L’impennata degli investimenti nell’ospitalità rimodella le dinamiche di mercato

Il Lago di Como è emerso come il secondo mercato italiano per investimenti nell’ospitalità, catturando il 19% dei flussi di capitali totali del paese destinati alle strutture ricettive di lusso nella prima metà del 2025. Con investimenti nell’ospitalità che hanno raggiunto 1,3 miliardi di euro a livello nazionale, con un aumento del 63% rispetto al 2024, la preminenza di Como riflette un cambiamento fondamentale nel modo in cui il capitale internazionale considera i mercati immobiliari di lusso italiani.

La concentrazione degli investimenti nell’ospitalità a Como rappresenta più di un semplice richiamo turistico; segnala una sofisticata comprensione dell’economia della scarsità nel settore immobiliare di lusso. Mentre le proprietà di pregio sul lungolago passano da residenze private ad asset di ospitalità istituzionale, il restante inventario residenziale sperimenta un drammatico apprezzamento del valore che supera di gran lunga le tradizionali metriche immobiliari.

Roma è in testa all’attività di investimento nell’ospitalità in Italia con una quota di mercato del 25%, ma il tasso di acquisizione del 19% di Como è notevole data la limitata impronta geografica del lago rispetto alla capitale. Questa concentrazione crea un’intensa concorrenza per il numero finito di proprietà adatte alla conversione in strutture ricettive di lusso, guidando i premi di acquisizione che si riversano sull’intero mercato residenziale.

Il capitale istituzionale guida la trasformazione degli asset

L’ingresso di investitori istituzionali blue-chip dimostra l’evoluzione di Como da mercato regionale del lusso a destinazione di investimento globale. L’acquisizione da parte di LVMH del Castello di Urio per la trasformazione in un hotel di lusso gestito da Belmond esemplifica come i conglomerati della moda e del lusso considerino le proprietà di Como come asset strategici piuttosto che semplici investimenti nell’ospitalità.

Questa convalida istituzionale crea effetti a catena in tutto il mercato immobiliare. Quando i marchi globali del lusso investono in asset a Como, di fatto avallano la proposta di valore a lungo termine della località, influenzando il comportamento degli acquirenti privati e le aspettative sui prezzi. La presenza di marchi come LVMH attrae anche servizi e comfort di lusso complementari che migliorano l’attrattiva complessiva del mercato.

Il capitale a valore aggiunto continua a puntare sulle proprietà di Como con un forte potenziale di riposizionamento, rappresentando il 45% delle strategie di investimento nell’ospitalità. Questo approccio riflette la fiducia degli investitori nella loro capacità di estrarre rendimenti premium attraverso il miglioramento della proprietà e il posizionamento del marchio, piuttosto che affidarsi esclusivamente ai premi di localizzazione.

Economia del premio di scarsità geografica

Il mercato immobiliare di lusso di Como opera su principi di estrema scarsità che creano drammatici differenziali di prezzo in base alla vicinanza all’accesso all’acqua. Una villa sul lungolago a Cernobbio costa circa 11 milioni di dollari, mentre una proprietà identica una strada nell’entroterra costa da 3,9 a 5,5 milioni di dollari, un premio dal 100% al 180% per il solo accesso all’acqua.

Questi divari di prezzo riflettono la natura finita dell’inventario sul lungolago e la conversione di proprietà di pregio a uso ricettivo. Molte tenute storiche sul lungolago sono state riproposte come hotel, ristoranti o strutture istituzionali, rimuovendole permanentemente dall’inventario residenziale. Villa d’Este e Villa Passalacqua, nominato il miglior hotel del mondo nel 2022, esemplificano come il settore dell’ospitalità assorbe le proprietà più desiderabili.

La scarsità si estende oltre l’accesso al lungolago ai siti di sviluppo adatti. Le proprietà a mezzo miglio su per la collina da Cernobbio costano circa 3,3 milioni di dollari, mentre case simili sul lungolago all’estremità settentrionale di Como costano 5,5 milioni di dollari, dimostrando come la geografia e l’accessibilità creano distinti livelli di prezzo all’interno dello stesso mercato del lusso.

Dominio del capitale estero e arbitraggio valutario

Gli acquirenti internazionali rappresentano il 60% degli investimenti totali nel mercato immobiliare commerciale italiano, con capitale estero particolarmente concentrato nei settori dell’ospitalità di lusso e residenziale. Gli acquirenti americani hanno notevolmente aumentato la loro presenza a Como, sfruttando i tassi di cambio favorevoli del dollaro per acquisire proprietà che apparivano costose agli acquirenti europei durante i periodi di forza dell’euro.

La concentrazione di acquirenti stranieri ha raggiunto il 70%-80% delle vendite nei periodi pre-pandemia, con acquirenti tradizionali provenienti da Russia, Regno Unito, Germania e Svizzera. Le attuali dinamiche di mercato mostrano acquirenti nordamericani che colmano le lacune lasciate dalla ridotta attività russa e britannica, dimostrando come i cambiamenti geopolitici creano opportunità di arbitraggio per diverse nazionalità di investitori.

