistenza agli affitti della città a livelli senza precedenti—$1,1 miliardi per l’attuale anno fiscale, rispetto ai $302 milioni del 2021.

Nonostante queste sfide, il 2024 ha visto la consegna di 34.000 nuove unità abitative, la produzione più alta dal 1965. “Ma dobbiamo triplicare questa produzione annualmente per il prossimo decennio per raggiungere l’equilibrio di mercato,” avverte Vishaan Chakrabarti, fondatore dello studio di architettura PAU ed ex direttore della pianificazione di Manhattan.

Le Demografiche che Guidano la Domanda

Il futuro immobiliare di New York dipende dalle demografiche, e le tendenze sono contraddittorie. La città ha registrato solo 99.000 nascite nel 2021-2022, il livello più basso dalla Grande Depressione. L’iscrizione alle scuole pubbliche è crollata, con 111.000 studenti in meno rispetto all’anno scolastico 2018-19.

Le famiglie con bambini piccoli avevano una probabilità doppia di lasciare la città nel 2023 rispetto alle famiglie senza figli. I residenti neri continuano a uscire a un tasso doppio rispetto ai residenti bianchi, accelerando una tendenza pre-pandemica.

Tuttavia, l’immigrazione ha fornito una cruciale stabilità demografica. Più di 230.000 migranti sono arrivati dalla primavera del 2022, contribuendo a spingere la popolazione a 8,48 milioni entro la fine del 2024—ancora 262.000 sotto i livelli del 2020.

Un Mercato Immobiliare per l’1%

La pandemia ha accelerato l’evoluzione di New York in una città di estremi. Mentre i lavori a bassa retribuzione nell’assistenza sanitaria domiciliare sono cresciuti del 45% dal dicembre 2019, i settori a reddito medio come il commercio al dettaglio e l’edilizia si sono contratti drammaticamente, perdendo rispettivamente 54.100 e 30.700 posti di lavoro.

Questa polarizzazione economica si riflette nello sviluppo abitativo. “Le unità di lusso e gli alloggi accessibili vengono costruiti perché hanno ecosistemi di finanziamento separati,” spiega Rafael Cestero, ex Commissario per l’Edilizia di NYC. “Ciò che è scomparso sono le abitazioni a prezzo di mercato per la classe media.”

I dati lo confermano: il 60% dei nuovi progetti abitativi nel 2024 erano o di lusso (definiti come superiori al 175% dei prezzi mediani) o alloggi economici sovvenzionati. Il mercato medio è praticamente scomparso.

Implicazioni per gli Investimenti: I Prossimi Cinque Anni

Per gli investitori immobiliari, New York presenta sia rischi straordinari che opportunità:

1. Gli asset commerciali trofeo manterranno il loro valore. Edifici per uffici di prim’ordine con credenziali ESG e servizi moderni continuano a comandare affitti premium e capitale istituzionale.
2. Gli asset commerciali in difficoltà rappresentano opportunità di acquisto generazionali. Edifici scambiati a 40-60 centesimi per dollaro possono produrre rendimenti eccezionali attraverso conversione o riposizionamento.
3. Il multifamiliare rimane la scommessa più sicura. Con la domanda di affitti che supera l’offerta di circa 200.000 unità, le proprietà in affitto ben posizionate continuano a superare tutte le altre classi di asset.
4. Il commercio al dettaglio sta vivendo una rinascita in corridoi selezionati. Il commercio al dettaglio di fascia alta a SoHo, Fifth Avenue e nel Meatpacking District è tornato agli affitti pre-pandemia, mentre le località secondarie rimangono in difficoltà.
5. Gli asset industriali e logistici comandano valutazioni premium. Le strutture di consegna dell’ultimo miglio nei distretti esterni hanno visto un apprezzamento del valore dell’85% dal 2019.

Mentre New York evolve, il suo mercato immobiliare sta diventando ancora più stratificato—uno specchio della crescente divisione economica della città. La domanda non è se New York sia “tornata”, ma piuttosto, che tipo di New York stia emergendo. La risposta, sempre più, è una storia di due città all’interno degli stessi 302 miglia quadrate, ciascuna operante sotto diverse realtà economiche ma legate dallo stesso asset fondamentale: alcuni degli immobili più preziosi sulla terra.

“La pandemia non ha spezzato il mercato immobiliare di New York,” conclude Barry Sternlicht, CEO di Starwood Capital Group. “Ha accelerato tendenze che erano già in corso, creando un mercato che è simultaneamente più globale e più locale, più concentrato sul lusso e più dipendente da sussidi che mai.”

Per gli investitori con il capitale e la visione per navigare in questo nuovo panorama, le opportunità rimangono grandi quanto gli edifici che definiscono lo skyline—a condizione che comprendano su quale New York stiano scommettendo.

Fonti: Bisnow | The New York Times