Le fluttuazioni valutarie creano un’ulteriore complessità nelle dinamiche dei prezzi. Le proprietà commercializzate per gli acquirenti americani beneficiano della forza del dollaro, mentre gli asset denominati in euro appaiono più attraenti per gli acquirenti svizzeri e tedeschi durante i periodi di stabilità valutaria. Questa base di acquirenti multi-valuta fornisce resilienza al mercato, ma crea anche volatilità dei prezzi in base ai movimenti dei tassi di cambio.

I vincoli infrastrutturali limitano il potenziale di crescita

Nonostante i sostanziali afflussi di capitali, Como deve affrontare significative limitazioni infrastrutturali che vincolano l’espansione del mercato e creano ulteriori premi di scarsità. La rete stradale della regione è costituita da sole due strade che collegano Como a Bellagio e all’alto lago, creando una grave congestione del traffico durante i periodi di punta del turismo che influisce sia sull’accessibilità delle proprietà sia sull’esperienza degli ospiti.

Il traffico acqueo presenta vincoli simili, con gli operatori di noleggio barche in aumento del 1.217% nell’ultimo decennio, mentre la capacità del lago rimane fissa. Questo deficit infrastrutturale significa che le proprietà di lusso con accesso privato all’acqua o capacità di atterraggio per elicotteri richiedono ulteriori premi oltre ai prezzi basati sulla posizione.

Il progetto di costruzione della Variante della Tremezzina, iniziato nel 2020 per migliorare la connettività tra Como e Menaggio, rimane incompleto con tempi di completamento incerti. Questi ritardi infrastrutturali creano rischi di investimento per gli operatori dell’ospitalità, proteggendo contemporaneamente le proprietà di lusso esistenti dalla maggiore concorrenza attraverso una migliore accessibilità.

Sfide di sostenibilità e rischio di investimento

Le pressioni ambientali influenzano sempre più le decisioni di investimento e le valutazioni delle proprietà nel mercato di Como. L’aumento delle temperature dell’acqua, la pesca non regolamentata e l’intenso traffico di barche minacciano l’ecosistema del lago, mentre eventi legati al clima, tra cui frane e inondazioni, hanno colpito diversi comuni dal 2020.

Un resort di lusso proposto nel comune di Torno, che si estende su 29.000 metri quadrati di terreno boschivo, ha generato una significativa opposizione a causa di preoccupazioni ambientali e rischi idrogeologici. Tali controversie evidenziano la tensione tra la domanda di sviluppo di lusso e la sostenibilità ambientale, limitando potenzialmente le future opportunità di sviluppo.

Gli operatori dell’ospitalità di lusso stanno rispondendo con certificazioni di sostenibilità e programmi ambientali. Il Sereno ha ottenuto la certificazione ClimaHotel entro due anni dall’apertura, mentre Lario Hotels Group è diventata una Società Benefit nel 2021, dimostrando come la responsabilità ambientale stia diventando un vantaggio competitivo nel mercato del lusso.

Arbitraggio del rendimento da locazione e rendimenti degli investimenti

Il mercato dell’ospitalità di lusso genera sostanziali rendimenti da locazione che giustificano i prezzi di acquisizione premium. Le proprietà di pregio sul Lago di Como raggiungono tariffe di locazione medie di 450 dollari a notte, con proprietà di ultra-lusso come Villa La Cassinella che richiedono 109.000 dollari a settimana per gli affitti in alta stagione.

Queste tariffe di locazione creano opportunità di arbitraggio degli investimenti per gli acquirenti che possono ottimizzare l’utilizzo della proprietà tra uso personale e reddito da locazione. Le proprietà nel centro di Como possono generare reddito da locazione tutto l’anno, particolarmente attraente per gli acquirenti tedeschi, olandesi e inglesi che combinano l’uso personale con i rendimenti degli investimenti.

La forza del mercato delle locazioni supporta anche le valutazioni delle proprietà fornendo una giustificazione del reddito per gli alti prezzi di acquisizione. Gli acquirenti possono modellare i rendimenti degli investimenti in base al potenziale di rendimento da locazione, rendendo finanziariamente sostenibili le acquisizioni costose attraverso la generazione di reddito dall’ospitalità.

Prospettive di mercato e posizionamento strategico

La convergenza di offerta limitata, convalida istituzionale e forte domanda di locazione posiziona il mercato immobiliare di lusso di Como per una continua crescita premium. Si prevede che lo slancio degli investimenti nell’ospitalità si manterrà per tutto il 2025, supportato da numerose opportunità di riposizionamento e dal diversificato portafoglio di destinazioni di Como.

Tuttavia, la sostenibilità del mercato dipende dall’affrontare i vincoli infrastrutturali e le sfide ambientali che potrebbero limitare il potenziale di crescita a lungo termine. Le proprietà che possono dimostrare sia il posizionamento di lusso sia la responsabilità ambientale hanno probabilmente i premi più alti poiché la sostenibilità sta diventando sempre più importante per i viaggiatori e gli investitori di lusso.

La continua trasformazione di proprietà storiche in asset di ospitalità di lusso continuerà a ridurre l’inventario residenziale convalidando al contempo i prezzi premium per le proprietà rimanenti. Gli investitori che comprendono queste dinamiche di scarsità e possono affrontare le sfide normative e ambientali beneficeranno dell’evoluzione di Como in una destinazione di lusso globale di primo piano.